【正文】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號(hào)樓水平價(jià)差表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項(xiàng)目分階段銷售計(jì)劃項(xiàng)目銷售期擬為一年，安排如下：2012年11月—2013年3月 造勢期；2013年3月—2013年8月 強(qiáng)銷期；2013年8月—2013年12月 持銷期。 社區(qū)景觀風(fēng)格分析表ABCD100989999 各因素綜合分析表XABCD價(jià)格11300120001000011200開盤時(shí)間1100/100/100/100/100區(qū)位因素1100/102100/100100/98100/98建筑設(shè)計(jì)1100/100100/98100/98100/99綠化率1100/100100/98100/99100/99建筑質(zhì)量1100/98100/98100/98100/100私密性1100/102100/102100/100100/100交通便捷1100/102100/100100/98100/98周邊配套1100/99100/100100/100100/99戶型結(jié)構(gòu)1100/100100/98100/99100/99社區(qū)風(fēng)格1100/100100/98100/99100/99修正系數(shù)修正價(jià)格765868826789X=(+12658+10882+11789)/4=本案最終均價(jià)定為11500元／㎡考慮到水平價(jià)差和垂直價(jià)差因素的影響，我們可以靈活的運(yùn)用定價(jià)方法，對(duì)具體到不同的樓層、不同的每一個(gè)房間進(jìn)行精確的定價(jià)。 周邊配套分析表ABCD9910010099戶型結(jié)構(gòu)以本案為100分,分為好,較好,一般,差,較差五個(gè)檔次。 私密性分析表ABCD102102100100交通便捷以本案為100分,分為好,較好,一般,差,較差五個(gè)檔次。 綠化率分析表ABCD100989899建筑質(zhì)量以本案為100分,分為好,較好,一般,差,較差五個(gè)檔次。每上升或下降一個(gè)檔次相應(yīng)加或減2分。根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，標(biāo)準(zhǔn)區(qū)建設(shè)期擬為兩年，示范區(qū)建設(shè)期擬為兩年半。由市政給水管網(wǎng)引入DN200管自流入小區(qū)貯水池，再由小區(qū)泵站加壓供各建筑用水，采用變頻水泵。1 2 3樓為全裝修住宅；4 5 6 7樓為簡裝修住宅。朝南向采光對(duì)比 三居室戶型朝南面寬對(duì)比朝南面寬對(duì)生活的影響一般住宅和公寓810米冬季接受陽光照射面積小，同等面積通風(fēng)受影響春河里1114米冬季可接受更多的陽光，在夏季則可享受南風(fēng)吹拂多角外飄窗特色普通平面推拉窗多角外飄窗可滿足基本的采光要求在同等面寬上，增加40—60%的采光面積通風(fēng)面積只有窗面積的50%在同等面寬上，增加60%的采光面積戶外景觀視野狹窄觀賞戶外景觀的視野角度達(dá)180270度，將自然景觀引入室內(nèi)外觀呆板，缺乏變化建筑局部立面呈現(xiàn)凸起，構(gòu)成飽滿而富有變化的建筑轉(zhuǎn)角形狀出于人們居住方便的需要，各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施以及戶外活動(dòng)場地的布局，在滿足各自的時(shí)空服務(wù)距離的同時(shí)，以達(dá)到使居民有更多的選擇性為目標(biāo)。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。不使用耗水9升和9升以上的座便器。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。對(duì)小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評(píng)價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料。（3）節(jié)水措施a、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全?？杀苊馑ζ胶庹{(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。最大優(yōu)點(diǎn)是可以實(shí)現(xiàn)各組散熱器的單獨(dú)調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計(jì)量收費(fèi)創(chuàng)造了條件。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動(dòng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)流量。.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=(m179。）結(jié)構(gòu)形式160186189裝配式剪力墻結(jié)構(gòu)260186189裝配式剪力墻結(jié)構(gòu)355158850裝配式框架核心筒結(jié)構(gòu)41003543203鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)535635735（2）建筑技術(shù)春河里小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。（1）建設(shè)規(guī)模可建設(shè)用地面積14424平方米，可建設(shè)建筑面積76447平方米，地下停車場12016平方米，綠化面積近6490平方米。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。設(shè)計(jì)側(cè)重“美觀與健康”雙重主題，在健康、溫馨的生活氛圍中，突出演繹“美觀健康家”的原創(chuàng)概念。,總建筑面積為76447M178。 主要競爭樓盤分析調(diào)查 主要競爭樓盤分析調(diào)查表Name of propertyAddressSales price（RMB）銀基地王花園文藝路19號(hào)7500盛華苑沈河區(qū)青年大街165號(hào)7000云頂大廈和平區(qū)文萃路8甲8號(hào)7000～8000萬科紫金苑沈河區(qū)青年大街332號(hào)8700SR新城渾南新區(qū)9800五里河大廈沈河區(qū)青年大街9000～12000曼哈頓國際花園惠工街1250（dollar） 以上各項(xiàng)平均價(jià)格為人民幣8982元/m2。五是從普通型住宅向花園式居住區(qū)轉(zhuǎn)變。四是從一般住房向品牌住房轉(zhuǎn)變。近年來，居住環(huán)境已成為購房選擇的重要因素。二是從傳統(tǒng)住宅向智能化住宅轉(zhuǎn)變。在人們滿足安居需要以后，對(duì)居住消費(fèi)的需求也隨之提高，追求住宅舒適，滿足物質(zhì)的、精神的享受需要。主要集中在金州區(qū)；其余用地為工業(yè)，總幅數(shù)3幅， m178。金州區(qū)本月大幅發(fā)放土地來彌補(bǔ)上月的土地供應(yīng)量較少的情況，并且此次金州區(qū)發(fā)放的土地均為居住用地，后市不容忽視。%?？偟膩碚f，大連的樓市價(jià)格的漲與降完全是其所處的區(qū)位與該項(xiàng)目的定位等綜合因素的總和成果。低檔樓盤，受經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房等沖擊以及購房群體受政策輻射，還貸的能力下降等因素的影響較嚴(yán)重，會(huì)出現(xiàn)區(qū)域降價(jià)的可能?？梢?，高端市場的樓盤也或多或少的受到了此次宏觀調(diào)控的沖擊。從分類指數(shù)看：，；，；，；，；。%。尤其值得關(guān)注的是，國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增長明顯加快，占資金來源的比重明顯提高。盡管近期北京、上海等一線城市房價(jià)漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房價(jià)卻在加速上漲，表明我國房地產(chǎn)市場的漲價(jià)潮正在由一線城市向省會(huì)城市、中小城市等二、三線城市蔓延。 （3）價(jià)格上漲：同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)7月上行。商品房銷售總額達(dá)27532億元，%，而去年同期是下降了15%。 （2）銷售增加：三大需求集中釋放，市場銷售猛增。 在市場回暖、銷售增加等因素的帶動(dòng)下，今年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長逐季加快。原址主要包括沈陽建筑大學(xué)家屬區(qū)、武警招待所、省城市建設(shè)學(xué)校、氣象局等，建筑大多數(shù)屬于80～90年代興建的5～6層磚混結(jié)構(gòu)，部分框架結(jié)構(gòu)及部分老樓，保留價(jià)值不大，場區(qū)內(nèi)基本無綠化，但該地區(qū)水、電、氣、道路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施比較完善。雨季集中在七～八月份?！本C上所述，