【正文】 某 萬 科 玻 璃 廠 項(xiàng) 目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 項(xiàng)目決策背景1. 內(nèi)部因素2. 外部因素第二章 項(xiàng)目概述1. 項(xiàng)目區(qū)位及用地第三章 項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析第四章 市場研究1. 區(qū)域市場成長狀況2. 區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征3. 整體市場對本案影響因素4. 目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1. 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析第六章 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃1. 開發(fā)機(jī)遇2. 開發(fā)周期安排3. 銷售周期安排第七章 投資收益分析1. 成本預(yù)測2. 稅務(wù)分析3. 經(jīng)濟(jì)效益分析4. 項(xiàng)目資金預(yù)測第八章 可行性結(jié)論1. 項(xiàng)目優(yōu)勢2. 項(xiàng)目劣勢3. 結(jié)論及建議第一章 項(xiàng)目決策背景某自92年進(jìn)入某市場以來，先后開發(fā)了城市花園、某中心大廈、世貿(mào)廣場、都市花園、某新城等項(xiàng)目，其中城市花園、某中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬平方米，某新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬平方米。世貿(mào)廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，某某的主要項(xiàng)目集中在城市的北部。反觀某的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出，某的物業(yè)分布與某的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。某自92年進(jìn)入某市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為某的地產(chǎn)先鋒，在某人的心目中已樹立起第一品牌的形象。某產(chǎn)品應(yīng)屬于整個(gè)某市，而不是某個(gè)區(qū)域。所以某有能力，也應(yīng)該去開發(fā)某的其他市場，讓某物業(yè)深入某每個(gè)角落。結(jié)合某的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在某的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。目前我司在談的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項(xiàng)目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項(xiàng)目、東部地區(qū)某鋼廠住宅項(xiàng)目，南部地區(qū)某玻璃廠住宅項(xiàng)目，其中玻璃廠項(xiàng)目是各方面條件都比較成熟的項(xiàng)目，該項(xiàng)目正好填補(bǔ)了某在城市南部無項(xiàng)目的空白。 ：目前某公司在手有兩個(gè)項(xiàng)目，某花園新城（含原有新城項(xiàng)目和紅旗農(nóng)場項(xiàng)目）、東麗湖項(xiàng)目，其中新城項(xiàng)目為在建銷售的項(xiàng)目，東麗湖項(xiàng)目目前處于前期工作階段。新城項(xiàng)目自98年開盤以來熱銷某市，成為某公司的主要利潤支柱，但到2002年后新城項(xiàng)目基本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項(xiàng)目規(guī)模大，是公司長遠(yuǎn)發(fā)展項(xiàng)目，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤支柱，是一個(gè)追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項(xiàng)目。根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營計(jì)劃要求，某公司必須再上新項(xiàng)目，要達(dá)到每年有35個(gè)在開發(fā)項(xiàng)目，保證某公司經(jīng)營利潤指標(biāo)和某產(chǎn)品在某的市場影響力。在目前市場呼喚某的大好形勢下，某某應(yīng)充分利用某某地產(chǎn)先鋒的社會(huì)地位和市場影響力，抓住機(jī)遇，多上新項(xiàng)目，擴(kuò)大市場占有率，讓某品牌深入到每個(gè)某人心中。玻璃廠項(xiàng)目區(qū)位好，規(guī)模適當(dāng)，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為重點(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目。同時(shí)我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為某城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。某公司現(xiàn)狀項(xiàng)目及在談項(xiàng)目分布:花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場城市花園都市花園萬科中心玻璃廠項(xiàng)目.天鋼項(xiàng)目津塘路項(xiàng)目張貴莊路項(xiàng)目麗苑項(xiàng)目鐵東路項(xiàng)目梅江南項(xiàng)目西橫堤項(xiàng)目在開發(fā)項(xiàng)目:已完成項(xiàng)目:在談項(xiàng)目:友誼路規(guī)劃市級行政中心南樓市級商業(yè)中心項(xiàng)目所在地梅江居住區(qū)　該項(xiàng)目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于某市區(qū)的南部, 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項(xiàng)目所在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢: ①根據(jù)某市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。 ②某市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，西南部區(qū)域正處于某市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新 鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。 ③經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來看，該項(xiàng)目所在的河西區(qū)是某市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。商品房銷售均價(jià)明顯高　　于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。④規(guī)劃在河西區(qū)某賓館地區(qū)（友誼路兩側(cè)）建設(shè)新的市級行政中心，現(xiàn)有市級行政 中心南遷，南部土地升值潛力大。 ⑤沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大 型超市等全國聞名的商業(yè)設(shè)施。 ⑥項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)是某市中心市區(qū)規(guī)劃路 網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是某市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南 半環(huán)的修建對該項(xiàng)目的業(yè)主出行將會(huì)帶來很大的方便。 ⑦項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)，占地面積192 公頃,將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán) 境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升。 所有以上各種因素，為某在此地塊建設(shè)一個(gè)高檔居住社區(qū)提供一個(gè)良好外部環(huán)境。 第二章 項(xiàng)目概述 該宗地位于某市區(qū)南部,北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū),行政區(qū)劃屬于河西區(qū),距離中環(huán)線圍堤道段5公里,距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線約 3公里,距離南樓市級商業(yè)中心約6公里，距離規(guī)劃友誼路市級行政中心約5公里?；▓@新城新區(qū)世貿(mào)廣場城市花園都市花園萬科中心宗地位置.內(nèi)環(huán)線中環(huán)線規(guī)劃東南半環(huán)項(xiàng)目所在地 項(xiàng) 目 區(qū) 位 圖 該項(xiàng)目宗地為國有土地，毛地面積約525畝,目前為某市玻璃廠廠區(qū)用地。該宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表：名稱面積(萬平米)折算成畝數(shù)毛地面積525其中市政代征地(含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退南側(cè)道路用地)94可建設(shè)用地面積431其中區(qū)內(nèi)配套用地（含小學(xué)及幼兒園、配套公共服務(wù)設(shè)施用地）41凈住宅用地面積391可建設(shè)用地用地率82%凈住宅用地率74%住宅地塊2住宅地塊1住宅地塊3住宅地塊4教育用地配套公建用地:序號用地性質(zhì)用地面積(萬平米)容積率建筑密度 (%)建筑限高 (M)綠地率 (%)1住宅地塊13050402住宅地塊23080403住宅地塊33050404住宅地塊4303040524班小學(xué)及15班幼兒園用地2525406儲(chǔ)蓄所、物業(yè)管理等公共服務(wù)設(shè)施用地505020: 東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。 項(xiàng)目用地主要為某玻璃廠的廠區(qū),地勢平坦,場地標(biāo)高與解放南路標(biāo)高基本相一致。地上物主要為玻璃廠的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍(約36戶42間房)。廠區(qū)內(nèi)綠化樹木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記,可根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行拆除或保留）。、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況（有無變電站、換熱站等設(shè)施？）（1）項(xiàng)目用地內(nèi)地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒有橫穿廠區(qū)市政的管線。（2）項(xiàng)目用地內(nèi)沒有需要保留的文物等設(shè)施。（3）項(xiàng)目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。（4）項(xiàng)目用地西側(cè)有一個(gè)40平方米的人防設(shè)施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對項(xiàng) 目建設(shè)無影響。（5）項(xiàng)目用地內(nèi)有玻璃廠自己打的2口熱水井（在地?zé)徂k有登記），出水溫度50℃左 右,可根據(jù)規(guī)劃予以保留,可為項(xiàng)目提供一部分熱水。 場地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有50年歷史，無不良工程地質(zhì)條件。 廠內(nèi)植被 玻璃廠正門 廠區(qū)正門廠區(qū)植被 廠區(qū)車間廠區(qū)鐵路 衛(wèi)津河和南部水面照片？配套設(shè)施分類名稱教育設(shè)施電子儀表技術(shù)學(xué)校水滸武術(shù)學(xué)校醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施無商業(yè)設(shè)施勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設(shè)施無市場珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城某汽配城交通設(shè)施門前有去大港區(qū)62659公交線路，距項(xiàng)目1公里處有9954路終點(diǎn)站文化設(shè)施無體育設(shè)施無總的來說，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項(xiàng)目提供服務(wù)，該項(xiàng)目在規(guī)劃實(shí)施時(shí)應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。(主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線):公用設(shè)施種類公用設(shè)施名稱教育設(shè)施大學(xué)：某財(cái)經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院高中校：北師大某附中（市重點(diǎn)）、第四中學(xué)（市重點(diǎn)）、南樓中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）醫(yī)療設(shè)施某醫(yī)院，河西醫(yī)院，某醫(yī)大第二醫(yī)院（三級甲等）大型商業(yè)設(shè)施津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店文化設(shè)施某日報(bào)大廈、河西圖書大廈、某科學(xué)技術(shù)館、某國展中心、某禮堂體育設(shè)施河西體育場大型公園某樂園大型賓館某賓館（三星）、迎賓館、樂園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、某鋼管賓館（二星）、長青溫泉賓館、大型商住樓鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、某科技大廈、新安大廈、深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、某日報(bào)大廈綜合分析，從該項(xiàng)目沿主干路網(wǎng)乘車20分鐘內(nèi)可方便到達(dá)以下二個(gè)中心，一是南樓市級商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項(xiàng)目服務(wù)。1. 現(xiàn)狀項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境 由于歷史原因，解放南路兩側(cè)原為工廠區(qū),公路兩側(cè)工廠林立，90年代后期，隨著城市房地產(chǎn)的發(fā)展，原來的部分工廠企業(yè),由于工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因，大多已搬遷改造，象某市構(gòu)件廠等企業(yè)；建成了如今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動(dòng)了該區(qū)域的住宅市場；市級迎賓線友誼南路的建成通車和梅江居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)，拆遷了原來的許多工廠和破舊房屋，建設(shè)了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為某市區(qū)上佳居住區(qū)位。正開發(fā)住宅區(qū)域尖山住宅片區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地現(xiàn)狀工業(yè)用地但就本項(xiàng)目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有某油氈廠、某無縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時(shí)道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢所在，但可隨著政府十六條重點(diǎn)道路景觀改造城市建設(shè)的發(fā)展很快得到解決。已建成住宅區(qū)宗地南樓市級商業(yè)中心友誼路規(guī)劃市級行政中心梅江居住區(qū)