【正文】 不是工作狂，他們善于掌握工作與生活平衡。在紛繁復(fù)雜的現(xiàn)代社會(huì)，只有保持內(nèi)心平靜的人，才能保證身體健康和高效能的工作。好的習(xí)慣是你的朋友，他會(huì)幫助你成功。善于傾聽，是一個(gè)高效能人士的一項(xiàng)最基本的素質(zhì)。有效溝通人與人之間的交往需要溝通,在公司,一個(gè)高效能人士絕不會(huì)是一個(gè)性格孤僻的人,相反他應(yīng)當(dāng)是一個(gè)能設(shè)身處地為別人著想充分理解對方能夠與他人進(jìn)行桌有成效的溝通的人。不斷學(xué)習(xí)一個(gè)人,如果每天都能提高1%,很多時(shí)候,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己。善于休息休息可以使一個(gè)人的大腦恢復(fù)活力,提高一個(gè)人的工作效能。習(xí)慣1換位思考在人際的相處和溝通里，“換位思考”扮演著相當(dāng)重要的角色。如果沒有了對手，缺陷也不會(huì)自動(dòng)消失。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時(shí)間的人。運(yùn)用20/80法則二八法則向人們揭示了這樣一個(gè)真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因和結(jié)果之間，普遍存在著不平衡關(guān)系。要事第一創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞?！卑褑栴}想透徹把問題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。：“一次做好一件事的人比同時(shí)涉獵多個(gè)領(lǐng)域的人要好得多。2. 項(xiàng)目開發(fā)資金投入及回收情況詳見附表萬科鄉(xiāng)村家園項(xiàng)目現(xiàn)金流量表。別墅、。 3． 項(xiàng)目威脅： 主要來自天津其它近郊地區(qū)同類項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢和價(jià)格優(yōu)勢。項(xiàng)目附近僅有 “天水國際村”一個(gè)別墅項(xiàng)目，其規(guī)模、房型、配套等方面均不足以對 本項(xiàng)目構(gòu)成威脅。 2. 項(xiàng)目劣勢： （1） 項(xiàng)目距市區(qū)較遠(yuǎn)，和市民的區(qū)位觀念有差距。 （4） 在大規(guī)模居住小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配套等方面，有著豐富經(jīng)驗(yàn)和成功的先例。3. 8 項(xiàng)目優(yōu)、劣勢分析：1. 項(xiàng)目優(yōu)勢：（1） 項(xiàng)目所在地為天津市七大生態(tài)自然保護(hù)區(qū)和十大旅游風(fēng)景區(qū)之一，生態(tài)和環(huán)境優(yōu)勢極其突出，是開發(fā)別墅項(xiàng)目的理想場所。因此，（2）（7）項(xiàng)因素均可成為這部分人員來此定居的理由，并且本項(xiàng)目的價(jià)位優(yōu)勢、環(huán)境生態(tài)優(yōu)勢會(huì)對這部分人產(chǎn)生很大吸引力。而（2）（7）項(xiàng)因素，以萬科的項(xiàng)目綜合運(yùn)做能力，完全可以成為吸引客戶的有利因素。在推出別墅的同時(shí)向市場提供部分低層公寓，以低價(jià)、微利的公寓產(chǎn)品聚集人氣并營造小區(qū)貼近大眾的良好形象，通過提高社會(huì)認(rèn)知度造成一種市場“矚目”效應(yīng)，促成別墅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)較高的贏利和較快的銷售速度。項(xiàng)目二期，來自紅橋、河西、和平、南開四個(gè)區(qū)的業(yè)主比例分別上升了27%。 （3） 萬隆濱河小區(qū)：項(xiàng)目位置： 河?xùn)|區(qū)富民路以北，毗鄰海河規(guī) 模： 占地300畝，總建筑面積78萬平米交通狀況： 距離中環(huán)線4公里，公交線路不多開 發(fā) 商： 天津萬隆大廈有限公司銷 售 商： 萬隆集團(tuán)和天津德林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目特點(diǎn)：a）價(jià)格低廉，起價(jià)1480元/平米 b）賣場布置一般，但現(xiàn)場銷售氣氛較好。從改善型客戶的需求來看，中低價(jià)位、高檔次的產(chǎn)品供應(yīng)不是過剩，而是不足。 綜上所述，國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、天津市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢及大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展既有很多有利因素，同時(shí)也存在一定的負(fù)面影響。并且從天津近年來的經(jīng)濟(jì)增長情況來看，房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要因素，%。因此，從長遠(yuǎn)來看房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景廣闊。（2） 在銷售價(jià)格上，各方向有一定差別。其中98年內(nèi)開發(fā)303幢，市場供應(yīng)總量不大。一方面，市區(qū)東部的開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)發(fā)展繼續(xù)加快，為天津東北部地區(qū)帶來市場機(jī)會(huì)。危改計(jì)劃的實(shí)施引起了大量市區(qū)人口外遷，帶來兩個(gè)結(jié)果：一方面，市中心大批中高檔住宅項(xiàng)目的興建造成了這一細(xì)分市場競爭激烈，出現(xiàn)空心化現(xiàn)象；另一方面，大量外遷人口使得低價(jià)位住宅熱銷，特別是城郊結(jié)合部大規(guī)模住宅區(qū)日益受到人們的青睞。天津房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速增長，對天津經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著非常重要的促進(jìn)作用。城市的郵電、通訊、電力、供水、排水、煤氣和采暖設(shè)施等，均有長足發(fā)展。 2. 交通：目前市中心區(qū)“三環(huán)十四射”的道路骨架已基本形成，京、津、塘高速公路已將市區(qū)東部的濱海新區(qū)、市中心區(qū)連成有機(jī)整體。包括開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)在內(nèi)的濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)活力日趨旺盛、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和地位愈顯突出。1998年在面臨特大洪澇災(zāi)害和亞洲金融危機(jī)等多種不利因素的情況下，仍然取得較快的發(fā)展速度。第三章 市場調(diào)研及產(chǎn)品市場定位3. 1 天津市總體經(jīng)濟(jì)形勢： 天津是中國四大直轄市之一，是中國北方最大的沿海開放城市。（5） 在銷售上均以低價(jià)入市，形成火爆的銷售形勢，繼而實(shí)現(xiàn)售價(jià)低開高 走、穩(wěn)定升值的目的。但交通條件較好。一方面普通住宅項(xiàng)目多數(shù)在環(huán)境、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃上檔次較低，且房型陳舊落伍、千房一面，僅能應(yīng)付基本需求型客戶；另一方面高級別墅項(xiàng)目過于奢華，價(jià)位很高，客戶層面狹窄。房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)中所占比重較大，且上升勢頭強(qiáng)勁。 （2）三個(gè)城市均為國家首批開放的東部沿海城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展速度相對較高。(5) 項(xiàng)目距廣州市區(qū)較遠(yuǎn)，但交通較發(fā)達(dá)。(4) 小區(qū)規(guī)模宏大，總占地6000畝，目前開發(fā)2000畝。(2) 售價(jià)屬中低價(jià)位，與周邊物業(yè)相比具有一定優(yōu)勢。 目前已經(jīng)推出的4000余幢共9000多套聯(lián)排別墅，已售出將近90%。但 交通條件較好。小區(qū)占地2000畝，規(guī)模宏大。戶型經(jīng)濟(jì)、實(shí)用，戶內(nèi)布局合理、緊湊。3. 項(xiàng)目特點(diǎn)：（1）以上海市為依托，在市郊開發(fā)的大規(guī)?！俺墙夹∽≌表?xiàng)目。97年6月15日，首期推出375套聯(lián)排式花園洋房進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，僅兩個(gè)月時(shí)間，全部銷售一空。項(xiàng)目所在地塊原為農(nóng)田用地，場地較為平整，具備開發(fā)建設(shè)條件。1. 7 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 項(xiàng)目總投資： 總占地面積：63萬平方米 總建筑面積： 總銷售收入： 總開發(fā)成本費(fèi)用： 稅前利潤： 銷售利潤率：22% 投資利潤率：%1. 8 可行性研究報(bào)告初步結(jié)論： 本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)可以有效推動(dòng)?xùn)|麗湖溫泉旅游度假區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，直接為東麗區(qū)及天津東部的其它地區(qū)創(chuàng)造可觀的商業(yè)機(jī)會(huì)和就業(yè)機(jī)會(huì)，對于天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心東移戰(zhàn)略的實(shí)施有所貢獻(xiàn)。這樣一方面可以禰補(bǔ)無城市自來水的缺陷，另一方面可以提升小區(qū)配套的檔次。由于東麗湖溫泉旅游度假區(qū)規(guī)模較大（，），目前除幾個(gè)飯店、療養(yǎng)、培訓(xùn)中心項(xiàng)目和天水國際村的近二十幢別墅（36套）外，還沒有大的開發(fā)項(xiàng)目。當(dāng)?shù)爻霎a(chǎn)的飲用礦泉水，水質(zhì)優(yōu)良。圍繞湖面開展的浴場、水上游樂、垂釣等休閑旅游項(xiàng)目和保齡球、桑拿浴、室內(nèi)泳館、卡拉OK等綜合娛樂項(xiàng)目，吸引了大批京津塘及周邊其它地區(qū)游客。東麗湖溫泉旅游度假區(qū)是天津市政府批準(zhǔn)的天津地區(qū)七個(gè)生態(tài)自然保護(hù)區(qū)之一，其水域面積位居各生態(tài)自然保護(hù)區(qū)之首。項(xiàng)目所在地與京津塘高速公路入口相距11公里，距天津開發(fā)區(qū)19公里（現(xiàn)狀公路里程約25公里），、天津新港30公里。2. 宗地地塊情況：項(xiàng)目基地總面積63公頃（945畝）。項(xiàng)目所在地塊南臨東麗湖北岸、西靠湖濱路、北面與天津市電話局培訓(xùn)中心和頤園賓館隔東麗之光大道相望 （）。規(guī)劃中的金鐘公路將于99年內(nèi)開工，該路可直接與市區(qū)的金鐘河大街相通，正在建設(shè)中的山廣高速公路距本項(xiàng)目所在地僅五公里。4. 周邊環(huán)境：東麗湖是為農(nóng)業(yè)灌溉而人工開挖的水庫，蓄水量2200萬立方米，湖岸周長12公里，水域遼闊，（）。 東麗湖溫泉旅游度假區(qū)還是天津市政府批準(zhǔn)的天津市十大旅游風(fēng)景區(qū)之一?，F(xiàn)有一口地?zé)峋疃葹?800米，水溫高達(dá)97℃，自流出水量為45立方米/小時(shí)。著名的天津國際高爾夫俱樂部、天津?yàn)I海國際機(jī)場、京津塘高速公路、建設(shè)中的山廣高速公路等分布于項(xiàng)目周邊地區(qū)。本項(xiàng)目洗、浴用水采用現(xiàn)有地下水，飲用水?dāng)M采用管道供應(yīng)的純凈水。1. 6 土地使用權(quán)出讓年限： 土地使用權(quán)出讓年限為70年。本項(xiàng)目對周邊環(huán)境無任何不良影響。項(xiàng)目總占地2000余畝，首期開發(fā)土地180畝，于97年5月31日開工。錦秋加州花園的客戶大多數(shù)來自項(xiàng)目所在的寶山區(qū)和臨近各區(qū)，其中寶鋼公司客戶幾乎占了半壁江山。 (3) 聘請著名的澳洲勃魯斯設(shè)計(jì)事務(wù)所，以歐美三層聯(lián)排式花園洋房為藍(lán) 本。 (4) 大規(guī)模高檔綜合社區(qū)形象鮮明。 (5) 項(xiàng)目離市中心區(qū)較遠(yuǎn)，地理位置與上海傳統(tǒng)的區(qū)位觀念有一定距離。項(xiàng)目首期于95年初開工，至98年中起步區(qū)已開發(fā)完成。距廣州 市區(qū)車程約30分鐘，乘車（船），交通十分便利?？傮w規(guī)劃上具有低層、低密度的特點(diǎn)。在小區(qū)環(huán)境上舍得投入，面積達(dá)80畝的人工湖堪稱廣東及周邊各省之最。城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，港口、機(jī)場、公路、鐵路立體交通網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達(dá)。