【正文】 津河 南側(cè)在建道路 梅江南開發(fā)用地 （ 1）該項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3 公里，東南半環(huán)的修建對該項目的出行將會帶來很大的方便，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善天津市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河?xùn)|西兩岸的交通，同時起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán) 的建設(shè)已列入 “十五 ”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴寬改造工程即將完成，跨海河大橋計劃 2020 年開始修建， 2020年年底通車。 （ 2）解放南路規(guī)劃為 60 米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30 米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬 50 米，并保留現(xiàn)狀水面，在項目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調(diào)節(jié)了空氣，又避免了噪音，對項目帶來的好處可謂多多。 （ 3）本項目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，為該項目的定位和提升檔次會有非常積極 的意義。 （ 4）目前項目門前有去大港區(qū) 62 659 公交線路，距項目 1 公里處有 9 954 路終點站，項目開發(fā)后，該 2 路公交線會很方便延伸到項目門前設(shè)置站點，并可引進其他線路，方便項目業(yè)主出行。 五 .市政配套 現(xiàn)狀情況：目前本項目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條 解放南路 ,為天津市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)， .其現(xiàn)狀路寬 30 米。項目南側(cè)的 40 米寬的浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使項目又多了一條出行路線。 規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為 60 米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30 米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬 50 米。項目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃 30 米道路，通過譚江道將該項目與梅江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。 總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下： 給水：在解放南路有 φ800 的輸水管，可從中引出配水管為該項目提供水源。 排水：在該項目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的 DN500 入珠江道干管 ,遠期在項目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內(nèi)污水通過污水泵站排入解放南路規(guī) 劃 DN800 污水管，由此進入紀(jì)莊子污水處理廠。 電力：按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路 10 千伏電力就分別由黑牛城道 35 千伏和小海地 35 千伏電站提供，容量為 1800KVA，現(xiàn)有容量不足以滿足項目需要 ,還需通過上述電站提供增容。 通訊：該項目為梅江電話局的服務(wù)范圍，解放南路現(xiàn)狀有 12 孔電信電纜。 燃?xì)猓簹庠礊樘烊粴?，在解放南路?φ600 的中壓天然氣管道，為項目氣源源頭。 供熱：為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱 ,近期在集中供熱不到位 時由政府供熱部門提供臨時鍋爐房供熱。 六 .土地價格 : ① 與土地方的補償價格按總規(guī)劃占地面積計算，市政代征地與可建設(shè)用地價格相同。可建設(shè)用地中 ,住宅用地與配套公建用地補償價格相同 ,即總占地面積為 525 畝，土地補償費總額約為 22470 萬元（以 萬元 /畝的價格計算，最終以實際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價不變，補償數(shù)額多退少補），土地補償費包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補償費。 ② 另補償原開發(fā)商 1000 萬元作為退出的補償。 ③ 合計毛地補償費用為 23470 萬元，即 45 萬元 /畝， 折到住宅用地為 60 萬元 /畝。 : ① 出讓面積界定 :理論上按住宅用地面積出讓 ,即 25 萬 M2 出讓面積 ,實際成本測算時按總規(guī)劃用地面積出讓 ,即 35 萬 M2 出讓面積 (含學(xué)校等非營業(yè)性公建用地面積 )。兩者相差 10萬 M2。 ② 出讓金總額 :污染企業(yè)外遷項目可享受按土地評估值 7%收取出讓金，本項目成本測算時按總規(guī)劃用地面積計算約為 1960 萬元，如果按凈住宅用地面積出讓 ,約為 1400 萬元 ,可節(jié)省 560 萬元。（列表說明上述問題） 3．周邊地價的比較： ① 與梅江地價的比較： 梅江拍賣價為 1248 元 /平方米（樓面地價），該地價中為含市政配套的熟地價，容積率在 左右，推算其可用地地價為 萬元 /畝。玻璃廠項目可用地地價（含大配套、出讓金、契稅等費用）為 萬元 /畝。兩者同比，梅江高出 萬元 /畝，同時，梅江為安居項目，地價中不含出讓金、契稅等費用，且為招標(biāo)拍賣項目，地價支付時間急促。 ② 與項目用地北側(cè)順馳地塊比較： 據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地每畝補償價為 53 萬元，折到住宅用地為 66 萬元 /畝，玻璃廠項目毛地每畝補償價為 45 萬元，折到住宅用地為 60 萬元 /畝。 綜合分析該 項目地價比較接近市場價位，能為我方接受。 第三章 法律及政策性風(fēng)險分析 一 .項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 1. 項目用地現(xiàn)狀 ① 土地所有權(quán)歸屬 :國有用地 ② 土地使用權(quán)歸屬：天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司 ③ 土地的他項權(quán)益 :沒有 ④ 土地的用途 :工業(yè)用地 ⑤ 項目用地現(xiàn)狀的文件 :天津市津南區(qū)核發(fā)的津南國用 (97 更 1)字第 101 號國有土地使用證 2. 項目用地規(guī)劃 ① 項目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地 ② 規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（ 100101）控制性詳細(xì)規(guī)劃 ： 目前尚未辦理項目的任何手續(xù)。 3. 項目用地取得土地使用權(quán)程序評估 （ 1） 取得土地使用權(quán)程序 ① 萬科與天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議。 ② 去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。 ③ 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。 （ 2）取得土地使用權(quán)需要的工作日 一般向市土地局報土地出讓文件后 60 個工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓合同，在交 納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。詳細(xì)說明 （ 3）取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制 土地方新廠址剛選定，還未開工建設(shè)，其能否按時搬遷，起決于新廠的建設(shè)進度，這是風(fēng)險所在。 風(fēng)險控制：土地方保證按時交地，同時在合同中約定每筆付款與立項、拆遷等工作進度相結(jié)合，同時約定如果工作延遲，我方可從其補償款中扣除我方的損失。 4. 政策性風(fēng)險評估 （ 1） 項目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動，新開工面積在 30 萬平米左右，是由政府組織實施的項目，該項目上馬一定會對梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護的原因， 會控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項目會被推遲立項，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項目立項會遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)天津公司與當(dāng)?shù)卣牧己玫年P(guān)系，通過多方工作，應(yīng)能解決立項問題。 （ 2） 政府對污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對利用污染企業(yè)原土地進行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的 57%收取，但該項目能否順利按 7%執(zhí)行，是一個待定因素。我們分析，如果沒有大的政策變化，應(yīng)能實施，同時在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到 7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出 7%的部分費用。 二 .項目合作方式及風(fēng)險評估 ： 土地方為天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司，為天津市國營企業(yè)，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營業(yè)務(wù)，全廠職工 3000 余人。 合作方為香港富聯(lián)集團國際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項目后必須協(xié)助萬科公司與土地方的合作并保證萬科按其原有合作條件與土地方合作。 （ 1）合作方式 萬科一次性買斷土地使用權(quán)，單獨開發(fā)。 （ 2）操作方式 萬科與土地方天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)， 與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。萬科公司與香港富聯(lián)集團國際投資有限公司簽定退出補償協(xié)議。 （ 1）與土地方天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價款及付款進度 ① 土地價款：總占地面積為 525 畝，土地補償費總額約為 22470 萬元（以 萬元 /畝的價格計算，最終以實際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價不變，補償數(shù)額多退少補），土地補償費包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補償費。 ② 付款計劃： 公司支付給土地方 5000 萬元，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。然后萬科公司去辦理項目立項 ,如果該項目立項不成 ,該筆款如數(shù)退回給萬科公司。 ，由公證處將 5000 萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時一期約 300 畝開發(fā)用地還未提供給萬科使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。 10000 萬元補償費，每 3 個月付四分之一（即 2500 萬元）。 一年內(nèi)分兩次付清余款，每 6 個月付余款的 50%， 萬元。 ③ 土地方的主要工作 90 日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約 300 畝開發(fā)用地，其余用地在 2020 年 6 月底前提供給萬科公司使用。 ：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線拆除等影響項目開發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費，交地時保證現(xiàn)場場地平整。 、資料、證明等，并負(fù)責(zé)提供人員配合。 、臨時用電。 、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。 ，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項目的整個過程中不受因土地方的責(zé)任干擾。 ，協(xié)助萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評估值的 7%以下，低于 7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成 ,萬科拿三成） （ 2）與合作方香港富聯(lián)集團國際投資有限公司補償價款和 付款計劃 ① 補償價款：總額為 1000 萬元，補償價款包括合作方前期運作費用、退出開發(fā)的損失補償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補償。 ② 付款計劃： 300畝地按要求拆遷完成交給萬科公司使用后一周內(nèi)，萬科公司支付 300 萬元補償費。 的 7%以下后一周內(nèi)，萬科公司支付 300 萬元。 200萬元。 200 萬元在上述第三次付款后 1 年內(nèi)分兩次付清。 ③ 合作方的主要工作： a. 負(fù)責(zé)與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證萬科公司與土地方按照其原來與土地方簽定的條款順利簽定土地開發(fā)協(xié)議。 b. 負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項目立項后 90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約 300畝開發(fā)用地，其余用地在 2020 年 6 月底前提供給萬科公司使用。 、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。 ，在保證萬科 公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項目的整個過程中不受干擾。 ，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評估值的 7%以下。 （ 1） 合作背景：天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè) ,其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地 ,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn) ,同時該公司也想通過建設(shè)新廠擴大規(guī)模和進行技術(shù)改造 ,增加企業(yè)競爭力 ,該公司與香港富聯(lián)集團國際投資有限公司簽定了土地開發(fā)意向書 ,通過談判 , 香港富聯(lián)集團國際投資有限公司同意退出該項 目 ,前提是我司承諾 1000萬元補償費 , 在此情況下 ,萬科直接與土地方進行合作。 （ 2） 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為 70 年。 （ 3） 土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無法律糾紛。 （ 4） 土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營良好的國營企業(yè)，信任等級較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風(fēng)險。 （ 5） 付款進度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計劃可看出，基本每筆付款都對應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險。 （ 6） 其他 與土地政策相關(guān)規(guī)定： ，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營業(yè)稅和所得稅，作為國有資本金投入。 ，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動生產(chǎn)，對企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況