【正文】 目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。 從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關）、商業(yè)設施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。 容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。 在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。 未來23年區(qū)域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型 分析：本案在區(qū)域市場內的機會點 結論： ? 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 ? 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產品的價位區(qū)間及產品形式 ? 本案在區(qū)域內開發(fā)市場潛力 ? 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題 三、 區(qū)域市場目標客層研究 各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上） 結論：本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。例如：優(yōu)詩美地二三期、北京中關村建設停建所有區(qū)內住宅等。 第二部分：法律及政策性風險分析 一、 合作方式及條件 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等 合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 文化、體育、娛樂設施 公園 銀行 郵局 其他 附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。 二、 宗地現(xiàn)狀 四至范圍； 地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較； 地面現(xiàn)狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響； 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建； 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。 二、 可行性報告內容指引 項目決策背景及摘要 一、外部環(huán)境 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等； 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風險，提升集團競爭力，特制定可行性報告內容指引。 附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務/政府的關系）。 附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)； 教育：大中小學及教育質量情況。 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。 付款進度及與拿地程序的配合 其他合作的主要條件 與合作方式相關的其它法律規(guī)定 二、 土地法律性質評估 （一）現(xiàn)狀 土地所有權歸屬 土地使用權歸屬 土地的用途 （二）規(guī)劃 規(guī)劃所有權歸屬 規(guī)劃使用權歸屬 規(guī)劃的用途 三、 取得土地使用權程序評估 取得土地使用權的程序 取