【正文】 項(xiàng)目所在地2. 項(xiàng)目宗地周邊情況 該項(xiàng)目宗地南側(cè)為某津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對(duì) 該項(xiàng)目的環(huán)境有一定的積極影響。項(xiàng)目宗地北面現(xiàn)狀為某津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng),規(guī)劃 為居住用地,順馳集團(tuán)已與其簽定土地開發(fā)協(xié)議。項(xiàng)目宗地西北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠倉(cāng)庫(kù) 和某津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)部分用地,現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開發(fā),屬于 梅江南居住區(qū)的一部分,該項(xiàng)目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔衛(wèi)津河,基本上形成一個(gè) 大的居住片區(qū)。衛(wèi)津河已由原來(lái)的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項(xiàng)目周邊 環(huán)境有了根本性的改善。項(xiàng)目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為某玻璃廠用地，后被附 近村民占用，現(xiàn)以被某玻璃廠收回，面積約127畝，規(guī)劃用途為水面。西側(cè)衛(wèi)津河北側(cè)順馳開發(fā)地塊 廠區(qū)西側(cè)剛修建完畢的衛(wèi)津河 南側(cè)在建道路梅江南開發(fā)用地 （1）該項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的出行將會(huì)帶來(lái)很大的方便，東南半環(huán)是某市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是某市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善某市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河?xùn)|西兩岸的交通，同時(shí)起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴(kuò)寬改造工程即將完成，跨海河大橋計(jì)劃2001年開始修建，2002年年底通車。（2）解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米，并保留現(xiàn)狀水面，在項(xiàng)目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調(diào)節(jié)了空氣，又避免了噪音，對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的好處可謂多多。（3）本項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升，為該項(xiàng)目的定位和提升檔次會(huì)有非常積極的意義。（4）目前項(xiàng)目門前有去大港區(qū)62659公交線路，距項(xiàng)目1公里處有9954路終點(diǎn)站，項(xiàng)目開發(fā)后，該2路公交線會(huì)很方便延伸到項(xiàng)目門前設(shè)置站點(diǎn)，并可引進(jìn)其他線路，方便項(xiàng)目業(yè)主出行?，F(xiàn)狀情況：目前本項(xiàng)目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條解放南路,為某市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達(dá)市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，.其現(xiàn)狀路寬30米。項(xiàng)目南側(cè)的40米寬的浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使項(xiàng)目又多了一條出行路線。規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米。項(xiàng)目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃30米道路，通過(guò)譚江道將該項(xiàng)目與梅江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。 總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下：給水：在解放南路有φ800的輸水管，可從中引出配水管為該項(xiàng)目提供水源。排水：在該項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過(guò)該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過(guò)廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的DN500入珠江道干管,遠(yuǎn)期在項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內(nèi)污水通過(guò)污水泵站排入解放南路規(guī)劃DN800污水管，由此進(jìn)入紀(jì)莊子污水處理廠。電力：按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路10千伏電力就分別由黑牛城道35千伏和小海地35千伏電站提供，容量為1800KVA，現(xiàn)有容量不足以滿足項(xiàng)目需要,還需通過(guò)上述電站提供增容。通訊：該項(xiàng)目為梅江電話局的服務(wù)范圍，解放南路現(xiàn)狀有12孔電信電纜。燃?xì)猓簹庠礊樘烊粴?，在解放南路有?00的中壓天然氣管道，為項(xiàng)目氣源源頭。供熱：為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱,近期在集中供熱不到位 時(shí)由政府供熱部門提供臨時(shí)鍋爐房供熱。 :①與土地方的補(bǔ)償價(jià)格按總規(guī)劃占地面積計(jì)算，市政代征地與可建設(shè)用地價(jià)格相同?？山ㄔO(shè)用地中,住宅用地與配套公建用地補(bǔ)償價(jià)格相同,即總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬(wàn)元（，最終以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。②另補(bǔ)償原開發(fā)商1000萬(wàn)元作為退出的補(bǔ)償。③合計(jì)毛地補(bǔ)償費(fèi)用為23470萬(wàn)元，即45萬(wàn)元/畝，折到住宅用地為60萬(wàn)元/畝。:① 出讓面積界定:理論上按住宅用地面積出讓,即25萬(wàn)M2出讓面積,實(shí)際成本測(cè)算時(shí)按總規(guī)劃用地面積出讓,即35萬(wàn)M2出讓面積(含學(xué)校等非營(yíng)業(yè)性公建用地面積)。兩者相差10萬(wàn)M2。② 出讓金總額:污染企業(yè)外遷項(xiàng)目可享受按土地評(píng)估值7%收取出讓金，本項(xiàng)目成本測(cè)算時(shí)按總規(guī)劃用地面積計(jì)算約為1960萬(wàn)元，如果按凈住宅用地面積出讓,約為1400萬(wàn)元,可節(jié)省560萬(wàn)元。（列表說(shuō)明上述問(wèn)題）3．周邊地價(jià)的比較：①與梅江地價(jià)的比較：梅江拍賣價(jià)為1248元/平方米（樓面地價(jià)），該地價(jià)中為含市政配套的熟地價(jià)。玻璃廠項(xiàng)目可用地地價(jià)（含大配套、出讓金、契稅等費(fèi)用）。兩者同比，同時(shí)，梅江為安居項(xiàng)目，地價(jià)中不含出讓金、契稅等費(fèi)用，且為招標(biāo)拍賣項(xiàng)目，地價(jià)支付時(shí)間急促。②與項(xiàng)目用地北側(cè)順馳地塊比較： 據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為53萬(wàn)元，折到住宅用地為66萬(wàn)元/畝，玻璃廠項(xiàng)目毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為45萬(wàn)元，折到住宅用地為60萬(wàn)元/畝。綜合分析該項(xiàng)目地價(jià)比較接近市場(chǎng)價(jià)位，能為我方接受。第三章 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析1. 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀① 土地所有權(quán)歸屬:國(guó)有用地② 土地使用權(quán)歸屬：某遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司③ 土地的他項(xiàng)權(quán)益:沒有④ 土地的用途:工業(yè)用地⑤ 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的文件:某市津南區(qū)核發(fā)的津南國(guó)用(97更1)字第101號(hào)國(guó) 有土地使用證2. 項(xiàng)目用地規(guī)劃① 項(xiàng)目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地② 規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（100101）控制性詳細(xì)規(guī)劃： 目前尚未辦理項(xiàng)目的任何手續(xù)。3. 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估（1） 取得土地使用權(quán)程序① 某與某遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。② 去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。③ 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用證。 （2）取得土地使用權(quán)需要的工作日 一般向市土地局報(bào)土地出讓文件后60個(gè)工作日左右即能與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國(guó)有土地使用證。詳細(xì)說(shuō)明 （3）取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制 土地方新廠址剛選定，還未開工建設(shè)，其能否按時(shí)搬遷，起決于新廠的建設(shè)進(jìn)度，這是 風(fēng)險(xiǎn)所在。 風(fēng)險(xiǎn)控制：土地方保證按時(shí)交地，同時(shí)在合同中約定每筆付款與立項(xiàng)、拆遷等工作進(jìn)度相結(jié)合，同時(shí)約定如果工作延遲，我方可從其補(bǔ)償款中扣除我方的損失。4. 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（1） 項(xiàng)目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動(dòng)，新開工面積在30萬(wàn)平米左右，是由政府組織實(shí)施的項(xiàng)目，該項(xiàng)目上馬一定會(huì)對(duì)梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護(hù)的原因，會(huì)控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項(xiàng)目會(huì)被推遲立項(xiàng)，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)某公司與當(dāng)?shù)卣牧己玫年P(guān)系，通過(guò)多方工作，應(yīng)能解決立項(xiàng)問(wèn)題。（2） 政府對(duì)污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對(duì)利用污染企業(yè)原土地進(jìn)行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評(píng)估值的57%收取，但該項(xiàng)目能否順利按7%執(zhí)行，是一個(gè)待定因素。我們分析，如果沒有大的政策變化，應(yīng)能實(shí)施，同時(shí)在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出7%的部分費(fèi)用。 ：土地方為某遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司，為某市國(guó)營(yíng)企業(yè)，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營(yíng)業(yè)務(wù)，全廠職工3000余人。合作方為香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項(xiàng)目后必須協(xié)助某公司與土地方的合作并保證某按其原有合作條件與土地方合作。（1）合作方式某一次性買斷土地使用權(quán)，單獨(dú)開發(fā)。（2）操作方式某與土地方某遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用證。某公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司簽定退出補(bǔ)償協(xié)議。（1）與土地方某遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價(jià)款及付款進(jìn)度①土地價(jià)款：總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬(wàn)元（，最終以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。②付款計(jì)劃：，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。然后某公司去辦理項(xiàng)目立項(xiàng),如果該項(xiàng)目立項(xiàng)不成,該筆款如數(shù)退回給某公司。，由公證處將5000萬(wàn)元存入土地方指定的帳戶，如果此時(shí)一期約300畝開發(fā)用地還未提供給某使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。，每3個(gè)月付四分之一（即2500萬(wàn)元）。，每6個(gè)月付余款的50%， 萬(wàn)元。③土地方的主要工作，其余用地在2003年6月底前提供給某公司使用。：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線拆除等影響項(xiàng)目開發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費(fèi)，交地時(shí)保證現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地平整。、資料、證明等，并負(fù)責(zé)提供人員配合。、臨時(shí)用電。、簽訂土地出讓合同、取得國(guó)有土地使用證的所有事宜。，在保證某公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中不受因土地方的責(zé)任干擾。，協(xié)助某公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的7%以下，低于7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成,某拿三成）（2）與合作方香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司補(bǔ)償價(jià)款和付款計(jì)劃①補(bǔ)償價(jià)款：總額為1000萬(wàn)元，補(bǔ)償價(jià)款包括合作方前期運(yùn)作費(fèi)用、退出開發(fā)的損失補(bǔ)償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補(bǔ)償。②付款計(jì)劃：，某公司支付300萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)。%以下后一周內(nèi)，某公司支付300萬(wàn)元。③合作方的主要工作：a. 負(fù)責(zé)與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證某公司與土地方按照其原來(lái)與土地方簽定的條款順利簽定土地開發(fā)協(xié)議。b. 負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項(xiàng)目立項(xiàng)后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給某公司使用。、簽訂土地出讓合同、取得國(guó)有土地使用證的所有事宜。，在保證某公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中不受干擾。，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)某公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的7%以下。（1） 合作背景：某遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè),其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn),同時(shí)該公司也想通過(guò)建設(shè)新廠擴(kuò)大規(guī)模和進(jìn)行技術(shù)改造,增加企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,該公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司簽定了土地開發(fā)意向書,通過(guò)談判, 香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司同意退出該項(xiàng)目,前提是我司承諾1000萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi), 在此情況下,某直接與土地方進(jìn)行合作。（2） 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無(wú)使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為70年。（3） 土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無(wú)法律糾紛。（4） 土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營(yíng)良好的國(guó)營(yíng)企業(yè)，信任等級(jí)較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風(fēng)險(xiǎn)。（5） 付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計(jì)劃可看出，基本每筆付款都對(duì)應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險(xiǎn)。（6） 其他與土地政策相關(guān)規(guī)定：，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營(yíng)業(yè)稅和所得稅，作為國(guó)有資本金投入。，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動(dòng)生產(chǎn)，對(duì)企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價(jià)證券等資產(chǎn)作抵押，按照評(píng)估價(jià)格或約定價(jià)格，由市財(cái)政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。，土地出讓金可按土地評(píng)估值的57%收取。 該項(xiàng)目總體講法律手續(xù)比較簡(jiǎn)單，我司與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地 局辦理協(xié)議出讓，合作風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)