【正文】 同時，考慮到本地塊周邊環(huán)境的 優(yōu)越性 ，如此優(yōu)美 的環(huán)境真是無與倫 比 。 地形地貌規(guī)劃 項目地塊 主要 現(xiàn)狀， 本地 塊 主要為養(yǎng)殖區(qū)的魚塘、蝦塘等 。 通訊設(shè)施 比較 完善，程控電話總?cè)萘砍渥?，中國?lián)通、移動通信網(wǎng)覆蓋全市，市政電話網(wǎng)、移動通訊網(wǎng)以及寬帶網(wǎng)均已開通，本項目可以直接利用。 （ 2）給排水條件 項目區(qū)域 現(xiàn)有自來水給水管網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)考慮了遠期規(guī)劃的基本用水要求，項目附近有 “ 老城供水廠 ” ，現(xiàn)有的給水能力已經(jīng)基本上滿足本項目建設(shè)和運營的用水要求。年平均降水量 1664 毫米，平均日降雨量在 毫米以上雨日 150 天以上；年平均蒸發(fā)量 1834 毫米，平均相對濕度 85%。北瀕瓊州海峽，隔 18 海里與大陸相望，西鄰澄邁縣。 30 第 四 章 建設(shè)地點及建設(shè)條件 建設(shè)地點 項目 選址位于 海口市 盈濱半島旅游度假區(qū) 永慶大道東 附近 養(yǎng)殖區(qū)內(nèi) 。 小結(jié) （ 1） 對本項目的各種因素綜合分析得到，本項目的開發(fā)優(yōu)勢還是比較明顯。 風(fēng)險 分析 29 （ 1） 目前，經(jīng)歷了 2021 年房地產(chǎn)業(yè)瘋狂的暴漲與不規(guī)范的操作，直接影響到整個海南島房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。 （ 3）項目周邊已有多處樓盤開發(fā)，入住將帶動區(qū)域 地塊升值 ，利于項目 的 銷售 。 島內(nèi)為次：以?？跒橹鞯膷u內(nèi)精英新貴階層，包括媒體、銀行、高校、公務(wù)員、企業(yè)高收入職員等，購買目的是休閑度假與投資兼有。 客戶定位 縱觀海南島的購房者和投資者，大部分都屬于島外人士。根據(jù)政府的城市規(guī)劃，充分發(fā)揮本地塊的優(yōu)越環(huán)境。優(yōu)越的海島環(huán)境吸引了不少投資、休閑度假及養(yǎng)老的購房者，催熱了 盈濱半島 房地產(chǎn)的開發(fā)，目前出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。整 個小區(qū)別墅為坡屋頂矩形排行布局 項目分為三期，共開發(fā) 71 棟單體別墅和 11 棟聯(lián)體別墅，別墅面積為 294 m2915 m2，采用雙層疊加和部分中空設(shè)計，戶戶觀景陽臺、大落地窗、超大露臺和私家花園，附送花園面積在 2151830 m2 之間。 一期別墅： 400— 500萬 元 / 獨，均價 8500元 / m2； 二期別墅： 10000元 / m2，洋房：6000元 / m2 一期已售磬，二期正在銷售當(dāng)中，洋房已全部認購，比別墅只剩三棟 金手指高爾夫公寓 40萬 m178。 項目周邊 樓盤銷售 情況 縱觀目前 項目附近 在售的樓盤，如 2021年在售的熙岸高爾夫公寓、盈濱?綠生花園、香緹假日 、金手指高爾夫公寓、魯能?海藍福源等項 26 目，幾乎都是供不應(yīng)求。海南擁有不可復(fù)制 的環(huán)境資源，而且重視硬件設(shè)施的建設(shè)。 “2020 年 ,構(gòu)建起 39。 （ 2） 收入增加等因素促成海口本地居民購買能量的釋放 隨著?？诮?jīng)濟的發(fā)展，?？诒就辆用窦靶乱泼褓徺I第二套房的愿望及需求越來越強烈，這種表現(xiàn)不僅是市區(qū)樓盤緊俏，并向郊區(qū)盤發(fā) 25 展的態(tài)勢，打破了郊區(qū)盤島外客戶全面壟斷的格局。海南特有的資源環(huán)境是單純房價所不能衡量的，需求增多自然引起房價上漲。 2021 年海南會成為中國樓市的焦點，國際旅游島的獲批、輕軌的開通等眾多利好因素涌現(xiàn)會帶動海南房產(chǎn)的發(fā)展，促使價格不斷升溫。除了海口、三亞的房價一如既往的上漲之外，海南二三線城市房產(chǎn)的開發(fā)也是如火如荼。在全部房地產(chǎn)開發(fā)投資中， %用于住宅建設(shè)，此項投資較去年同期的增幅也是 倍；在全部住宅建設(shè)投資中， %用于 90 平方米以下住宅建設(shè)，此項投資比去年同期增長 倍。 2 月的房價與 23 上月相比，上漲 %。 2021 年 第 一周（ 1 月 410 日）?？谏唐贩靠偤灱s 679套，總簽約面積 平方米，平均每日成交約 97 套，環(huán)比上周海口商品房簽約 541 套提升 %。 海南房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷 2021 年年底的微步調(diào)整之后， 2021 年頻現(xiàn)火熱信號。另外， 2021 年全年，海南商品房銷售面積 萬平 方米，同比增長%；商品房銷售額 351 億元，同比增長 %。開通?？谥翣I口集裝箱綠色航線 ，建成海南花卉大世界、鋼材交易市場，開工建設(shè)海南中商農(nóng)產(chǎn)品中心交易市場。推出 “印象 我市跨入 “國家科技進步示范市 ”，有國家級企業(yè)技術(shù)中心 4 家、省級重點實驗室 22 家、省級工程技術(shù)研發(fā)中心 37 家，獲得國家各類科技計劃 項目 98 個，專利申請量增長 ％。全年實現(xiàn)農(nóng)業(yè)增加值 億元，增長 ％。新建標(biāo)準化養(yǎng)殖小區(qū) 33 個、大中型沼氣池 13 個，新增循環(huán)農(nóng)業(yè)示范基地 萬畝，沼氣產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)處于全國領(lǐng)先水平。 長流污水處理廠提前建成，白沙門污水處理廠二期和 10 座小型垃圾轉(zhuǎn)運站順利完工。城鎮(zhèn)新增就業(yè) 萬人，增長 ％，基本實現(xiàn)零就業(yè)家庭動態(tài)為零，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 ％以內(nèi)。萬元 GDP 能耗下降 ％。 生態(tài)環(huán)境進一步優(yōu)化。投資和消費對經(jīng)濟增長的拉動作用更加明顯。 2021 年以來，?？谑薪?jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)較快協(xié)調(diào)發(fā)展，各項經(jīng)濟指標(biāo)均超過年初確定的目標(biāo)，呈現(xiàn)出增速加快、效益提高、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、活力增強、民生改善的良好態(tài)勢。其中，接待國內(nèi)旅游者 萬人次，增長 %；接待入境旅游者 萬人次，下降 %。打造國際旅游島，國家給予海南島最便捷的出入境政策。其中，外商直接投資 億美元，減少 %。全年全省對外貿(mào)易進出口總值 億美元 (含中石化海南煉油廠 )，比上年下降 %。森林、植被覆 蓋度不斷提高，森林覆蓋率達到 %。?？谑袕囊粋€濱海小城發(fā)展成為一個初步現(xiàn)代化外向型的中等省會城市，三亞由一個貧窮落后的小漁村變成了初具規(guī)模的國際化熱帶濱海旅游城市， 加積、那大、文城等一批城鎮(zhèn)建成區(qū)面積迅速擴大，田獨鎮(zhèn)、鳳凰鎮(zhèn)、博鰲鎮(zhèn)、靈山鎮(zhèn)、老城鎮(zhèn)等一批環(huán)境優(yōu)美、生機勃勃的小城鎮(zhèn)正在崛起。國美、家樂福、大潤發(fā)等一批著名的流通、零售大型企業(yè)相繼落戶海南，多渠道、少環(huán)節(jié)和城鄉(xiāng)一體 化的流通網(wǎng)絡(luò)基本形成。 2021年，海南省財政安排 3000 萬元專項資金，開展旅游、房地產(chǎn)和熱帶農(nóng)產(chǎn)品促銷活動，帶動市縣、企業(yè)和社會各方面舉辦活動 106 次。全省有?？诟?、洋浦港、八所港、三亞港、?？谛赂鄣却笮「劭?24 個，萬噸級泊位由1987 年的 3 個增至 2021 年的 31 個；專營和兼營海洋運輸?shù)墓?100多家，各類船舶 712 艘，總噸位達 萬噸，其中遠洋貨輪 10 余艘。航空運輸實現(xiàn)歷史性跨越。 16 重點項目投資規(guī)模明顯擴大。全年全省全口徑一般預(yù) 算收入 億元，比上年增長 %，高于 GDP 增長 7 個百分點。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 綜上所述，本項目是一項利國 強民的工程，項目建設(shè)是完全必要的。從海南的環(huán)境、生態(tài)，海南的發(fā)展走向看，房價還有上漲的空間。環(huán)比上漲 14%，漲幅比 1 14 月份低 個百分點。而2021 年 1 月份，銷售面積繼續(xù)擴大，達到了 萬平立米，銷售面積比 12 月份增長了 %。 項目建設(shè)對增加項目公司的投資收益具有重要的意義 隨著海南國際旅游島的建設(shè)，大批外來資金涌入海南以及島內(nèi)購買力持續(xù)增強，宜居環(huán)境改善，海南房價呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢，漲幅連續(xù)位居全國前列。 根據(jù)新?？诔鞘姓w規(guī)劃要求，需要提升中心區(qū)，拓展兩翼，帶動腹地。?？谧鳛橐粋€年輕的省會城市，肩負著統(tǒng)領(lǐng)海南、振興海南的重任。因此，建設(shè) 該項目 是解決居民住房問題，同時也是構(gòu)建和諧社會的需要。 本項目的建設(shè)就是在上述背景下提出的?？梢?，在如此良好的內(nèi)外部條件下， 海南天地通咨詢服務(wù)有限公司 提出建設(shè) “ 東澤盛海景花園度假村 ” 項目，無疑突顯了及時性和正確性。盈濱半島作為?？谑幸?guī)劃中的新區(qū)，已被納入 2021— 2020 年 “ ?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃綱要 ” ，無疑是?？谶@頂海南島皇冠上一顆璀璨的明珠。 若與此緊密關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)尤其是別墅在此興建，無疑會對國內(nèi)富裕階層及周邊國家、地區(qū)的高端客群形成強大的吸引力與產(chǎn)生極大的震撼，在此度假消費與投資也將成為可預(yù)期的時尚和選擇。市區(qū)濱水地區(qū)經(jīng)過多年的建設(shè)已經(jīng)具備了成 為“ 黃金旅游走廊 ” 的條件，從新埠島到西海岸（規(guī)劃為 “ 海口核心區(qū)濱海區(qū)域 ” ）沿途匯集了 融匯佛教文化的永慶寺、亞洲最大的鳥語林公園 —— 金鑫鳥語林公園、 金鑫國家足球訓(xùn)練基地 、 ?？诨疖囌?、海南國際會展中心、 熱帶海洋世界、假日海灘、 印象 （ 3）一中心 指的是以大英山城市中心區(qū)為主的都市旅游區(qū)和以瓊山老城為主的歷市史文化旅游區(qū)的結(jié)合，包括?？谥行膮^(qū)、?？诮瓥|組團中心、南洋風(fēng)情購物區(qū)和瓊山歷史文化區(qū)。西海岸旅游帶西至熱帶海洋世界，東至海甸島，包括熱帶海洋世界旅游區(qū)、假日海灘旅游區(qū)和?？诤诵臑I水區(qū)旅游區(qū)。 9 ?？谑性诮?jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整綱要中，將 “兩地一中心 ”作為總體發(fā)展戰(zhàn)略。到 2020 年，?？谑袊鴥?nèi)生產(chǎn)總值達到 1390 億元，創(chuàng)業(yè)環(huán)境和人居環(huán)境的優(yōu)勢更加突出，并在全省率先實現(xiàn)現(xiàn)代化，初步建設(shè)成為在國際上具有一定知名度與影響力、以熱帶濱海風(fēng)光為特色的綠色生態(tài)城市。 8 南控：控制城市向南發(fā)展，保護城市生態(tài)屏障，確立生態(tài)發(fā)展底線，注重保護優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境。 西拓；鼓勵中心組團建設(shè)用地的西向拓展，注重長流組團、老城組團的專業(yè)性開發(fā)和規(guī)模積聚，積極培育長流組團的產(chǎn)業(yè)增長點。據(jù)不完全統(tǒng)計， 2021 年以來，涌入海南投資房地產(chǎn) 的資金超過 1000 億元人民幣。鼓勵發(fā)展家庭旅館經(jīng)營和房屋租賃經(jīng)營 ”。 2 月，海口商品房市場供應(yīng)量為 萬平方米，商品房成交量為 萬平方米，供應(yīng)成交呈現(xiàn)雙雙下跌，但供應(yīng)量與成交量相比略顯不足，市場依然呈現(xiàn)房源緊張情況。 國際旅游島獲批的消息一經(jīng)正式發(fā)布，立刻在海南樓市掀 起了軒然大波，海南各地的房價也是水漲船高， 海南一時之間成為全國矚目的焦點，開發(fā)商躍躍欲試，投資客紛紛踏至海南，?？诜績r仿佛在一夜之間上漲數(shù)千元，市場更出現(xiàn)購房如買 “白菜 ”的局面，新盤推出即售罄，各個樓盤無房可售，出現(xiàn)了市場供不應(yīng)求的緊張狀況，既讓島內(nèi)島外人士對海南國際旅游島紛紛看好，也讓人們增加了對海南國際旅游島是否會變成海南國際房產(chǎn)島的擔(dān)心。前三季度，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成 億元，同比增長 %，超過 2021 年全年 億元的投資總量，房地產(chǎn)業(yè)總體上呈現(xiàn)穩(wěn)定健康的發(fā)展態(tài)勢。 2021 年 111 月，全省房地產(chǎn)投資累計完成 億元，占同期全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的 ％，在列入統(tǒng)計的 20 個投資行業(yè)中投資規(guī)模位于第一，較去年同期的增幅達 ％，增幅在各投資行業(yè)中也屬快速增長水平。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。 59778 7 綠化率 % 40 8 道路 及 廣場面積 m178。 7200 會所 m178。 125330 地上建筑 m178。 項目總投資及資金籌措 東澤盛海景花園度假村 開發(fā)建設(shè)投資 為 萬元。 總用地面積 約 為 149443 ㎡ （折算 公頃）， 總建筑面積約 125330 ㎡ ，其中 地上建筑面積為 11902