【正文】 可聘請專業(yè)經(jīng)理人經(jīng)營管理。1. 二、投資建議建議按如下程序操作：首先進行地質(zhì)勘探，在溫泉資源本身很優(yōu)質(zhì)的前提下，決定投資，與地方政府正式簽定投資合同；請專業(yè)的設計公司對度假村進行全面規(guī)劃和設計，包括項目設計；開始建設。7．雖然從項目的經(jīng)濟分析看，項目的投資利潤率較高，但該項目對營業(yè)成本的變動和游客人數(shù)的變動特別敏感，在收費不變的情況下，游客人數(shù)低于22萬人，就可能虧損。4．度假村日常的經(jīng)營管理的理念和方法與工廠的管理不同，作為第三產(chǎn)業(yè)，有其獨特的行業(yè)規(guī)矩和經(jīng)驗，投資者應盡快轉(zhuǎn)變觀念和管理方法，使項目盡快走上正軌。2．溫泉的質(zhì)量和可開采的溫泉壽命對本項目的成敗至關重要。第六節(jié) 投資建議一、項目的優(yōu)勢與風險確定敏感性因素敏感性因素可用來表征項目的風險：如果項目存在敏感性因素，則項目肯定存在風險；如果敏感性因素越多，則項目風險越大；如果敏感性因素未來變化的可能性較大，則項目的風險也較大。不確定因素變化范圍分析指標NPV（萬元） 即主要考慮以上三項不確定性因素。（二）敏感性分析：本部分分析主要用來判斷當項目的基礎數(shù)據(jù)（如客流量、收費、成本等）發(fā)生變化時，經(jīng)濟評價指標（這里主要是凈現(xiàn)值NPV指標）的變化幅度，以及項目可承擔風險的能力。因此，設溫泉浴城的費用為y元/人。科目第0年第1—5年每年投資額1. 收入2. 成本3. 折舊4. 稅后利潤5. 運營現(xiàn)金流（3+4）6500+現(xiàn)金流量凈額6,500+令，得保本客流量x為：。故設溫泉浴城的保本客流量為x萬人：四部分項目的營業(yè)收入分別為：（1）、（80+60+2008247。（二）、內(nèi)含報酬率（IRR）分析該項目的內(nèi)含報酬率（IRR）為：，（P/A,x,5）=6,500（萬元）因此，(P/A,x,5)=6500/=，由年金現(xiàn)值系數(shù)表可知，x≈%即該項目的內(nèi)含報酬率（IRR）%，大于估計的項目投資的機會成本20%。因此，對于整個項目建成后的現(xiàn)金流量情況，下面做一個5年近期預測，并根據(jù)這一現(xiàn)金流量計算總項目的凈現(xiàn)值和內(nèi)含報酬率。2=3250萬元；整個項目的年平均賬面回報率為：1,247。利潤稅前利潤：490(++30+147+)=；所得稅：=；稅后利潤： –≈。營業(yè)收入初步估計如下：容量預算（萬人）消費標準（元/人）年收入（萬元）2850%=1435490營業(yè)成本管理費用（含員工要資。（四）室外娛樂場按照如下標準，初步估計所需投資額總計450萬元：室外娛樂場所可包括垂釣場、射箭場、滑草場、攀巖壁、野戰(zhàn)場、定向越野園等。50%=141216830%=營業(yè)成本折舊（因多為設備，作5年直線折舊）：100247。生態(tài)農(nóng)莊可利用現(xiàn)有的山坡，依山而建，力求自然，體現(xiàn)出地道的農(nóng)家風情。20年=；設備折舊（按5年直線折舊）：625247。其中，標準間和豪華套房的數(shù)量比為43:13。初步估計投資額為：1,925萬元（25棟小型20+45棟中型25+10棟大型30=1,925萬元）；初步估計設備投資額為：625萬元（4301+130=625萬元）；初步估計需流動資金：50萬元。投資回收期（不計建設期，以下皆同）：3,350247。5=204萬元；維護及水電費（按營業(yè)收入的15%計算）：4,76415%=；營業(yè)物品消耗（不連風味餐廳）（按營業(yè)收入的25%計算）：4,09225%=1,023萬元；城28802,240康復理療中心2815%=60252商務會議中心82001,600風 當然，實際客流量的多少將取決于溫泉度假村管理水平和營銷力度?？傆嫞?00萬元。商務會議中心估計基建投資：200萬元；設備投資：100萬元；流動資金：50萬元。參考同類溫泉浴城，估計基建投資：1,800萬元（包括圍墻、綠化等費用）；設備投資：800萬元；流動資金：100萬元。XX溫泉度假村是集度假、娛樂、休閑、健身、理療為一體的綜合服務項目，且處于尚未開發(fā)階段，工程量比較大，需要較多資金。要保持服務質(zhì)量，一方面要定期檢查、維修、保養(yǎng)各項設備設施，另一方面要加強對服務人員的培訓和監(jiān)管。此外，還要定期舉辦各種特色活動，滿足旅游求新求異的心理需求。當項目工程全部完成，開發(fā)建設進入尾聲，溫泉度假村開始試運營時，市場營銷部門就要加大促銷力度：在電視、報紙等媒體上發(fā)布廣告，提供能增加知名度和增強聲譽的新聞稿；邀請記者前來游玩，以獲得有利的，甚至免費的媒體報道；印制各種宣傳手冊供旅行社向旅客介紹度假村；承攬政府部門的一些重大接待任務等等。集休閑、娛樂、康體于一身的溫泉度假村，自然成為當?shù)卣鳛槁糜伟l(fā)展配套設施的一項重要方面。溫泉度假村必須在項目開發(fā)一開始就設立專職的市場營銷部門，全面負責營銷調(diào)研、制定營銷計劃、設計營銷組合、開展促銷活動、與其他部門溝通協(xié)調(diào)等營銷行為。除溫泉外可能將建擁有兩千客房的五星級酒店并有影院、劇院等娛樂設施。珠三角其它地區(qū)的礦化度一般是6150毫克/升，有的甚至只有306毫克/升。成人及兒童溫泉游泳池因為泉水含有大量礦物質(zhì),比重大,人浮在水面,學游泳比較易.御溫泉2000年和2001年接待客人60萬人次，營業(yè)收入超過3500萬元。音波噴射溫泉在暖暖的泉水中，股股暖流噴涌而至，細心地撫摩身體每寸疲憊的肌膚，舒緩緊繃的神經(jīng)。田園美景，盡收眼底，幾分清閑，幾分舒適。采用現(xiàn)代尖端技術，使人在低溫出汗過程中產(chǎn)生生物熱效應，排出人體廢物和老化疲勞因子，從而達到治病防病、保健美容的功效。一條飛瀑旁，一只木水輪輕搖輕轉(zhuǎn)，一派鄉(xiāng)土氣息，瀑布冷淋與溫泉熱浴交錯進行，感覺過癮、刺激。溫泉中加入適量咖啡提取液，因而濃香四溢，浴后能令人精神煥發(fā)，皮膚潤澤，常浴能容顏永駐。紅酒泉御溫泉特設的木溫泉，運用五行原理，全部采用芬蘭白木松木質(zhì)結(jié)構(gòu)，優(yōu)質(zhì)的白木松在溫泉水的滋潤下，雙效合一，健脾行氣，護胃益臀。六福湯華興池是最大的溫泉池，細心地看，你會發(fā)現(xiàn)華興池是仿中華版圖建成，依中國西高東低地勢不同、深淺不一，分低溫區(qū)和高溫區(qū)（青藏高原池），適應不同游客的需求。下面是其介紹：泉心泉意，隨心所浴，隨時可浴。此外，還有跑馬場、標準游泳池、英式桌球室、碰碰車、電子游戲機、釣魚俱樂部、太公釣魚場、煙花燃放場、燒烤場以及興建中的網(wǎng)球場、足球場等諸多游樂項目。深圳溫泉位于深圳市中心西北40公里的石巖湖畔，以獨具特色的天然玉律溫泉而聞名。從知名度來看，湯泉早在宋代就已開發(fā)。大量的溫泉未開發(fā)，這些未開發(fā)的溫泉又構(gòu)成了本項目的潛在競爭者。廣東省境內(nèi)就有這么多的度假區(qū)（村），這一現(xiàn)象本身就表明了旅游產(chǎn)業(yè)格局的變化導致了度假旅游業(yè)的高速發(fā)展，盡管這種變化為旅游度假區(qū)（村）的發(fā)展帶來了良好的機遇，但是隨著投資者的認識轉(zhuǎn)變，這一行業(yè)內(nèi)的競爭局面將進一步擴大。根據(jù)調(diào)查顯示，深圳市內(nèi)居民意愿旅游的100人中，有8人選擇自駕車旅游方式。但該度假村距離香港較近，車程大約23小時?？偟膩碚f，根據(jù)市場分析，可以預計溫泉度假村每年接待的各類游客可達到28萬人次。如來自深圳市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2002年1月至6月深圳市民月人均可支配收入2159元。度假療養(yǎng)客戶一方面，溫泉度假村附近有眾多具有實力的企業(yè)，如中海殼牌、大亞灣核電站、諸多電子信息企業(yè)及正在建設的寶島工業(yè)區(qū)等，其工作人員人數(shù)眾多，層次較高。因此借助周圍景點的名氣，和旅行社合作，將能較快較好地開拓市場、降低成本、吸引盡量多的客源。同時，度假村所在地的旅游市場潛力也很巨大，惠東縣政府還在大力開發(fā)新的旅游資源。深圳市假日辦調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2001年春節(jié)期間深圳有260萬人出游，且以省內(nèi)游為主，汽車是最主要的出游工具，5成以上出游者將乘坐汽車，另外有1成左右居民自駕私家車出游。據(jù)統(tǒng)計，截止2000年12月31 日，惠州市共有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)63187家、工業(yè)企業(yè)593行政事業(yè)單位689家、三資企業(yè)2550家，總?cè)藬?shù)超過400萬人次。第三、服務國內(nèi)消費者的休閑娛樂業(yè)將出現(xiàn)大發(fā)展。學者的分析表明：21世紀是旅游業(yè)騰飛的世紀，未來5年，隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和游戲規(guī)則的變化，旅游業(yè)在快速發(fā)展的過程中將出現(xiàn)大的變化：首先、行業(yè)發(fā)展趨勢是品牌價值增加，整個行業(yè)將出現(xiàn)大并購。因此，我國要采取一系列的措施，提高旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。旅游業(yè)總體產(chǎn)出為7500億元，％。國家旅游局政策法規(guī)司司長魏小安說，旅游業(yè)已成為世界上發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一。世界旅游人數(shù)目前雖然還不到7億，但最近幾年卻以年均7%的速度快速增長。所開發(fā)的人工湖泊，除了用于垂釣場外，還可以用來開發(fā)荷花池等項目，讓游客能在優(yōu)美的荷花池上泛舟、欣賞蓮花、摘采蓮蓬、品嘗蓮子，享受真正的自然風情。垂釣場要打破傳統(tǒng)的開發(fā)模式，形成設計獨特，魚類眾多，自然情趣風味較濃，配套服務設施完善，一年四季皆宜釣魚的場所。例如，在瓜果、蔬菜的成熟季節(jié)讓旅客親自采摘，即時品嘗；讓旅客認購樹木的所有權(quán)或某一段時期的采摘權(quán)；開展農(nóng)莊知識小競賽等等。生態(tài)農(nóng)莊要嚴格按照無公害標準來種植瓜果、蔬菜，所種植的瓜果和蔬菜品種豐富，并能錯開季節(jié)，讓旅客能在不同的季節(jié)品嘗不同品種的瓜果蔬菜。除了要在室內(nèi)配置這些設施以外，在戶外也需要配置較多的安全保衛(wèi)設施。別墅的設計要與周圍的生態(tài)環(huán)境保持協(xié)調(diào)，建議溫泉別墅以兩層建筑為主。還為客人免費加工從生態(tài)農(nóng)莊和荷花池里采摘的瓜果蔬菜和從垂釣場釣到的塘魚，讓客人充分享受“娛樂的成果”。溫泉會所內(nèi)要設立一個商務中心，提供打字、復印、傳真、上網(wǎng)等服務，以及移動電話和筆記本電腦的出租、維修、會議過程中的記錄、錄音等高級文秘服務。除此以外，還可以增設溫泉桑拿、溫泉美容美發(fā)等項目，從而豐富康體理療中心的服務項目，讓旅客有更多的選擇?？煽紤]設置氣泡浴、差別浴、藥浴、花草浴、酒浴、香熏浴、泥砂浴、情調(diào)浴、陽光浴等特色項目，在強調(diào)各種項目的特殊療效的同時突出享受、與大自然溶為一體的氛圍。該服務區(qū)要注重突出溫泉文化，重點吸納東、西方的溫泉泡湯文化，出集眾家之長，集健身、休閑、文化享受于一體的精品服務項目，一改傳統(tǒng)的溫泉單純“洗澡”和“治病”觀念。溫泉浴城：這是溫泉會所的基礎設施，包括經(jīng)典浴池和特色浴池兩類。溫泉別墅以住宿客人為服務對象，按照四星級旅游涉外飯店的標準配套服務設施，各座別墅要突出建筑外觀、內(nèi)部裝修風格的獨特性和多樣化，體現(xiàn)各國、各民族的特色。隨著新的溫泉度假村的不斷開發(fā)，原有的溫泉度假村面臨著設備老化，服務項目缺乏創(chuàng)新等問題，經(jīng)營上陷入尷尬的局面。第三節(jié) 南門海灣呈半月形，長11公里，沙灘寬闊，沙粒細，呈白色，干時松，濕時緊。600年滄桑，平海古城至今仍較完整地保留著四座城門樓、部分城墻、完整的十字古街、大部分古民居以及一批古寺廟、古文化遺址和大量的歷史文物。“城周五百二十丈，高一丈八尺，雉蝶八百七十一，城門四座。平海古城被譽為嶺南文化的一塊“活化石”。大亞灣的島嶼和山嶺，大都奇形怪狀，不但饒有趣味，而且還有不少動人的傳說，如“黃魚涌獅子庵”：傳說獅子眼望香港，只有拜過此庵的人，才能在香港“發(fā)達”。位于大亞灣西北隅的惠州（澳頭），三面環(huán)山，面對南海，如同一個大袋子的底部。這里的海水清、無污染，海底平緩、沙灘潔白，沙粒細，被譽為“海賜白金堤”。巽寮灣位于惠東縣巽寮鎮(zhèn)，南海大亞灣的東部，距龍洞溫泉不足一小時車程。這個保護區(qū)主要保護綠海龜。近岸海底沙質(zhì)，有少量礁石，水深515米，水質(zhì)清澈，夏秋水溫28。1985年由廣東省人民政府批準建立?；輺|縣現(xiàn)有主要旅游景點包括：港口國家級海龜自然保護區(qū)、古田省級野生動植物自然保護區(qū)、巽寮省級旅游開發(fā)區(qū)、九龍峰文物自然保護區(qū)、南山、西來庵宗教旅游區(qū)、白盆珠和安墩溫泉浴場、長沙灣海水浴場等。1. 三、其它旅游資源建設旅游度假村不可能孤立的建設，它必須與周圍其它的旅游景點和資源配套與協(xié)調(diào)，甚至與要與地方整體旅游規(guī)劃相一致。新興溫泉距縣城10分鐘車程，龍山林木郁蔥，氣勢雄偉。水溫70度，屬碳酸鈉鉀型高溫泉，含對人體具有療效的多種微量元素（如鐵、鈣、鎂、鉀等）。我國著名留日醫(yī)療礦泉水專家陳炎冰，在1938年寫《中國溫泉時》，就把紫金九和溫泉收入此書。溫泉水質(zhì)獨特，經(jīng)地質(zhì)部門驗證屬含硫磺以及多種礦物質(zhì)的天然溫礦泉，對人體具有治療、保健作用，常年溫度約90度。下面我們將能夠獲得的廣東省內(nèi)部分溫泉資料介紹如下：珠海斗門御溫泉現(xiàn)有天然泉眼兩處，深度為150米，出口水溫70度，屬高溫氯化物—偏硅酸型醫(yī)療礦泉水。龍洞溫泉原存在熱泉眼，泉眼分布呈NE方向，泉眼周圍存在地熱異常帶，據(jù)說冬季常見熱氣升騰。管井建成后作溫泉浴用和水產(chǎn)養(yǎng)殖用。廣東省內(nèi)目前已經(jīng)開發(fā)的溫泉旅游地，不少已經(jīng)出現(xiàn)資源老化問題，被游客戲稱為“用鍋爐煮的水”。投資此溫泉度假村項目是必要的，也是可行的。第三、XX縣政府提出了“旅游旺縣”的發(fā)展規(guī)劃，旅游產(chǎn)業(yè)已成為惠東縣的重點發(fā)展和支柱產(chǎn)業(yè)的地位。項目建設有重要的社會意義。這將是本項目投資的一個重要的客戶資源。劉先覺教授認為惠東縣的平海濱海一帶，可稱為“小三亞”，很有吸引力；巽寮的海濱更美，有“東方夏威夷”之譽稱。