【正文】 的涵管問(wèn)題當(dāng)初未在用地條件中明確，以至影響了規(guī)劃設(shè)計(jì)。④規(guī)劃控制要求根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)，政府對(duì)各建筑形態(tài)的用地比例和容積率都作了具體規(guī)定，但從規(guī)劃部門(mén)了解，只要保證整個(gè)項(xiàng)目綜合容積率不變，各建筑形態(tài)的用地比例可以自由調(diào)整，如果不在規(guī)劃要點(diǎn)中加以明確的話(huà)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能會(huì)遇到政府在具體執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。（2）控制手段針對(duì)上述問(wèn)題，南京公司擬通過(guò)書(shū)面方式提交政府相關(guān)部門(mén)，在爭(zhēng)取有利條件的前提下，要求政府予以明確答復(fù)、并將答復(fù)列入土地出讓合同的附件。第三部分 市場(chǎng)分析一、南京房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述南京總體概況（2001年數(shù)據(jù)）：168。168。168。168。 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2500美元168。 三大支柱產(chǎn)業(yè)：石化、汽車(chē)和電子168。億美元168。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額465億元168。 人均儲(chǔ)蓄存款余額12002元 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（2001年數(shù)據(jù)）：168。 施工面積：商品房1053萬(wàn)平米、住宅744萬(wàn)平米168。 批準(zhǔn)上市面積：住宅324萬(wàn)平米168。 銷(xiāo)售額：商品房106億元、住宅83億元168。 銷(xiāo)售均價(jià)：商品房3486元/平米、住宅3093元/平米168。 按揭貸款：35億元（一）市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況投資增長(zhǎng)加速1999年以來(lái)，南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直呈加速增長(zhǎng)之勢(shì)，今年上半年增幅繼續(xù)加大，在全國(guó)大中城市中排第五位，%，排第十一位。 與去年相比，土地開(kāi)發(fā)、商品房開(kāi)發(fā)和住宅開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率均大幅提高，%、%%，、。 ，主要原因在于近幾年的大量開(kāi)發(fā)使市場(chǎng)存量土地消耗過(guò)多，而上半年新區(qū)土地凍結(jié)后，土地供應(yīng)量明顯偏少。 住宅開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率只相當(dāng)于商品房開(kāi)發(fā)的一半，主要原因在于上半年商業(yè)、辦公用房開(kāi)發(fā)比例顯著增加。 9901年，商品房竣工面積與銷(xiāo)售面積的差距由163萬(wàn)平米減小到98萬(wàn)平米，住宅竣工面積與銷(xiāo)售面積的差距由128萬(wàn)平米減小到41萬(wàn)平米。 今年上半年，供求關(guān)系開(kāi)始發(fā)生變化，商品房和住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率（%%）分別低于新開(kāi)工面積（%%）。 9901年，商品房空置面積平均每年下降4萬(wàn)平米，住宅空置面積平均每年下降8萬(wàn)平米。 今年上半年，全市商品房空置面積78萬(wàn)平米，%。 9901年，商品房和住宅施工面積分別保持在1000萬(wàn)平米和700萬(wàn)平米左右，波動(dòng)幅度不超過(guò)10%；今上半年大幅增長(zhǎng)，分別達(dá)到854萬(wàn)平米和658萬(wàn)平米，%%。 住宅增長(zhǎng)速度大于商品房：。 9901年，商品房和住宅施工面積分別保持在400萬(wàn)平米和300萬(wàn)平米左右，波動(dòng)幅度不超過(guò)10%；今上半年大幅增長(zhǎng)，%%。 住宅增長(zhǎng)速度大于商品房：。（3）需求增長(zhǎng)加速①銷(xiāo)售面積168。168。168。②銷(xiāo)售額168。168。（4）需求增長(zhǎng)的主要影響因素①大規(guī)模城建與拆遷168。168。②政策推動(dòng)2002年5月，南京市政府下發(fā)《關(guān)于加快房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的通知》，并出臺(tái)交易稅費(fèi)減免（契稅實(shí)際支付比例由2%%）、簡(jiǎn)化公房上市手續(xù)、戶(hù)口政策向購(gòu)房者傾斜（購(gòu)買(mǎi)商品房、二手房均可落戶(hù)）等重大利好政策，其中，各類(lèi)購(gòu)房稅費(fèi)合計(jì)減幅超過(guò)60%，直接帶動(dòng)了住宅市場(chǎng)的發(fā)展：5—8月份，二手房月均成交2876套，大大高于14月份的1862套，增長(zhǎng)54%。 2000年以來(lái)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)率均高于住宅銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)率。 今年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大幅增長(zhǎng)，%，比往年高70%，高于同期住宅銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)率（%）。（4）空置量持續(xù)加速下降168。168。銷(xiāo)售價(jià)格加速上升168。168。二手房日趨活躍，今年上半年首次超過(guò)新房成交量，成為帶動(dòng)商品房市場(chǎng)快速發(fā)展的重要因素168。 168。經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量小，缺乏對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊能力，但今年建設(shè)力度明顯加大168。168。因此，今后幾年，大規(guī)模城市建設(shè)（拆遷戶(hù)）產(chǎn)生的住宅需求大部分將通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房消化，城建對(duì)住宅需求的帶動(dòng)作用將會(huì)減小。住宅金融支撐住宅市場(chǎng)快速發(fā)展 1999年以來(lái)，按揭貸款成倍增長(zhǎng)，至2001年，住宅按揭貸款占銷(xiāo)售額的近一半。外地發(fā)展商積極進(jìn)入南京市場(chǎng)，綜合開(kāi)發(fā)水平不斷提高168。168。（二）片區(qū)市場(chǎng)特征聚寶山項(xiàng)目江 寧均價(jià)：2300在建：300萬(wàn)形態(tài)：多層、別墅城 中均價(jià)：5000在建：50萬(wàn)形態(tài)：高層城 南均價(jià)：3400在建：150萬(wàn)形態(tài)：多層、小高層、別墅河 西均價(jià)：3700在建：190萬(wàn)形態(tài)：多層、小高層城 東均價(jià)：4200在建：200萬(wàn)形態(tài)：多層、小高層仙 西均價(jià)：3300在建：25萬(wàn)形態(tài)：多層、別墅城 北均價(jià)：3000在建：80萬(wàn)形態(tài)：多層圖31 南京開(kāi)發(fā)片區(qū)分布圖河西168。168。168。168。168?？粗卦搮^(qū)域升值潛力的投資客。 樓盤(pán)規(guī)模多在10萬(wàn)平米以上。 建筑形態(tài)以多層為主，小高層、高層為輔，其中，多層占70%左右。 樓盤(pán)品質(zhì)位居南京各開(kāi)發(fā)片區(qū)前列。 知名發(fā)展商多，如萬(wàn)科、棲霞建設(shè)、銀城、蘇寧、城建集團(tuán)、香港金馬、雨潤(rùn)地華（河西地產(chǎn)）等。 南京傳統(tǒng)的高檔居住區(qū)：90年代中后期，月牙湖周邊地區(qū)的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)城東片區(qū)的形成，長(zhǎng)期以來(lái)定位于南京的高檔居住區(qū)；光華門(mén)地區(qū)近3年迅速崛起，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積超過(guò)100萬(wàn)平米，成為南京最重要的居住區(qū)之一。 中高端市場(chǎng)定位，價(jià)格僅次于中心城區(qū)，均價(jià)4200元/平米。 供應(yīng)量在南京各大片區(qū)中僅次于江寧：在建樓盤(pán)200萬(wàn)平米，繞城公路邊緣約有5000畝可開(kāi)發(fā)用地。 年消化量將近全市的三分之一：7080萬(wàn)平米/年。 客戶(hù)特征：“收入高、年齡輕、觀念新”為特征的城市白領(lǐng)和新貴階層；中高層企業(yè)管理人員、私營(yíng)企業(yè)主；購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)之玄武、白下區(qū)為主的市區(qū)客源；南京周邊地區(qū)客源。 樓盤(pán)規(guī)模以510萬(wàn)平米為主，邊緣地區(qū)出現(xiàn)20萬(wàn)平米以上大盤(pán)，最大的鐘山花園城84萬(wàn)平米。 建筑形態(tài)以多層、小高層、高層為主，近年小高層比例明顯增多。 樓盤(pán)品質(zhì)位居南京各開(kāi)發(fā)片區(qū)前列。 知名主要發(fā)展商較少，主要有金大地、萬(wàn)達(dá)和銀城。 南京住宅開(kāi)發(fā)三大片區(qū)之一：2000年撤縣設(shè)區(qū)后迅速崛起，以東山鎮(zhèn)和江寧開(kāi)發(fā)區(qū)為中心向外圍輻射，與河西、城東并列南京住宅開(kāi)發(fā)三大片區(qū)。 中低端市場(chǎng)定位，均價(jià)在各大片區(qū)中最低，僅2300元/平米，但將軍路沿線(xiàn)的別墅達(dá)到3000元/平米以上。 供應(yīng)量位居各大片區(qū)之首：在建樓盤(pán)250萬(wàn)平米；2000年撤縣設(shè)區(qū)前后，共出讓土地800萬(wàn)平米，目前多半在建或尚未啟動(dòng)。 年消化量占全市的三分之一左右：80100萬(wàn)平米/年168。168。168。168。168。仙西168。168。168。168。168。168。168。168。168。城南168。168。168。168。168。168。168。168。168。城北168。168。 供應(yīng)量在主城片區(qū)中僅次于中心城區(qū)，在建樓盤(pán)80萬(wàn)平米；棲霞區(qū)為南京土地資源最多的區(qū)域，未來(lái)可供應(yīng)量大。 年消化量20萬(wàn)平米/年。 客戶(hù)特征：下關(guān)、棲霞區(qū)為主的本地客源，本地大型廠礦企業(yè)的工作人員，城區(qū)中低收入階層。 樓盤(pán)規(guī)模多在10萬(wàn)平米左右。 建筑形態(tài)以多層為主，占80%以上。 樓盤(pán)整體質(zhì)量一般，但近期出現(xiàn)了個(gè)別優(yōu)秀樓盤(pán)，如燕語(yǔ)華庭、方圓綠茵、明城府邸、陽(yáng)光嘉園等。 知名發(fā)展商主要有棲霞建設(shè)、東恒、方圓置業(yè)和城建集團(tuán)。 近幾年已經(jīng)不是住宅開(kāi)發(fā)的主流市場(chǎng)。 高端市場(chǎng)定位，均價(jià)5000元/平米以上。 供應(yīng)量少，在建樓盤(pán)50萬(wàn)平米；隨著舊城改造的逐步完成，可開(kāi)發(fā)用地進(jìn)一步減少，發(fā)展空間不大。 消化量20萬(wàn)平米/年。 客戶(hù)特征：全市和周邊地區(qū)的高收入階層。 樓盤(pán)平均規(guī)模小，多在5萬(wàn)平米左右。 建筑形態(tài)以高層、多層為主，其中，高層占80%以上。 樓盤(pán)整體質(zhì)量位于全市中游，主要以地段優(yōu)勢(shì)參與競(jìng)爭(zhēng)。 知名發(fā)展商較多，主要有蘇寧、長(zhǎng)發(fā)、金鷹、城建集團(tuán)、棲霞建設(shè)。棲霞區(qū)位于南京主城東北部，是江北進(jìn)入南京的“北大門(mén)”，土地總面積 340 平方公里，是主城8大城區(qū)中土地資源最多的區(qū)。聚寶山項(xiàng)目圖32 玄武、棲霞區(qū)位圖（2）歷史沿革從公元229年孫權(quán)遷都建鄴開(kāi)始，玄武區(qū)曾是東吳、東晉和南朝宋、齊、梁、陳等六朝宮闕的所在地，明初紫禁城、太平天國(guó)天王府、孫中山臨時(shí)大總統(tǒng)府、國(guó)民黨總統(tǒng)府也在玄武區(qū)內(nèi)。棲霞區(qū)境內(nèi)有名山古剎，每臨深秋，丹楓似火，宛如凝霞，故名“棲霞”，冠名迄今已有1600多年。南京市徽中的“辟邪”取形于此，成為南京的象征。 公路：滬寧高速公路、寧杭公路、寧鎮(zhèn)（312國(guó)道）公路、繞城公路、棲霞大道、堯新大道；南京長(zhǎng)途汽車(chē)站、漢府街長(zhǎng)途汽車(chē)站。 鐵路：滬寧、寧蕪鐵路；南京火車(chē)站；華東地區(qū)最大的鐵路編組站——堯化門(mén)編組站。 水路：長(zhǎng)江岸線(xiàn)84公里，沿江碼頭25個(gè)；新生圩港為全國(guó)內(nèi)河第一大港，年貨物吞吐量1000萬(wàn)噸；國(guó)家級(jí)重點(diǎn)工程——、2個(gè)1千噸級(jí)泊位，年吞吐能力52萬(wàn)標(biāo)箱。玄武區(qū)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)偏小的主要原因在于市屬企業(yè)多，未列入?yún)^(qū)屬統(tǒng)計(jì)口徑，在南京市民心目中，玄武經(jīng)濟(jì)、教育發(fā)達(dá)，是僅次于鼓樓的最好的區(qū)之一。 玄武區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為科技信息、文化旅游和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理，形成了珠江路科技一條街、龍?bào)绰菲涑恰⒌P街通訊器材街等一批特色專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，規(guī)劃的珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園位于項(xiàng)目東側(cè)，于今年9月份啟動(dòng)，占地面積約4000畝，總投資35億元，預(yù)計(jì)2005年園區(qū)基本建成并開(kāi)始全面運(yùn)作，可容納數(shù)百家軟件企業(yè)、研發(fā)機(jī)構(gòu)和近萬(wàn)名軟件研發(fā)人才，目前已有10多家國(guó)內(nèi)外著名軟件企業(yè)表達(dá)了入駐意向。 棲霞區(qū)為南京主要的工業(yè)區(qū)，除南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)以外，共有各類(lèi)工業(yè)企業(yè)1100余家，其中，年產(chǎn)值在億元以上的企業(yè)5家，5000萬(wàn)元以上的企業(yè)27家；主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為石油化工、機(jī)械電子和建材，其中石化占絕對(duì)主導(dǎo)地位，主要企業(yè)有金陵石化、南京烷基苯廠等。 南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)2002年4月被評(píng)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，進(jìn)區(qū)企業(yè)1024家，主要企業(yè)有飛利浦、LG、夏普電子、飛歌空調(diào)、AO史密斯熱水器、華日液晶、南京新港等。2002年第一季度，大部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)同比成倍增長(zhǎng)，出口額9215萬(wàn)美元，%，%，新批外商投資企