【正文】 57萬元多層；70%高層：30%多層：小高層：聯(lián)排別墅：面積配比多層（4層半）：高層(912層)：別墅（未開發(fā)）：（以上數(shù)據(jù)摘自《天津日報》）規(guī)劃部門對梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā)的一個生態(tài)、超前型和智能化的21世紀康居社區(qū)。優(yōu)劣勢對比項云水園天玻規(guī)劃用地35．02萬m2總建筑面積25．01萬m2樓面地價地點友誼南路與潭江道交口解放南路開發(fā)商津興地產(chǎn)配套公建國際康體中心（國際老人村）小學配套設施地熱溫泉、三水入戶、安防系統(tǒng)容積率1工程進度2001年12月底交工 可售面積118280 m2主力總價41萬元（公寓）110萬元（別墅）多層：小高層：聯(lián)排別墅：20%面積配比多層（4層半）：118 m2高層(912層)：160 m2別墅（未開發(fā)）：220 m2梅江、梅江南總體特點分析:（1）上述居住區(qū)位于友誼路延長線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對天玻項目所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。（3）生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導市場消費。（4）加劇了該區(qū)域的市場競爭。上述條件相對都不多的項目容易炒成熱點盤，故該類人群一個明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。l 留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱，同時又對河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價格相對較高，由于受經(jīng)濟實力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點、產(chǎn)品附加值為代價，以獲取在本區(qū)生活的條件。 本案目標人群來源于全市各個區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。客戶主體：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。：綜合上述分析，建議本項目的建筑形式為多層。1. 總體規(guī)劃設計思路　擬借鑒萬科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗在天津市南部地區(qū)建設一個高檔次的居住社區(qū)。l 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵l 暢通有效的交通組織及交通工具停放設置l 優(yōu)秀的住宅戶型配以風格獨特的立面設計l 經(jīng)濟、實用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套l 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點、線、面的景觀設計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機的相結合l 合理的市政設施配套l 規(guī)劃設計中建筑空間與景觀空間的有機結合具體反映在規(guī)劃上，意圖實現(xiàn)“花園城市”構想，規(guī)劃設計成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務設施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。推出低層聯(lián)排別墅、獨立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品?！　　　?. 充分考慮住宅建設中新技術、新材料的應用，并達到國家二級節(jié)能標準。 本項目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開發(fā)熱點，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導上都具有較強的優(yōu)勢。基于梅江及梅江南區(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及萬科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒萬科新城的成功經(jīng)驗，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項目，具有良好的市場前景。由于臨近未來大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學校、幼兒園。該項目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設中，保留了大量的高大樹木，本項目的開發(fā)建設對完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動該區(qū)域的社區(qū)文化建設與居住新觀念，并為萬科占領天津市區(qū)重要的住宅市場——南部地區(qū)，有著深遠的影響。，在做詳細規(guī)劃時，可進行適當調(diào)整，一般來說項目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進行調(diào)整，容積率也可進行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。 產(chǎn)品: 四層五層半花園洋房　　　50% 聯(lián)排別墅 40% 小高層 10%　　　　　　　　　 ，擬以多層為主導產(chǎn)品，突出環(huán)境設計，強調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實現(xiàn)我司規(guī)劃設計思路。左右，屬黃金朝向。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢平坦，地塊內(nèi)豎向標高與市政干道相符。,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對照分析，表明我司擬在玻璃廠項目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設想，抓住了該地區(qū)缺乏標志性高品質住宅的市場迎合點，具有很強的可操作性。：，需要有新的項目上馬，提供利潤支持，以保證完 成集團下達的經(jīng)營計劃。，不適合做儲備項目。 萬平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)計劃中體現(xiàn),該項目擬分四年開發(fā)：2002年開發(fā)7萬平米。 2004年開發(fā)7萬平米。 投資收益分析地價中包含土地使用權轉讓及地上、地下建/構筑物、各種管線\設施拆遷大市政配套費5,033168建筑面積18萬平米*165元/平米,其中含污水2雨水3煤氣自來水2道路及其他45元/平米契稅88429土地補償費/出讓金/大配套之和的3%二、開發(fā)前期費5,205173勘察設計費1,19040報批報建費3,752125三通一平費1224場地具備道路\場地平整，按新城標準考慮臨水31萬元\臨電92萬元.另考慮20套樣板間500萬、考慮提高建造檔次2200萬,折73元/平米；四、社區(qū)管網(wǎng)費11,943398給排水系統(tǒng)費1,89163供暖系統(tǒng)費3,416114含換熱站建設費、紅線外管網(wǎng)費25元/平米、鍋爐房建設費40元/平米、鍋爐房征地費17元/平米；區(qū)內(nèi)工程費為40元/平米；室外高低壓3,353112室外消防系統(tǒng)923室外智能系統(tǒng)67122道路及廣場76325五、園林環(huán)境1,77059依設計方案的不同而不同綠化建設費1,22041區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為65元/平方米圍墻建造費1154包括永久性圍墻、圍欄及大門,約為500元/延米,本項目圍墻約為2300米室外零星設施923各種指示牌、標識牌、示意圖等,六、公建配套費1,49550幼兒園2809按2000平米考慮，每平米土建1200元，配置費200元/平米兒童游樂設施2408土建、設備、各項設施,八、不可預見費80827直接成本*1%九、開發(fā)間接費1,66455監(jiān)理費214萬(7元/平)/行政管理費960萬(20萬每月)/利息730萬十、開發(fā)成本82,7782,759 營業(yè)稅及附加：%； 土地轉讓契稅：土地成本（拆遷補償費、土地出讓金、大市政配套費）的3%； 即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項目（業(yè)務）及公司本部費用的存在，實際稅付可能遠低于33%，但從項目評價角度，暫不考慮該因素。114,000直接成本264980,306總投資289286,768稅前利潤71621,475稅后利潤48014,388內(nèi)部收益率%總投資回報率16．58%獲利指數(shù)地價支付貼現(xiàn)比 項目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤體現(xiàn)如下表:經(jīng)濟指標2002年2003年2004年合計結算面積（m2）100,000100,000100,000300,000單位利潤(元/m2)480480480480利潤(萬元)47964796479614,388 ，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減變動比率。 成本變動對各項經(jīng)濟指標的影響：（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）單位成本(元/m2)2,2,2,2,3,總投資86,82,78,91,95,項目利潤25,29,34,21,16,稅后利潤14,17,20,11,8,銷售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%%%%%%2） 容積率變動各項指標的變化 主要指標容積率（）容積率（）容積率（）容積率（）容積率（）可售面積（m2） 300, 300,300, 300, 300,營業(yè)收入 114, 97,105,117, 122,總投資 86, 78,82,93, 100,項目利潤 25, 18,22,21, 19,稅后利潤 14, 9,12,11, 10,銷售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%%　2）成本中大、小市政配套費、人防等政策性收費均按政府規(guī)定標準估算， 操作中尚存在一定減免可能；3）地塊中有27000平米配套及商業(yè)用地地價已分攤進住宅成本，但僅考慮5000平米非營業(yè)性公建，操作中，存在調(diào)整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學校改建住宅，增加住宅凈用地約15000平米，增加凈利潤2000萬元。 38,000 38,000 38,000 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 小計 31,394 付工程款 1,800 10,942 15,688 15,751 5,540 49,721 開發(fā)間接費 211 829 357 267 1,664 期間費用 3,547 4,310 4,281 706 12,844 小計 10,102 27,968 33,668 21,629 6,246 99,613 現(xiàn)金流出現(xiàn)值NPV 80,155 三、凈現(xiàn)金流量 10,102 7,182 4,902 16,371 3,966 14,387 四、累計凈流量 10,102 2,920 1,982 18,353 14,387 14,387 五、平均資金占用 3,804 5,053 1,232 570 七、內(nèi)部收益率IRR 九、資金峰值比例 十一、啟動資金獲利倍數(shù) 可行性結論宗地臨近梅江的區(qū)位，將有助于今后本案的營銷、推廣。（3）萬科的品牌及開發(fā)手法在天津處于一流水平，在競爭中處于有利位置。 （5）宗地內(nèi)原廠區(qū)的植被極其豐富，且種植的相對規(guī)整，同時在項目周邊有大量的綠地 和水面，在項目規(guī)劃中便于利用。（2）項目位于解放南路沿線的末端，位置相對偏遠，項目周邊 臨近配套、交通都不很完善和便利。16