萬科地產項目可行性報告內容指引-文庫吧
2025-07-19 07:42 本頁面
【正文】 管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。 六、 規(guī)劃控制要點 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區(qū)分經營性和非經營性公建的面積 綜合容積率、住宅容積率 建筑密度 控高 綠化率 其他 七、 土地價格 土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。 第二部分：法律及政策性風險分析 一、 合作方式及條件 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等 合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業(yè)稅的義務。 付款進度及與拿地程序的配合 其他合作的主要條件 與合作方式相關的其它法律規(guī)定 二、 土地法律性質評估 （一）現狀 土地所有權歸屬 土地使用權歸屬 土地的用途 （二）規(guī)劃 規(guī)劃所有權歸屬 規(guī)劃使用權歸屬 規(guī)劃的用途 三、 取得土地使用權程序評估 取得土地使用權的程序 取得土地使用權需要的工作日 取得商品房用地土地使用權所需條件 取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決） 四、 土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫） 土地性質變更的程序和理由 土地性質變更的政策支持或障礙 土地性質變更需要的工作日 五、 政策性風險評估 城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優(yōu)詩美地二三期、北京中關村建設停建所有區(qū)內住宅等。 六、 總體評價 對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。 第三部分：市場分析 一、 區(qū)域住宅市場成長狀況 區(qū)域住宅市場簡述 ? 形成時間 ? 各檔次住宅區(qū)域內分布狀況 ? 購買人群變化 區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近35年） ? 開工量/竣工量 ? 銷售量/供需比 ? 平均售價 區(qū)域市場在市內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢 二、 區(qū)域內供應產品特征 各檔次產品供應狀況 各檔次產品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 ? 平均售價 ? 開發(fā)規(guī)模 ? 產品形式 ? 平均消化率 ? 平均容積率 ? 物業(yè)在區(qū)域內分布特征 區(qū)域內表現最好個案狀況 附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。 未來23年區(qū)域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型 分析：本案在區(qū)域市場內的機會點 結論： ? 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 ? 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產品的價位區(qū)間及產品形式 ? 本案在區(qū)域內開發(fā)市場潛力 ? 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題 三、 區(qū)域市場目標客層研究 各檔次產品
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