【正文】 0%之多，并呈現(xiàn)出繼續(xù)加大的趨勢(shì)。經(jīng)過2009年的狂熱，迎來了2010年的調(diào)控，歷經(jīng)調(diào)控之后的開發(fā)商更為成熟，看待市場(chǎng)較之前明顯沉著冷靜，此次調(diào)控，商業(yè)物業(yè)再次顯現(xiàn)出其抗政策風(fēng)險(xiǎn)的能力，開始受到開發(fā)商、投資者、購買者等多方的認(rèn)可，在多方的共振效應(yīng)下，加之開發(fā)商經(jīng)過2009年商業(yè)物業(yè)的開發(fā)、操盤、營銷經(jīng)驗(yàn)，2010年蘇州商業(yè)物業(yè)的價(jià)格大幅上漲，成交量亦維持高水平。2009年商業(yè)物業(yè)的成交走勢(shì)總體看是量升價(jià)平，2010年總體看是量價(jià)齊升，橫向比對(duì)2009年和2010年，加之各年度的政策環(huán)境，足見商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢(shì)日漸明朗，開發(fā)商和消費(fèi)者的青睞程度日益提高。二套房首付比例超過商業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)再次顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)2011年更多的投資類客戶將轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)（尤其是租金水平較高的寫字樓和商鋪類物業(yè)）；商業(yè)地產(chǎn)將在緊縮的調(diào)控政策之下繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2007年12月28日，在蘇州市國土資源局主持的國有土地使用權(quán)拍賣會(huì)上，蘇州中潤置業(yè)有限公司獲得上述地塊的開發(fā)權(quán)。2009年9月，蘇州中潤置業(yè)有限公司付清以上地塊的全部土地出讓金人民幣34400萬元并取得國有土地使用權(quán)證【吳國用（2009）第06108002號(hào)】。2010年10月取得項(xiàng)目首批商品房預(yù)售許可證【蘇房預(yù)吳（2010）202號(hào)】（取得預(yù)售證的部分為一期的商業(yè)街部分及整個(gè)二期酒店式公寓）。本項(xiàng)目總建筑面積約36萬平方米，有兩大部分組成。另一部分是為本項(xiàng)目做配套的由政府建設(shè)的現(xiàn)代文體中心、吳文化中心、文化創(chuàng)意大樓等建筑面積約14萬平方米。中潤本項(xiàng)目的建成，將成為吳中區(qū)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐點(diǎn)，成為本土商業(yè)巨頭，構(gòu)筑繁華商圈中心，締造城市財(cái)富圖騰，帶動(dòng)吳中區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的步伐。建成后的中潤蘇州中心不但將以各種高檔業(yè)態(tài)滿足城市精英的多樣化需求，更將以主樓228米的高度榮登蘇州第一高樓，成為吳中區(qū)新地標(biāo)建筑，并將成為吳中CBD建設(shè)過程中具有代表意義的示范性工程。本項(xiàng)目購物中心以香港頂級(jí)購物中心規(guī)劃理念為藍(lán)本，領(lǐng)銜吳中核心商圈，擁有最具舒適、休閑、品味的一站式一流的購物環(huán)境，軌道4號(hào)樞紐集聚區(qū)輻射周邊240萬消費(fèi)人群。商業(yè)已簽約入駐的有BHG精品超市、中國第一家在美國上市的保利博納影院、世界潮流的西班牙品牌MANGO、GUESS、特力屋；.、Camp。以上國際高端主力品牌商家的入駐，勢(shì)必會(huì)為本項(xiàng)目帶來大量人流，從而進(jìn)一步提升中潤蘇州中心這一城市中央高端商業(yè)復(fù)合體的項(xiàng)目形象和品牌價(jià)值，大力推動(dòng)本項(xiàng)目的全面銷售。預(yù)計(jì)10月份蘇州中心主樓部分（228米高樓）可取得預(yù)售證，在年內(nèi)整個(gè)項(xiàng)目可回籠資金超過8億元，（二）項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)蘇地2007—B—62號(hào)地塊商辦項(xiàng)目的建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下:總建設(shè)用地： 總建筑面積： 216400平方米超高層主樓面積： 63000 平方米酒店式公寓面積： 25000 平方米購物中心面積： 75000 平方米商業(yè)街面積： 4500 平方米地下建筑配套面積： 48900 平方米綜合容積率： 綠地率： 25%（三）項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃中潤蘇州中心項(xiàng)目2009年4月開始工程建設(shè)，計(jì)劃分二期建設(shè)，第一期為購物中心及配套停車場(chǎng)、100米26層酒店式公寓，計(jì)劃于2012年5月竣工交付使用；第二期為超高層主樓，計(jì)劃于2012年12月竣工交付使用【詳見開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表】三、項(xiàng)目投資概算、銷售安排及盈利分析（一）項(xiàng)目投資估算根據(jù)中潤蘇州中心項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、施工周期結(jié)合蘇州當(dāng)?shù)氐墓こ坛杀緝r(jià)格進(jìn)行測(cè)算，整個(gè)項(xiàng)目的投資預(yù)計(jì)為174985萬元，主要包括土地成本、前期開發(fā)費(fèi)用、基礎(chǔ)工程成本、主體建筑安裝工程成本、設(shè)備供應(yīng)工程成本、配套工程成本、裝修工程成本、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。具體明細(xì)如下表所示：名稱銷售單價(jià)銷售面積銷售收入商業(yè)街65000元/平方米4500平方米酒店式公寓20000元/平方米25000平方米5億元超高層寫字樓22000元/平方米36000平方米超高層主樓的巔峰豪庭30000元/平方米14000平方米合計(jì)79500平方米此外，購物中心75000平方米（具備分割銷售條件）擬由開發(fā)商持有經(jīng)營，預(yù)計(jì)資產(chǎn)估值為30億元；酒店及會(huì)所13000平方米（其中2000平方米無產(chǎn)權(quán)，其余部分具備銷售條件）擬由開發(fā)商持有經(jīng)營，預(yù)計(jì)資產(chǎn)估值為5億元，整個(gè)物業(yè)在不考慮未來因業(yè)態(tài)成熟及政策導(dǎo)向（因打壓住宅價(jià)格而給商業(yè)地產(chǎn)帶來利好）產(chǎn)生的升值效應(yīng)，僅按目前價(jià)格估算價(jià)值即可高達(dá)55億元。蘇州中心項(xiàng)目損益情況具體估算如下表所示：中潤蘇州中心項(xiàng)目損益情況估算表(不包含持有經(jīng)營部分)序號(hào)項(xiàng) 目金額（萬元）1主營業(yè)務(wù)收入2004002減：主營業(yè)務(wù)成本961003 主營業(yè)務(wù)稅金及附加172304主營業(yè)務(wù)利潤870705減：營業(yè)費(fèi)用120006 管理費(fèi)用55007利潤總額695708減：所得稅173909凈利潤52180僅從銷售部分測(cè)算可以明顯看出，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，投資回報(bào)率非常之高，如果綜合考慮到銷售部分僅為項(xiàng)目總價(jià)值的40%，成本占到主營業(yè)務(wù)成本的54%，同時(shí)配合留存物業(yè)在業(yè)態(tài)成熟后巨大的溢價(jià)空間等因素，本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益更是無可限量。 （五）敏感性分析將發(fā)生變化較為可能的二項(xiàng)指標(biāo)：銷售收入（物業(yè)總估算價(jià)值）和總投資成本進(jìn)行敏感性分析，根據(jù)市場(chǎng)情況來看，銷售收入上下浮動(dòng)5%10%是有可能的，而總投資成本也有5%－10%浮動(dòng)。10%、177。四、現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)從其現(xiàn)金流預(yù)測(cè)可以看到，項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)金流充足，信托期間其現(xiàn)金流完全可以覆蓋信托計(jì)劃信托資金的本金及收益，在信托資金預(yù)計(jì)退出時(shí)點(diǎn)上依靠銷售回款產(chǎn)生的巨額累計(jì)凈現(xiàn)金流完全可以保障信托資金的安全退出。對(duì)合作方、項(xiàng)目公司及開發(fā)項(xiàng)目的資料搜集、整理與審核。派專人考察與合作方以前有關(guān)的成功案例，對(duì)其管理團(tuán)隊(duì)及其管理能力有了直觀的認(rèn)識(shí)；多次前往工商、稅務(wù)等政府機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目公司相關(guān)信息進(jìn)行查詢、核實(shí)，作出深入調(diào)查了解。同時(shí)就發(fā)行信托計(jì)劃進(jìn)行多次洽談和商討，逐步形成了信托計(jì)劃方案設(shè)計(jì)。公司管理層均為經(jīng)驗(yàn)豐富、責(zé)任心強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)高的優(yōu)秀人才。此項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，立足吳中CBD核心，打造吳中區(qū)的地標(biāo)式建筑，毗鄰吳中區(qū)政府，周邊配套齊全，坐擁“三館一大一中心”（圖書館、文博館、展覽館、大劇院、青少年活動(dòng)中心）。本項(xiàng)目現(xiàn)已取得部分預(yù)售證（按目前銷售價(jià)格估算可以達(dá)到7億元），預(yù)計(jì)8月份超高層寫字樓也可以取得預(yù)售許可證，預(yù)計(jì)2011年底超高層主樓的公寓部分也可以取得預(yù)售許可證，經(jīng)測(cè)算在此期間內(nèi)需要資金投入約為5億元，完全可以符合滾動(dòng)開發(fā)的要求，覆蓋后續(xù)開發(fā)的資金缺口。同時(shí)，我公司充分發(fā)揮項(xiàng)目公司管理層與信托公司各自的優(yōu)勢(shì)，最大限度實(shí)現(xiàn)信托受益人利益。在控制股權(quán)的基礎(chǔ)上，該信托計(jì)劃還增加了蔡麗萍（蘇州中潤置業(yè)有限公司董事長、實(shí)際控制人）提供不可撤銷的無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保無疑是為信托資金的安全退出增添了更大程度的保障。（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指信托資金募集不足會(huì)導(dǎo)致信托不能成立而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。2．內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)（1）管理風(fēng)險(xiǎn)在信托資金的管理和運(yùn)用中，可能因?yàn)槭芡腥思昂献鞣焦芾矸绞?、管理能力的缺陷，?dǎo)致信托資金運(yùn)作的管理失當(dāng)。若因合作方及投資項(xiàng)目的經(jīng)營能力、財(cái)務(wù)狀況和償債能力發(fā)生不利變化，將可能影響信托資金到期本金和收益的按時(shí)收回。而公司面臨的行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)——如房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的貸幣政策、稅收政策、行業(yè)管理政策，以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，都將不同程度的對(duì)合作方和項(xiàng)目的正常運(yùn)行帶來影響。（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范通過與多家銀行合作，實(shí)行銀行代銷和**信托直銷相結(jié)合的銷售模式，利用銀行強(qiáng)大的客戶資源保障信托資金順利募集。（3）其他風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警盡管不可抗力因素非人力可避免與化解，但受托人將竭盡所能，積極加強(qiáng)對(duì)不可抗力因素的研究判斷分析能力，盡可能地向合作方、委托人報(bào)告不可抗力因素的出現(xiàn)可能，以便其采取相應(yīng)的對(duì)策。項(xiàng)目公司應(yīng)按簽訂的相關(guān)合同、工程進(jìn)度等向我公司提出用款申請(qǐng)，經(jīng)我公司審查同意后方可付款。在建立專人管理、定職定責(zé)管理基礎(chǔ)上，將信托資金與其自有資產(chǎn)分別管理、分別核算，充分做到專款專用。（2）信用風(fēng)險(xiǎn)的控制受托人將發(fā)揮在金融信托領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，嚴(yán)格實(shí)行相關(guān)責(zé)任制度和分離制度，堅(jiān)持各種調(diào)查、審查、檢查制度，建立嚴(yán)格有效的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制制度。在嚴(yán)格控制外部風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，緊密把握信托存續(xù)期間合作方及項(xiàng)目公司的內(nèi)部動(dòng)態(tài)，并及時(shí)做到信息的披露工作。**信托固有資金與其他委托人資金共同管理運(yùn)用，**信托在認(rèn)購中不享有優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，并與其他委托人享有同等義務(wù)及權(quán)益。第七章 結(jié)論綜上所述，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低、收益高、影響大、保障措施充分、銷售渠道基本已經(jīng)落實(shí)，故請(qǐng)公司批準(zhǔn)實(shí)施。先后參與過銀信一號(hào)新股申購集合資金信托項(xiàng)目、寧波交投流動(dòng)資金貸款單一資金信托項(xiàng)目、上海曹安商貿(mào)城股權(quán)投資集合資金信托項(xiàng)目、上海錄潤置業(yè)股權(quán)投資集合資金信托項(xiàng)目等多個(gè)信托項(xiàng)目的運(yùn)作，對(duì)于房地產(chǎn)類、證券類金融產(chǎn)品的投資與管理具有豐富的實(shí)