【正文】 某 萬 科 玻 璃 廠 項 目可行性研究報告目 錄第一章 項目決策背景1. 內部因素2. 外部因素第二章 項目概述1. 項目區(qū)位及用地第三章 項目法律及政策性風險分析第四章 市場研究1. 區(qū)域市場成長狀況2. 區(qū)域市場供應產品特征3. 整體市場對本案影響因素4. 目標客戶、產品及價格定位第五章 規(guī)劃設計要點1. 初步規(guī)劃設計思路2. 規(guī)劃設計的可行性分析第六章 項目開發(fā)計劃1. 開發(fā)機遇2. 開發(fā)周期安排3. 銷售周期安排第七章 投資收益分析1. 成本預測2. 稅務分析3. 經濟效益分析4. 項目資金預測第八章 可行性結論1. 項目優(yōu)勢2. 項目劣勢3. 結論及建議第一章 項目決策背景某自92年進入某市場以來，先后開發(fā)了城市花園、某中心大廈、世貿廣場、都市花園、某新城等項目，其中城市花園、某中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬平方米，某新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬平方米。世貿廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，某某的主要項目集中在城市的北部。反觀某的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點開發(fā)建設海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出，某的物業(yè)分布與某的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。某自92年進入某市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認為某的地產先鋒，在某人的心目中已樹立起第一品牌的形象。某產品應屬于整個某市，而不是某個區(qū)域。所以某有能力，也應該去開發(fā)某的其他市場，讓某物業(yè)深入某每個角落。結合某的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應在某的西南部、南部、東南部投入更多的關注。目前我司在談的幾個重點項目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項目、東部地區(qū)某鋼廠住宅項目，南部地區(qū)某玻璃廠住宅項目，其中玻璃廠項目是各方面條件都比較成熟的項目，該項目正好填補了某在城市南部無項目的空白。 ：目前某公司在手有兩個項目，某花園新城（含原有新城項目和紅旗農場項目）、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖項目目前處于前期工作階段。新城項目自98年開盤以來熱銷某市，成為某公司的主要利潤支柱，但到2002年后新城項目基本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項目規(guī)模大，是公司長遠發(fā)展項目，由于區(qū)位和產品原因，也不是一短期熱銷房產，不宜作為公司近兩年的利潤支柱，是一個追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項目。根據集團總部經營計劃要求，某公司必須再上新項目，要達到每年有35個在開發(fā)項目，保證某公司經營利潤指標和某產品在某的市場影響力。在目前市場呼喚某的大好形勢下，某某應充分利用某某地產先鋒的社會地位和市場影響力，抓住機遇，多上新項目，擴大市場占有率，讓某品牌深入到每個某人心中。玻璃廠項目區(qū)位好，規(guī)模適當，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為重點發(fā)展的項目。同時我司擬在該地塊建設住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質量，為某城市建設做出貢獻。某公司現(xiàn)狀項目及在談項目分布:花園新城新區(qū)世貿廣場城市花園都市花園萬科中心玻璃廠項目.天鋼項目津塘路項目張貴莊路項目麗苑項目鐵東路項目梅江南項目西橫堤項目在開發(fā)項目:已完成項目:在談項目:友誼路規(guī)劃市級行政中心南樓市級商業(yè)中心項目所在地梅江居住區(qū)　該項目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于某市區(qū)的南部, 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項目所在區(qū)域有如下特點和優(yōu)勢: ①根據某市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。 ②某市主導風向為西南風，西南部區(qū)域正處于某市的上風口，遠離工業(yè)區(qū)，空氣新 鮮，自然條件優(yōu)越，被公認為居住的上佳區(qū)域。 ③經濟發(fā)展狀況來看，該項目所在的河西區(qū)是某市經濟最發(fā)達、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產起點一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。商品房銷售均價明顯高　　于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。④規(guī)劃在河西區(qū)某賓館地區(qū)（友誼路兩側）建設新的市級行政中心，現(xiàn)有市級行政 中心南遷，南部土地升值潛力大。 ⑤沿解放南路可方便直達南樓市級商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大 型超市等全國聞名的商業(yè)設施。 ⑥項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)是某市中心市區(qū)規(guī)劃路 網中的兩個半環(huán)之一，是某市規(guī)劃路網骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南 半環(huán)的修建對該項目的業(yè)主出行將會帶來很大的方便。 ⑦項目西北側為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設的大型安居居住區(qū)，占地面積192 公頃,將建設成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán) 境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升。 所有以上各種因素，為某在此地塊建設一個高檔居住社區(qū)提供一個良好外部環(huán)境。 第二章 項目概述 該宗地位于某市區(qū)南部,北側緊臨正在建設中的梅江居住區(qū),行政區(qū)劃屬于河西區(qū),距離中環(huán)線圍堤道段5公里,距離正在建設的東南半環(huán)線約 3公里,距離南樓市級商業(yè)中心約6公里，距離規(guī)劃友誼路市級行政中心約5公里?；▓@新城新區(qū)世貿廣場城市花園都市花園萬科中心宗地位置.內環(huán)線中環(huán)線規(guī)劃東南半環(huán)項目所在地 項 目 區(qū) 位 圖 該項目宗地為國有土地，毛地面積約525畝,目前為某市玻璃廠廠區(qū)用地。該宗地擬規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權屬明確。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表：名稱面積(萬平米)折算成畝數毛地面積525其中市政代征地(含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側道路及綠化帶、退南側道路用地)94可建設用地面積431其中區(qū)內配套用地（含小學及幼兒園、配套公共服務設施用地）41凈住宅用地面積391可建設用地用地率82%凈住宅用地率74%住宅地塊2住宅地塊1住宅地塊3住宅地塊4教育用地配套公建用地:序號用地性質用地面積(萬平米)容積率建筑密度 (%)建筑限高 (M)綠地率 (%)1住宅地塊13050402住宅地塊23080403住宅地塊33050404住宅地塊4303040524班小學及15班幼兒園用地2525406儲蓄所、物業(yè)管理等公共服務設施用地505020: 東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。 項目用地主要為某玻璃廠的廠區(qū),地勢平坦,場地標高與解放南路標高基本相一致。地上物主要為玻璃廠的生產廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍(約36戶42間房)。廠區(qū)內綠化樹木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記,可根據規(guī)劃要求進行拆除或保留）。、地下管線、人防、構筑物等情況（有無變電站、換熱站等設施？）（1）項目用地內地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒有橫穿廠區(qū)市政的管線。（2）項目用地內沒有需要保留的文物等設施。（3）項目用地內的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據規(guī)劃要求拆除。（4）項目用地西側有一個40平方米的人防設施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內，對項 目建設無影響。（5）項目用地內有玻璃廠自己打的2口熱水井（在地熱辦有登記），出水溫度50℃左 右,可根據規(guī)劃予以保留,可為項目提供一部分熱水。 場地原為農田，廠區(qū)已有50年歷史，無不良工程地質條件。 廠內植被 玻璃廠正門 廠區(qū)正門廠區(qū)植被 廠區(qū)車間廠區(qū)鐵路 衛(wèi)津河和南部水面照片？配套設施分類名稱教育設施電子儀表技術學校水滸武術學校醫(yī)療衛(wèi)生設施無商業(yè)設施勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設施無市場珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城某汽配城交通設施門前有去大港區(qū)62659公交線路，距項目1公里處有9954路終點站文化設施無體育設施無總的來說，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項目提供服務，該項目在規(guī)劃實施時應考慮布置相應數量的生活配套設施。(主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線):公用設施種類公用設施名稱教育設施大學：某財經學院、輕工業(yè)學院、職業(yè)技術師范學院高中校：北師大某附中（市重點）、第四中學（市重點）、南樓中學（區(qū)重點）醫(yī)療設施某醫(yī)院，河西醫(yī)院，某醫(yī)大第二醫(yī)院（三級甲等）大型商業(yè)設施津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店文化設施某日報大廈、河西圖書大廈、某科學技術館、某國展中心、某禮堂體育設施河西體育場大型公園某樂園大型賓館某賓館（三星）、迎賓館、樂園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、某鋼管賓館（二星）、長青溫泉賓館、大型商住樓鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、某科技大廈、新安大廈、深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、某日報大廈綜合分析，從該項目沿主干路網乘車20分鐘內可方便到達以下二個中心，一是南樓市級商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級行政中心，這些中心的設施能輻射為該項目服務。1. 現(xiàn)狀項目所在區(qū)域環(huán)境 由于歷史原因，解放南路兩側原為工廠區(qū),公路兩側工廠林立，90年代后期，隨著城市房地產的發(fā)展，原來的部分工廠企業(yè),由于工業(yè)結構調整的原因，大多已搬遷改造，象某市構件廠等企業(yè)；建成了如今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動了該區(qū)域的住宅市場；市級迎賓線友誼南路的建成通車和梅江居住區(qū)的開發(fā)建設，拆遷了原來的許多工廠和破舊房屋，建設了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為某市區(qū)上佳居住區(qū)位。正開發(fā)住宅區(qū)域尖山住宅片區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地現(xiàn)狀工業(yè)用地但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側來看，仍有某油氈廠、某無縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時道路兩側房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢所在，但可隨著政府十六條重點道路景觀改造城市建設的發(fā)展很快得到解決。已建成住宅區(qū)宗地南樓市級商業(yè)中心友誼路規(guī)劃市級行政中心梅江居住區(qū)