【正文】 .......44第 11 章 投資估算與資金籌措 ............................................................................................................45. 投資估 算 ................................................................................................................................45. 資金籌措 ................................................................................................................................45第 12 章 財務(wù)評價 ................................................................................................................................47. 項目評估依據(jù) ........................................................................................................................47. 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 ....................................................................................................47. 財務(wù)評價 ................................................................................................................................47. 不確定性分析 ........................................................................................................................48第 13 章 社會評價 ................................................................................................................................49. 項目對社會的影響分析 ........................................................................................................49. 風(fēng)險分析 ................................................................................................................................50. 社會評價結(jié)論 ........................................................................................................................51第 14 章 研究結(jié)論與建議 ....................................................................................................................52. 可行性研究結(jié)論 ....................................................................................................................52. 建議 ........................................................................................................................................52 第 1 章 總 論. 項目背景與概況項目名稱：湘水明珠居住小區(qū)一期( 3 號樓) 項目承辦單位概況單位名稱：衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司(外國自然人獨資)注冊資金：港幣 2,000 萬元單位住所：衡陽市珠暉區(qū)沿江路 29 號業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售法定代表人：吳小平企業(yè)負(fù)責(zé)人：吳小平，男，1965 年 9 月 30 日生于湖南?，F(xiàn)年 43 歲，自 2022 年 3月在加拿大定居，1986 年 7 月畢業(yè)于長沙鐵道學(xué)院，獲學(xué)士學(xué)位；1986 年分配到廣州廣鐵集團(tuán)任職；1989 年調(diào)任廣州市團(tuán)委工作；1990 年調(diào)任廣州市花都開發(fā)區(qū)任副主任；1992 年起從事房地產(chǎn)業(yè)， 創(chuàng)建廣州富邦升輝投資有限公司，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、 龍華樓、陽光倚翠閣、陽光家園、翠華花園等住宅小區(qū)，多次獲得花都區(qū)納稅先進(jìn)民營企業(yè)家稱號。期間 ，在加拿大、江西、廣東連州、清遠(yuǎn)及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開發(fā)，其中在加拿大興建的“錦繡中華城”是溫哥華最大的華人居住小區(qū)。2022 年 4 月 12日創(chuàng)建衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，任執(zhí)行董事。在衡陽興建湘江東岸南段風(fēng)光帶并建設(shè)大型住宅小區(qū)——湘江明珠。為提高衡陽人民的生活質(zhì)量、提升衡陽的城市品位貢獻(xiàn)力量。建設(shè)單位簡介：衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由衡陽市政府在 2022 年中 國中西部招商會中引資過來的加拿大獨資企業(yè)，并經(jīng)衡陽市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技 術(shù)部、財務(wù)部、工程部、銷售部等， 現(xiàn)有職員 26 人，其中高級職稱 1 人，中級職稱 7 人，公司人員大都是經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員，年開發(fā)能力為 50 萬多平方米。公司負(fù)責(zé)人吳小平先生于 1990 年開始涉及房地產(chǎn),并于次年注冊成立了廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積 60 余萬平方米的中、高檔住宅，總開發(fā)套數(shù) 5000 多套， 銷售業(yè)績一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進(jìn)民營企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)企業(yè)，公司董事長吳小平先生也多次榮獲“ 花都區(qū)先進(jìn) 民營企業(yè)家” 榮譽(yù)稱號，花都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都稱該公司“實力較雄厚，開發(fā)建設(shè)能力較強(qiáng) ”。2022 年 3 月，由衡陽市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊考察組一行 5 人親赴廣東對湘江風(fēng)光帶南段建設(shè)意向單位廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行了為期 3 天的考察并參觀了其開發(fā)建設(shè)的翠華花園、陽光花園等四個樓盤。通 過 考察一致認(rèn)為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有實力，具備項目建設(shè)開發(fā)資質(zhì)，并完全有能力把湘江東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)成為理想中的人文和諧小區(qū)。衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有資產(chǎn) 億，其中已擁有土地使用權(quán)面積為 238 畝，按每畝 70 萬元估價（已完成征地拆遷）近 億，另外風(fēng)光帶建設(shè)投資 7521萬元?？尚行匝芯繄蟾婢幹埔罁?jù)①1① 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；①2① 國家計委計辦投資[2022]15 號審定的《投資項 目可行性研究指南（試用版）》；①3① 國家發(fā)展改革委員會、建 設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）》；①4① 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；①5① 《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》。編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、 規(guī)范，對湘水明珠居住小區(qū)一期(3 號樓)項目建 設(shè)的目的、必要性、項目區(qū)域概況、 項目規(guī) 劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)組 織管理、項目招標(biāo)方案、投資估算、融 資方案與效益分析、財務(wù)分析、項目風(fēng)險分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。項目提出的理由① 項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計 局的分析和研究，房地 產(chǎn)對 國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用約 —2個百分點。衡陽房地產(chǎn)占 GDP 的比重還將快速上升，對 GDP 的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2022 年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 22 平方米，平均每 戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消 費占整個消費的比重將達(dá)到 15%，城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭 2022 年達(dá)到人均建筑面積 35 平方米，主 導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱 產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項 目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。② 項目對城市建 設(shè)將起到促 進(jìn)作用2022 年 12 月 24 日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對策研究總報告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。衡陽作為“3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出，對 全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，在以長株潭為中心的“3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，衡陽市委市政府提出要突出衡陽城市形象建筑，提高衡陽城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo) 。根據(jù)湖南省住宅與房地 產(chǎn)業(yè)2022 年規(guī)劃，未來 10 年內(nèi)湖南省將斥資 3327 億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到 平方米。 目前，衡陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善衡陽市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽市政府特別關(guān)心的問題之一。同時，隨著衡陽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人 們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使衡陽城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán) 境不斷得到改善。湘水明珠居住小區(qū)一期( 3 號樓) 項目符合衡陽城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其 對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積 極意義。③ 解決勞動 就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就 業(yè)問題已成 為當(dāng)前各級政府的頭等大事。而投資、消 費、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國 GDP 每增長 1 個百分點，全國可新提供 80 多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大 約可以拉動 GDP 增長 個百分點，則可提供 40多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機(jī)會有著不可忽視的作用，而本項目作為衡陽市重點商品住宅建設(shè)項目工程之一，將為增加衡陽市當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。擬建地點本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積 20, 平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項目與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到 500 米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。預(yù)期目標(biāo)湘水明珠居住小區(qū)一期( 3 號樓) 項目擬在占地面積 20, 平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為 ，建設(shè) 密度為 %,總建筑面積為 65, 平方米的 3 棟(13號樓) 高 層電梯住宅房（其中住宅面積 47, 平方米，12 層商鋪面積 平方米，地下停車場面積 10,842 平方米）。 主要建設(shè)條件湘水明珠居住小區(qū)一期( 3 號樓) 建設(shè)項目是“湘水明珠 ”房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，該項 目分城市基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開發(fā)兩部門進(jìn)行，項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快衡陽城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展，把衡陽建設(shè)成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動了湘江東岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。經(jīng)考察，在中國 2022 年中國中西部招商會中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對該項目進(jìn)行投資建設(shè)，并成立了衡陽市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉 區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員。將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項目納入省、市重點項目?？?慮到該項目投資大、建設(shè)周期 長， 帶來的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益明顯， 對該項目享受相關(guān)優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā) [2022]20 號文， “關(guān)于《湘江 東岸南段堤路建設(shè)工程實施細(xì)則》的通知，該