【正文】 排別墅：面積配比多層（4層半）：高層(912層)：別墅（未開發(fā)）：（以上數(shù)據(jù)摘自《某日?qǐng)?bào)》）規(guī)劃部門對(duì)梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā)的一個(gè)生態(tài)、超前型和智能化的21世紀(jì)康居社區(qū)。優(yōu)劣勢對(duì)比項(xiàng)云水園天玻規(guī)劃用地35．02萬m2總建筑面積25．01萬m2樓面地價(jià)地點(diǎn)友誼南路與潭江道交口解放南路開發(fā)商津興地產(chǎn)配套公建國際康體中心（國際老人村）小學(xué)配套設(shè)施地?zé)釡厝⑷霊?、安防系統(tǒng)容積率1工程進(jìn)度2001年12月底交工 可售面積118280 m2主力總價(jià)41萬元（公寓）110萬元（別墅）多層：小高層：聯(lián)排別墅：20%面積配比多層（4層半）：118 m2高層(912層)：160 m2別墅（未開發(fā)）：220 m2梅江、梅江南總體特點(diǎn)分析:（1）上述居住區(qū)位于友誼路延長線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對(duì)天玻項(xiàng)目所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。（3）生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導(dǎo)市場消費(fèi)。（4）加劇了該區(qū)域的市場競爭。上述條件相對(duì)都不多的項(xiàng)目容易炒成熱點(diǎn)盤，故該類人群一個(gè)明顯特點(diǎn)就是容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。l 留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱，同時(shí)又對(duì)河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價(jià)格相對(duì)較高，由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，以獲取在本區(qū)生活的條件。 本案目標(biāo)人群來源于全市各個(gè)區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主?？蛻糁黧w：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。：綜合上述分析，建議本項(xiàng)目的建筑形式為多層。1. 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路　擬借鑒某新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在某市南部地區(qū)建設(shè)一個(gè)高檔次的居住社區(qū)。l 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵l 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置l 優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計(jì)l 經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套l 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合l 合理的市政設(shè)施配套l 規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。推出低層聯(lián)排別墅、獨(dú)立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品?！　　　?. 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國家二級(jí)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。 本項(xiàng)目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為某市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有較強(qiáng)的優(yōu)勢?；诿方懊方蠀^(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及某在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒某新城的成功經(jīng)驗(yàn)，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項(xiàng)目，具有良好的市場前景。由于臨近未來大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項(xiàng)目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學(xué)校、幼兒園。該項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設(shè)中，保留了大量的高大樹木，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)對(duì)完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動(dòng)該區(qū)域的社區(qū)文化建設(shè)與居住新觀念，并為某占領(lǐng)某市區(qū)重要的住宅市場——南部地區(qū)，有著深遠(yuǎn)的影響。，在做詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一般來說項(xiàng)目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，容積率也可進(jìn)行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。 產(chǎn)品: 四層五層半花園洋房　　　50% 聯(lián)排別墅 40% 小高層 10%　　　　　　　　　 ，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實(shí)現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計(jì)思路。左右，屬黃金朝向。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢平坦，地塊內(nèi)豎向標(biāo)高與市政干道相符。,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對(duì)照分析，表明我司擬在玻璃廠項(xiàng)目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場迎合點(diǎn)，具有很強(qiáng)的可操作性。：，需要有新的項(xiàng)目上馬，提供利潤支持，以保證完 成集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)營計(jì)劃。，不適合做儲(chǔ)備項(xiàng)目。 萬平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)計(jì)劃中體現(xiàn),該項(xiàng)目擬分四年開發(fā)：2002年開發(fā)7萬平米。 2004年開發(fā)7萬平米。 投資收益分析地價(jià)中包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建/構(gòu)筑物、各種管線\設(shè)施拆遷大市政配套費(fèi)5,033168建筑面積18萬平米*165元/平米,其中含污水2雨水3煤氣自來水2道路及其他45元/平米契稅88429土地補(bǔ)償費(fèi)/出讓金/大配套之和的3%二、開發(fā)前期費(fèi)5,205173勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1,19040報(bào)批報(bào)建費(fèi)3,752125三通一平費(fèi)1224場地具備道路\場地平整，按新城標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水31萬元\臨電92萬元.另考慮20套樣板間500萬、考慮提高建造檔次2200萬,折73元/平米；四、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)11,943398給排水系統(tǒng)費(fèi)1,89163供暖系統(tǒng)費(fèi)3,416114含換熱站建設(shè)費(fèi)、紅線外管網(wǎng)費(fèi)25元/平米、鍋爐房建設(shè)費(fèi)40元/平米、鍋爐房征地費(fèi)17元/平米；區(qū)內(nèi)工程費(fèi)為40元/平米；室外高低壓3,353112室外消防系統(tǒng)923室外智能系統(tǒng)67122道路及廣場76325五、園林環(huán)境1,77059依設(shè)計(jì)方案的不同而不同綠化建設(shè)費(fèi)1,22041區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為65元/平方米圍墻建造費(fèi)1154包括永久性圍墻、圍欄及大門,約為500元/延米,本項(xiàng)目圍墻約為2300米室外零星設(shè)施923各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等,六、公建配套費(fèi)1,49550幼兒園2809按2000平米考慮，每平米土建1200元，配置費(fèi)200元/平米兒童游樂設(shè)施2408土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施,八、不可預(yù)見費(fèi)80827直接成本*1%九、開發(fā)間接費(fèi)1,66455監(jiān)理費(fèi)214萬(7元/平)/行政管理費(fèi)960萬(20萬每月)/利息730萬十、開發(fā)成本82,7782,759 營業(yè)稅及附加：%； 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)）的3%； 即使按法定所得稅率，因某公司虧損項(xiàng)目（業(yè)務(wù)）及公司本部費(fèi)用的存在，實(shí)際稅付可能遠(yuǎn)低于33%，但從項(xiàng)目評(píng)價(jià)角度，暫不考慮該因素。114,000直接成本264980,306總投資289286,768稅前利潤71621,475稅后利潤48014,388內(nèi)部收益率%總投資回報(bào)率16．58%獲利指數(shù)地價(jià)支付貼現(xiàn)比 項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤體現(xiàn)如下表:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2002年2003年2004年合計(jì)結(jié)算面積（m2）100,000100,000100,000300,000單位利潤(元/m2)480480480480利潤(萬元)47964796479614,388 ，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。 成本變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響：（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）單位成本(元/m2)2,2,2,2,3,總投資86,82,78,91,95,項(xiàng)目利潤25,29,34,21,16,稅后利潤14,17,20,11,8,銷售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%%%%%%2） 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化 主要指標(biāo)容積率（）容積率（）容積率（）容積率（）容積率（）可售面積（m2） 300, 300,300, 300, 300,營業(yè)收入 114, 97,105,117, 122,總投資 86, 78,82,93, 100,項(xiàng)目利潤 25, 18,22,21, 19,稅后利潤 14, 9,12,11, 10,銷售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%%　2）成本中大、小市政配套費(fèi)、人防等政策性收費(fèi)均按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)估算， 操作中尚存在一定減免可能；3）地塊中有27000平米配套及商業(yè)用地地價(jià)已分?jǐn)傔M(jìn)住宅成本，但僅考慮5000平米非營業(yè)性公建，操作中，存在調(diào)整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學(xué)校改建住宅，增加住宅凈用地約15000平米，增加凈利潤2000萬元。 38,000 38,000 38,000 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 小計(jì) 31,394 付工程款 1,800 10,942 15,688 15,751 5,540 49,721 開發(fā)間接費(fèi) 211 829 357 267 1,664 期間費(fèi)用 3,547 4,310 4,281 706 12,844 小計(jì) 10,102 27,968 33,668 21,629 6,246 99,613 現(xiàn)金流出現(xiàn)值NPV 80,155 三、凈現(xiàn)金流量 10,102 7,182 4,902 16,371 3,966 14,387 四、累計(jì)凈流量 10,102 2,920 1,982 18,353 14,387 14,387 五、平均資金占用 3,804 5,053 1,232 570 七、內(nèi)部收益率IRR 九、資金峰值比例 十一、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 可行性結(jié)論宗地臨近梅江的區(qū)位，將有助于今后本案的營銷、推廣。（3）某的品牌及開發(fā)手法在某處于一流水平，在競爭中處于有利位置。 （5）宗地內(nèi)原廠區(qū)的植被極其豐富，且種植的相對(duì)規(guī)整，同時(shí)在項(xiàng)目周邊有大量的綠地 和水面，在項(xiàng)目規(guī)劃中便于利用。（2）項(xiàng)目位于解放南路沿線的末端，位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，項(xiàng)目周邊 臨近配套、交通都不很完善和便利。16