【正文】 目前河西區(qū)區(qū)域市場(chǎng)基本處于供銷平衡狀態(tài)。：?? 區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況： 價(jià)格空間 主要產(chǎn)品類型 供應(yīng)比例 2500以下 多層 25% 2500—3500 多層、小高層 50% 3500—4000 多層、小高層 15% 4000以上 多層、小高層、別墅 10%?? 各檔次產(chǎn)品20B style=39。backgroundcolor:88680039?！魠^(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品的集合特征： 河西市場(chǎng)產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場(chǎng)內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區(qū)域。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實(shí)力較弱的外遷戶的需求。具有代表性的項(xiàng)目有： 項(xiàng)目名稱 規(guī)模（m2） 建筑形式 綠化率 均價(jià)（元/m2） 主力產(chǎn)品（m2） 瑞江花園（一期） 整體40萬 多層 35% 2400 7090（兩室） 金海灣 20萬 多層 30% 2480 90100（兩室） 榮華園 3萬 多層 36% 2300 8090（兩室）(2) 2500—3500元/平米：該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對(duì)主力產(chǎn)品地位。且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。 項(xiàng)目名稱 規(guī)模（m2） 發(fā)售資源（m2） 建筑形式 容積率 均價(jià)（元/m2） 主力產(chǎn)品（m2） 消化率 世紀(jì)城 22萬 20萬 多層小高層 1．29 3600 100（兩室）140（三室） 70% 芳水園 約2萬 多層小高層 3800 120150 15% 藍(lán)水假期 內(nèi)認(rèn)期 多層小高層 0．9 3900 140160 20%(4) 4000元/平米 此類產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢(shì)是絕對(duì)的，同時(shí)，產(chǎn)品開發(fā)上追求深度，比較注重對(duì)文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。 項(xiàng)目名稱 規(guī)模（m2） 發(fā)售資源（m2） 產(chǎn)品形式 均價(jià)（元/m2） 主力產(chǎn)品（m2） 消化率 泰達(dá)園 9萬 9萬 多層高層 4200 110120130 75% 羅馬花園 5萬 2萬多 小高層高層 5300 150(兩室) 70%：個(gè)案分布與宗地位置關(guān)系圖：3．1世紀(jì)城： 該項(xiàng)目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在100平方米（兩室）以及140（平米）三室。該項(xiàng)目一直以高科技的“H概念社區(qū)”為宣傳主題，目標(biāo)客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的’H’一族”。3．2梅江藍(lán)水假期：藍(lán)水假期以小高層(912層)、多層（45層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為1：1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時(shí)，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價(jià)值。產(chǎn)品面積偏大，主力戶型在140160之間，戶型并無創(chuàng)新，同市場(chǎng)有很大趨同性。總結(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品方面不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要依靠生態(tài)、科技的運(yùn)用為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，最市場(chǎng)炒做的很熱，但項(xiàng)目開發(fā)、策劃方面并無突破性的拓展。別墅分為2280平方米兩種，均價(jià)約在5300元/平米左右。 總結(jié)：該項(xiàng)目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購房升值為主導(dǎo)賣點(diǎn)，并期望借助梅江的建設(shè)來完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢(shì)推小勢(shì)的做法。在同檔次產(chǎn)品中，該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計(jì)還是相當(dāng)?shù)轿坏模?xiàng)目性能比達(dá)到了較佳的效果，重點(diǎn)吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶。三、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素：受政府啟動(dòng)“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個(gè)大片的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動(dòng)力，在該區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)將起到不可替代的主導(dǎo)作用，天玻緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點(diǎn)商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ?xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，梅江及梅江南的發(fā)展對(duì)天玻項(xiàng)目的影響將是至關(guān)重要和不容忽視的。整個(gè)居住區(qū)共劃分為15個(gè)居住小區(qū)和2個(gè)公建區(qū)。開發(fā)節(jié)奏及上市安排：該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為1 －6地。配套：?? 智能化：1）專用10兆寬帶網(wǎng)線入戶。3）通過梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)提供全方面的信息服務(wù)。?? 高新建材：運(yùn)用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料?? 新技術(shù)：中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處理，遠(yuǎn)傳技術(shù)換熱。color:white。01萬m2 樓面地價(jià) 1248元/m2 1248元/m2 地點(diǎn) 友誼路延長(zhǎng)線 友誼路延長(zhǎng)線 解放南路 開發(fā)商 順馳投資 華夏經(jīng)濟(jì)房 萬科計(jì)劃投資 交通 路況好,出行便利 路況好,出行便利 配套公建 小學(xué)、派出所 小學(xué) 配套設(shè)施 三水入戶、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng) 三水入戶、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng) 容積率 0．9（含水面） 0．95（含水面） 水面 綠化率 58．5湖景綠化率 31．55%53%湖景綠化率 工程進(jìn)度 2002年10月底交工 2002年8月底交工 可售面積 79205 m2 70240m2 主力面積 130160 m2 120150 m2 主力總價(jià) 5062萬元 4557萬元 熱銷面積 130（小三室） 120 產(chǎn)品對(duì)比： 優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng) 藍(lán)水假期 芳水園 天玻 平均單價(jià) 3900元/m2 3800元/m2 元/m2 戶型配比 多層（4層半）：65%高層(912層)：30%別墅（未開發(fā)）：5% 多層；70%高層：30% 多層：小高層：聯(lián)排別墅： 面積配比 多層（4層半）：高層(912層)：別墅（未開發(fā)）： 多層小高層高層 多層：小高層：聯(lián)排別墅： 價(jià)格 多層：起價(jià)3400小高層、高層：起價(jià)3300別墅：10000元/平方米左右連體別墅：5000元/平方米左右 多層小高層高層 多層：小高層：聯(lián)排別墅： 主力戶型 130160 120150 梅江南：，規(guī)劃保留水面60公頃，居住區(qū)建筑密度不大于22%，其中建筑面積約在130萬平方米，4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的75%左右，每戶平均面積約為120平方米?，F(xiàn)階段梅江南地域內(nèi)僅有一個(gè)開盤項(xiàng)目即云水園，國際老人村就坐落于該項(xiàng)目。color:white。01萬m2 樓面地價(jià) 地點(diǎn) 友誼南路與潭江道交口 解放南路 開發(fā)商 津興地產(chǎn) 交通 距離外環(huán)線不足1公里,有上外環(huán)的出入口 配套公建 國際康體中心（國際老人村） 小學(xué) 配套設(shè)施 地?zé)釡厝?、三水入戶、安防系統(tǒng) 容積率 1 綠化率 38% 工程進(jìn)度 20B style=39。backgroundcolor:88680039。（2）梅江小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣傳導(dǎo)向下，該區(qū)域已經(jīng)形成了消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)和商家開發(fā)的熱點(diǎn)，致使項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)跳出了區(qū)域市場(chǎng)的圈子，形成了自身的價(jià)格發(fā)展體系。梅江居住區(qū)作為第一個(gè)大型的生態(tài)居住區(qū)，倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運(yùn)用，使得購房者的觀念進(jìn)一步更新，產(chǎn)品的更新?lián)Q代又促使市場(chǎng)培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實(shí)力客群，同時(shí)，大戶型產(chǎn)品的集中開發(fā)，又形成了改善型消費(fèi)較為集中的市場(chǎng)特征。在沒有強(qiáng)大外因刺激的情況下，市場(chǎng)各檔次的需求量基本是相對(duì)恒定的，而占地192公頃的梅江居住區(qū)的陸續(xù)開發(fā)，將搶占大量中高檔消費(fèi)個(gè)體。上述條件相對(duì)都不多的項(xiàng)目容易炒成熱點(diǎn)盤，故該類人群一個(gè)明顯特點(diǎn)就是容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。?? 留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱，同時(shí)又對(duì)河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價(jià)格相對(duì)較高，由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，以獲取在本區(qū)生活的條件。 本案目標(biāo)人群來源于全市各個(gè)區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。客戶主體：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。：綜合上述分析，建議本項(xiàng)目的建筑形式為多層。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。2. 產(chǎn)品特征　以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。并以小高層來提高項(xiàng)目容積率。4. 本項(xiàng)目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場(chǎng)潛力、發(fā)展趨勢(shì)、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。基于梅江及梅江南區(qū)域的外部環(huán)境和市場(chǎng)情況，以及萬科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢(shì)，考慮借鑒萬科新城的成功經(jīng)驗(yàn)，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項(xiàng)目，具有良好的市場(chǎng)前景。由于臨近未來大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項(xiàng)目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學(xué)校、幼兒園。該項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設(shè)中，保留了大量的高大樹木，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)對(duì)完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動(dòng)該區(qū)域的社區(qū)文化建設(shè)與居住新觀念，并為萬科占領(lǐng)天津市區(qū)重要的住宅市場(chǎng)——南部地區(qū)，有著深遠(yuǎn)的影響。，在做詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一般來說項(xiàng)目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，容積率也可進(jìn)行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。color:white。01萬平方米 住宅容積率: 　　　　　　　　　　　?、圩≌ㄔO(shè)用地: 。，朝向南偏東15。東至市政干道——解放南路，需退綠化隔離帶50米；北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶10米；西至市政景觀河——衛(wèi)津河，需退綠化隔離帶20米；南至市政規(guī)劃路?？傮w來講場(chǎng)地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。，當(dāng)前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。第六章 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃：B style=39。backgroundcolor:88680039。，但大氣候還未形成，該項(xiàng)目如 果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢(shì)。 鑒于以上幾點(diǎn)，計(jì)劃2002年開發(fā)該項(xiàng)目，初步預(yù)計(jì)可在2002年初開工。color:white。01萬平米，考慮配套的學(xué)校約1萬平米由合作方建設(shè),可銷售住宅面積約25.B style=39。backgroundcolor:88680039。 萬平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)計(jì)劃中體現(xiàn),該項(xiàng)目擬分四年開發(fā)：2002年開發(fā)7萬平米。 2004年開發(fā)7萬平米。：2002年銷售6萬平米，結(jié)算6萬平米；2003年銷售8萬平米，結(jié)算8萬平米；2004年銷售7萬平米，結(jié)算7萬平米2005年銷售4萬平米，結(jié)算4萬平米。地價(jià)中包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建/構(gòu)筑物、各種管線\設(shè)施拆遷 合作方補(bǔ)償費(fèi) 1,000 33 與合作方初步確定。另考慮20套樣板間500萬、考慮提高建造檔次2200萬,折73元/平米； 四、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi) 11,943 398 給排水系統(tǒng)費(fèi) 1,891 63 供暖系統(tǒng)費(fèi) 3,416 114 含換熱站建設(shè)費(fèi)、紅線外管網(wǎng)費(fèi)25元/平米、鍋爐房建設(shè)費(fèi)40元/平米、鍋爐房征地費(fèi)17元/平米；區(qū)內(nèi)工程費(fèi)為40元/平米； 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 1,556 52 含氣源發(fā)展基金20元/平米、區(qū)內(nèi)工程費(fèi)28元/平米、灶表費(fèi)3元/平米； 室外高低壓 3,353 112 室外消防系統(tǒng) 92 3 室外智能系統(tǒng) 671 22 道路及廣場(chǎng) 763 25 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì) 203 7 工程費(fèi)的2%。 ：根據(jù)上述售價(jià)、成本及稅務(wù)測(cè)算，該項(xiàng)目總體經(jīng)營情況如下： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2） 項(xiàng)目總金額（萬元） 銷售收入 3800 114,000 直接成本 2649 80,306 總投資 2892 86,768 稅前利潤(rùn) 716 21,475 稅后利潤(rùn) 480 14,388 內(nèi)部收益率 % 銷售凈利率 % 總投資回報(bào)率 16．58% 銷售毛利率 % 獲利指數(shù) 資金峰值比例 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤(rùn)體現(xiàn)如下表: 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2002年 2003年 2004年 合計(jì) 結(jié)算面積（m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 單位利潤(rùn)(元/m2) 480 480 480 480 利潤(rùn)(萬元) 4796 4796 4796 14,388 ，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比