【正文】 買保證金2600萬元。未競得者：競買截止之日后三日內(nèi)退回（不計利息）；競得者：抵作土地使用權(quán)成交價款。報名時間工作日2003年1月15日至2003年1月29日（星期三）。答疑時間書面答疑。2003年1月24日下午4：00之前提交；經(jīng)審查具備競買資格的報名者2003年1月26日下午2：00——5：00領(lǐng)取答復(fù)。報價時間①工作日2003年1月15日上午8：30至2003年2月12日（星期三）下午2：00；②2003年2月12日（星期三）下午2：00之后，按本批掛牌地塊編號順序分別進入現(xiàn)場書面競價程序（本項目排第一）：競買報價時間在每新一輪有效報價之后順延3分鐘，3分鐘之內(nèi)無有效報價的，掛牌競價過程結(jié)束。報價方式現(xiàn)場書面報價。不接受電話、郵寄、口頭等報價方式。報價幣種人民幣。競得人的確定“價高者得”原則，報價低于底價為廢標(biāo)。成交價款構(gòu)成包括土地拆遷安置補償費、土地掛牌出讓工作費用、政府土地收益；不含其它稅費。除中標(biāo)價款外，中標(biāo)發(fā)展商需繳納中標(biāo)價款4%的契稅、中標(biāo)價款2%的出讓業(yè)務(wù)費、土地權(quán)屬用途變更費2元/㎡建筑面積和省集中2元/㎡建筑面積。付款條件①成交當(dāng)日（2003年2月12日），付30%；②成交15日內(nèi)簽訂土地出讓合同（2003年2月27日之前），付30%；③成交半年內(nèi)（2003年8月12日之前），交清剩下的40%。交地時間交清全部地價款后交地。開工時間雙方在簽訂土地出讓合同時約定。不能按期開工的，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請，延建時間最長不得超過一年。出讓程序（1）報名時間：工作日2003年1月15日至2003年1月29日（星期三）所需資料：168。 報名表（一式兩份）；168。 組織機構(gòu)代碼證書及企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（留存復(fù)印件，同時提供原件進行審核）；168。 法定代表人證明書及法定代表人身份證（留存復(fù)印件，同時提供原件進行審核）；168。 資質(zhì)等級證書（留存復(fù)印件，同時提供原件進行審核）；168。 銀行出具的資信證明文件（原件）；168。 主要開發(fā)經(jīng)歷（原件）；168。 競買保證金2600萬元，以資金到帳為準(zhǔn)（最后一天報名必須用本票支付）。（2）答疑168。 書面答疑。168。 必須于2003年1月24日（星期五）下午4：00之前以書面形式提交江寧區(qū)土地市場管理辦公室。168。 經(jīng)審查具備競買資格的報名者于2003年1月26日下午2：00——5：00領(lǐng)取書面答復(fù)。168。 2003年1月25日起不再接受任何形式的質(zhì)疑。③報價方式：必須采用南京市土地市場管理辦公室統(tǒng)一制作的《國有土地使用權(quán)掛牌出讓競買報價書》，進行現(xiàn)場書面報價。不接受電話、郵寄、口頭等報價方式。時間：168。 工作日2003年1月15日上午8：30至2003年2月12日（星期三）下午2：00；168。 2003年2月12日（星期三）下午2：00之后，按本批掛牌出讓地塊編號順序分別進入現(xiàn)場書面競價程序：競買報價時間在每新一輪有效報價之后順延3分鐘，3分鐘之內(nèi)無有效報價的，掛牌競價過程結(jié)束。168。 江寧區(qū)國土資源局當(dāng)場宣布本次掛牌出讓競買結(jié)果，并與競得者簽訂《國有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認書》。無效報價：168。 報價低于底價；168。 報價不高于前一輪報價；168。 未按加價幅度報價；168。 報價書未蓋單位公章；168。 報價書未經(jīng)法人代表簽署，或雖經(jīng)委托代理人簽署，但委托文件不齊全或不符合規(guī)定；168。 報價書未填寫齊全或未按規(guī)定的格式填寫清楚；168。 一份報價書中有兩個或兩個以上報價；168。 未報名、未繳納競買保證金而參加競買的；168。 實際競買地塊與報名申請競買地塊不一致；168。 其它按規(guī)定應(yīng)屬無效的。（4）競買結(jié)果的確定原則168。 掛牌競價過程結(jié)束，按照以下規(guī)定確定競買結(jié)果：168。 在掛牌競價過程中只有一個競買者，且報價不低于底價，并符合其它出讓條件，則土地使用權(quán)由該競買者得。168。 在掛牌競價過程中有兩個或兩個以上競買者，土地使用權(quán)由高于底價的最高報價者得；報價相同的，先提交報價書者為競得人，但報價低于底價者除外。168。 在掛牌競價過程中無人報價或雖有報價但報價低于底價，則此次出讓不成交。（5）簽約 競得者必須于成交15日內(nèi)（2003年2月27日之前）與江寧區(qū)國土局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，逾期不簽的，取消競得資格，已交付的競買保證金不予退還，并負責(zé)賠償區(qū)國土局因此遭受的一切損失，包括組織該地塊掛牌出讓支出的全部費用。十、地價分析江寧地價分析2001年前，江寧區(qū)及開發(fā)區(qū)土地以協(xié)議出讓為主，地價1525萬/畝，宗地周邊的項目如運盛美之國花園、金陵置業(yè)金陵翠屏、天創(chuàng)青年翠屏、開元、中惠翠屏國際城等以此方式和價格獲得。瑞景文華項目用地（2001A2）為江寧開發(fā)區(qū)第一次以公開招標(biāo)方式出讓的土地，出讓時間為2001年7月，但因報價低于底價（30萬/畝）而流標(biāo)，后以35萬/畝出讓給南京綠城。2002年江寧區(qū)共舉行2次土地招標(biāo)拍賣，成交6塊地，，其中，江寧開發(fā)區(qū)3幅，，樓面地價在584元—940元/平方米之間。主要競爭片區(qū)規(guī)劃與地價分析（1）寧南新區(qū)受河西的帶動和地鐵1號線建設(shè)影響，寧南新區(qū)的地價目前已達100萬/畝以上，是江寧開發(fā)區(qū)的2倍左右。168。 仁恒地產(chǎn)1998年獲得寧南新區(qū)地塊，開發(fā)仁恒翠竹園項目，當(dāng)時的地價為60萬/畝，但直到去年菜2001年底才正式啟動該項目，土地的資金成本也較高。168。 2002年10月，雨花城鎮(zhèn)開發(fā)的“以地補路”項目掛牌出讓，建筑面積39萬平米，（104萬/畝、樓面單價1314元/平米）拿下。168。 2003年1月23日，寧南新區(qū)的一塊土地面積4300平米、建筑面積7700平米的地塊掛牌出讓，南京恒春以1900萬元拿下，地價達到296萬/畝、樓面單價2468元/平米。（2）河西新城區(qū)168。 河西距主城最近，定位最高，是南京的新城區(qū)。168。 北部地區(qū)已基本開發(fā)完畢。168。 中部地區(qū)規(guī)劃居住用地8 km2，規(guī)劃居住人口17萬人（），以中高檔住宅開發(fā)為主，是近5年政府投資最大的建設(shè)區(qū)域，受奧體中心、新城區(qū)中心和地鐵1號線建設(shè)的帶動，近期河西中部的住宅開發(fā)在“一城三區(qū)”優(yōu)勢最大，地價也最高，約150萬/畝，是江寧開發(fā)區(qū)的3倍左右。168。 km2，規(guī)劃居住人口6萬人（3萬戶），定位于低密度高檔住宅區(qū)。（3）仙西新市區(qū)168。 仙西是僅次于河西的政府重點投資建設(shè)區(qū)域，總規(guī)劃面積80 km2。168。 住宅開發(fā)的主要帶動因素為仙林大學(xué)城（中心地區(qū)投資5億元，2005年建成）和2009年建成的地鐵2號線。168。 受紫金山阻隔，仙西與主城的聯(lián)系不方便。168。 2003年將正式拍賣土地，預(yù)計售價在50萬元/畝以上。（4）浦口新市區(qū)168。 受長江天塹影響，浦口與主城的聯(lián)系不方便，是對住宅開發(fā)影響最大的因素。168。 現(xiàn)有基礎(chǔ)較東山（江寧）差。宗地所處區(qū)域（東山新市區(qū)）與上述地區(qū)的比較：168。 地價和售價比河西和寧南低，未來將與寧南和河西連片發(fā)展，升值潛力大。168。 距主城比仙西和浦口近，交通更便捷。168。 現(xiàn)有基礎(chǔ)比仙西和浦口好，仙西和浦口的發(fā)展取決于政府投資，政策風(fēng)險相對較大。2002年南京土地招投標(biāo)概述從全市范圍來看，江寧招投標(biāo)地價（樓面單價）比主城低1000元/平米左右，價格優(yōu)勢明顯，升值潛力大。216。 上市：42幅，土地面積263萬平米，建筑面積369萬平米216。 成交：38幅，土地面積248萬平米，建筑面積326萬平米216。 流標(biāo)：4幅，土地面積15萬平米，建筑面積43萬平米216。 退標(biāo)：1幅，建筑面積3萬平米216。 以地補路：7幅，土地面積57萬平米，建筑面積78萬平米216。 成交地塊平均面積：，216。 最大地塊：聚寶山，凈地面積746畝，建筑面積51萬平米216。 成交地塊建筑面積區(qū)域分布：城東江寧城南城北城中河西216。 成交總價：，其中，216。 單幅地塊最高總價：聚寶山，216。 平均樓面單價： 1369元/平米，其中，主城1646元/平米，江寧607元/平米216。 最高樓面單價：住宅——城東“苜衛(wèi)路”地塊3595元/平米，商住——珠江路地塊6681元/平米第三部分 法律風(fēng)險分析一、項目的風(fēng)險點及風(fēng)險可能性預(yù)測政策性風(fēng)險掛牌文件中沒有明確部分規(guī)劃、配套和外部條件，雖然在答疑回復(fù)中進行了解釋，但由于政府不同意將答疑回復(fù)列入土地出讓合同的附件，且南京公司未曾在江寧區(qū)開發(fā)項目，對江寧區(qū)和開發(fā)區(qū)政府部門的辦事效率、風(fēng)格、習(xí)慣等了解不深，對報批報建、規(guī)費收取、區(qū)級稅收減免等方面的程序、規(guī)定和執(zhí)行力度情況不熟悉，有可能影響開發(fā)進度、增加開發(fā)成本。江寧于2000年底撤縣設(shè)區(qū)，在三年的過渡期內(nèi)保持政策不變，2003年底，土地、規(guī)劃等權(quán)力將收回市里，因此，在該項目報批報建的關(guān)鍵時期可能將面臨政府權(quán)力的交接問題。從金色家園項目實際操作進程來看，政府對于已經(jīng)答應(yīng)的條件和政策，由于領(lǐng)導(dǎo)變更等原因，在實際執(zhí)行過程中會出現(xiàn)政策變化或拖延執(zhí)行的情況，因此，在新舊政策的過渡時期，該項目可能存在政策風(fēng)險。關(guān)于商業(yè)用地的風(fēng)險 根據(jù)規(guī)劃要點，該項目允許建造商業(yè)建筑面積約10萬平米，其規(guī)模已超出小區(qū)配套商業(yè)的范疇，而公司對商業(yè)項目的操作經(jīng)驗相對缺乏，因此，商業(yè)部分的處理是本項目決策的關(guān)鍵之一，也是最大的風(fēng)險之一。二、風(fēng)險控制手段（1）關(guān)于政策性風(fēng)險，要求政府對書面答疑的答復(fù)予以蓋章確認。（2） 關(guān)于商業(yè)用地的風(fēng)險，通過保守的財務(wù)測算控制其風(fēng)險。按照開發(fā)經(jīng)驗，商業(yè)用房總面積占小區(qū)總建筑面積３%４%，為合理的配套商業(yè)面積，銷售不會有壓力。本項目住宅建筑面積約45萬平方米，３%４%的商業(yè)用房約２萬平方米。本項目商業(yè)用地規(guī)劃允許建設(shè)商業(yè)用房面積為10萬平方米，但為控制風(fēng)險，在財務(wù)測算中僅按商業(yè)用房為只建2萬平方米進行測算。三、總體評價根據(jù)金色家園項目的實際操作經(jīng)驗，本項目的政策性風(fēng)險基本在可控范圍之內(nèi)；同時，保守的財務(wù)測算有效地控制了商業(yè)用地帶來的風(fēng)險。因此，總體而言，本項目風(fēng)險可控。第四部分 市場分析一、南京房地產(chǎn)市場簡述（一）19992002年南京房地產(chǎn)市場回顧2000年以來，南京商品房市場投資、需求持續(xù)加速增長，供需基本平衡，價格持續(xù)上升；土地招投標(biāo)從無到有，增速迅猛；二手房市場成倍增長；外地開發(fā)商積極進入南京市場。2002年南京房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計數(shù)據(jù)尚未公布，從市房產(chǎn)局市場處獲悉，2002年，南京市區(qū)（不含江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)，以下簡稱市區(qū)）批準(zhǔn)上市商品房381萬㎡，%；商品房銷售面積346萬㎡，%；供需比1：；商品房銷售均價3516元/㎡；；此外，江寧區(qū)商品房銷售面積217萬㎡；銷售均價1566元/㎡；銷售金額34億元。2002年全市商品房銷售總金額155億元，其中住宅約130億元，此外，二手房銷售總金額達44億元。19992002年南京房地產(chǎn)市場特點分析（1）房地產(chǎn)投資持續(xù)加速增長2000年以來南京房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)加速增長，同比增長率21%。（市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)）（2）商品房供應(yīng)量穩(wěn)定，2002年為381萬㎡（市房產(chǎn)局市場處口頭數(shù)據(jù)）（3）商品房需求持續(xù)高速增長2000年以來，南京商品房銷售量持續(xù)加速增長，%,%。2002年商品房銷售面積達346萬㎡，%，其中住宅銷售面積約為310萬㎡，%。（4）商品房供需趨于平衡、空置面積持續(xù)下降、空置率合理2002年商品房批準(zhǔn)上市面積和銷售面積比達1：。 19992001年，商品房空置面積平均每年下降4萬㎡，其中住宅平均每年下降8萬㎡。2002年6月底，商品房空置面積僅78萬㎡，%。 %，低于國際空置率紅線10%，遠低于全國平均水平26%，房地產(chǎn)市場運行呈現(xiàn)健康狀態(tài)。（商品房空置率=商品房空置/近三年竣工商品房面積之和）（5）商品住宅銷售價格加速上升19992000年，南京市商品房銷售均價持續(xù)下跌，2001年出現(xiàn)強勁反彈，%，銷售均價高達3486元/㎡，據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，在全國35個大中城市排第五位，僅次于深圳、廣州、北京、上海。2002年南京商品房銷售均價為3516元/㎡（市房產(chǎn)局市場處口頭數(shù)據(jù)）,基本與2001年持平。2000年以來，南京市住宅銷售均價持續(xù)加速上漲，%，2002年上半年銷售均價為2920元/㎡（市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)），同比增長211元/㎡，%。（6）土地市場供應(yīng)量成倍上升2000年開始實行土地招投標(biāo)制度3年來出讓土地總量明顯不足（土地招投標(biāo)數(shù)據(jù)包括江寧區(qū)，不含浦口區(qū)、六合區(qū)）。168。 2000和2001年土地成交量非常低。2002年成交土地面積和成交建筑面積呈巨幅增長，分別達到248萬㎡和326萬㎡。168。 2000年至2002年底，㎡，㎡，其中2002年的出讓量占了80％左右。 168。 2002年招投標(biāo)土地平均樓面單價1369元/㎡，最高樓面地價達3595元/㎡。168。 土地供應(yīng)主要集中在江寧和城南：其中江寧土地出讓面積占總量的40%左右。（7）二手房日趨活躍，2002年上半年成交量首次超過新房成交量，成為帶動市場快速發(fā)展的重要因素168。 成交量與成交額持續(xù)上升：1999年以來，二手房成交量成倍增長，成交面積104萬㎡，首次超過新房成交量（102萬㎡）。 全年成交金額達44億元。168。 價格上漲幅度超過新房：2001年，二手房平均成交價格2182元/㎡，增長率10%，超過同年住宅銷售價格增長率（%）。（8）經(jīng)濟適用房供應(yīng)量小，缺乏對商品房市場的沖擊能力，2002年開始建設(shè)力度明顯加大168。 1999年以來，南京市累計供應(yīng)經(jīng)濟適用房50萬㎡，年供應(yīng)量僅占商品住宅銷售總量的68%左右。168。 2002年，配合河西、仙西等新區(qū)建設(shè)，經(jīng)濟適用房建設(shè)力度開始明顯加大：已經(jīng)確定、并將于2003年逐漸上市的共165萬㎡，包括定向供給河西拆遷居民的68萬㎡、定向供給仙西拆遷居民的75萬㎡、面向全市的景家村小區(qū)（二、三期）22萬㎡。因此，今后幾年，大規(guī)模城市建設(shè)（