【正文】 率 綠地率 % 45 用 地 平 衡 表 項 目 單 位 數(shù) 量 小區(qū)規(guī)劃用地 萬㎡ 10 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 其他用地 萬㎡ 四、選址方案 眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。 宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。 座椅板凳：設(shè)在廣場、水邊，既綠化又方便使用。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 4) 智能化系統(tǒng)： ：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、 24 小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。 ：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。 其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。 ：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。廚房鋁合金扣板吊頂。 ：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。 一．建設(shè)規(guī)模 考慮到自有資金的有限（ 3000 萬元），現(xiàn)代花園項目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米。 這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。 2） 收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。而周邊地段由 于武漢近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以 該地區(qū)市場上住房供應(yīng)小于需求 ，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。 另外知名企業(yè)得到追捧。 綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米 1800— 2200 元。最終導(dǎo)致 價格上揚 。 ，按揭的作用。今年武漢市房價升幅在 10%左右，其中適用房升幅達 20%，從 原因上看，主要有四： ，地價上升。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。 二．產(chǎn)品供需預(yù)測 根據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加， 2020 年上半年武漢完成住宅建設(shè)投資 億元，比去年同期增長 %，施工面積達到 萬平方米。 半島尊邸取得了開門紅，銷量在 4000 平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體 —— 高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,武漢市購房者所能承受的價格在 2030 萬之間，比例占到總量的 60%以上 ,可見是主要購買力的承受范圍。 項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 住宅棟數(shù) 棟 45 平均層數(shù) 層 地下車庫面積 平方米 4820 停車位 個 240 現(xiàn)代花園項目可行性研究報告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 5 二、市場預(yù)測 一．市場調(diào)查 據(jù) 2020年武房指數(shù)報告顯示 :房地產(chǎn)綜合物業(yè)價格為 /m2,住宅平均價格為 /m2寫字樓平均價格為 /m2從市場形態(tài)來看 ,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。 本項目完成后，預(yù)計銷售收入為 萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加 萬元、所得稅 萬元、提取法定盈余公積金及公益金 萬元后，預(yù)計累計未分配利潤為 萬元。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。讓蒲氏集團人的 “ 真誠、勤奮、和諧、求精 ” 為您營造溫馨的家。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。 現(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動?xùn)|湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。 東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。 41 十七、組員評價 38 十六、附圖、附表 31 十二、財務(wù)評價 目 錄 一、總 論 1 二、市場預(yù)測 9 四、選址方案 23 九、項目實施進度 27 十、投資估算 33 十三、社會評價 55 現(xiàn)代花園項目可行性研究報告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 1 一、總 論 一．項目背景 :現(xiàn)代花園 承辦單位是蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團公司，注冊資本 3000 萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級。 （ 1）項目建議書及其批復(fù)文件 （ 2）國家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 （ 3）武漢市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要 （ 4）武漢市 20 2020 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 （ 5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（ 2020— 2020 年） （ 6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃 （ 7）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程 建設(shè)方面的標準、規(guī)范、定額 （ 8）《武漢市市區(qū)基準地價》 （ 9）武漢市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 （ 10）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書 （ 11）編制《報告》的委托合同 現(xiàn)代花園項目可行性研究報告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 2 （ 12）其他有關(guān)依據(jù)資料 房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)現(xiàn)代花園。 近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21 世紀的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標?？偩幼魯?shù) 996戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。 溫馨是一種感覺，是人生美好的向往 溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 生活細節(jié)完美的追求。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設(shè) 的供熱干線接入。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。 本項目投入自有資金 3000 萬元，貸款 萬元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金 萬元。而且要重視該項目的社會效益。 購房者能承受多高的房價 ,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購房者對購房總價格的承受能力如下 :承受總價格在 20 萬以下的占33%,承受總價格在 2130萬之間的占 %承受總價格在 3140 萬的占 %承受總價格在 4150 萬的占 8%,承受總價格在 50 萬以上的占 4%。 洪山區(qū)住宅價格指數(shù) 季度 洪山區(qū)指數(shù) 2020 第四季度 2020 第一季度 2020 第二季度 2020 第三季度 2020 第四季度 現(xiàn)代花園項目可行性研究報告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 6 2020 年第四 季度武珞路沿線樓盤銷售均價在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在 3200 元 /平方米左右的兆富國際大廈取 得了3000 平方米以上的銷量。華城新都本季度銷售量在 1萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤 湯遜湖版 塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為 1700 元 /平方米，銷量達到 ；均價在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍郡經(jīng)過 6月底的暫停銷售后于 8月重新登場，呈現(xiàn)代花園項目可行性研究報告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 7 良好態(tài)勢。 虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅 的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 武漢 市 商品房 的銷售提供了契機，這將導(dǎo)致 武漢 市 商品 房價格出現(xiàn)上漲趨勢 。 從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，有 %的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。 因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利 、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。 鑒于 本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤； 再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園， 環(huán)境優(yōu)美 ，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。由于他們： 1） 職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來 ,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提 高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。 4） 對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性 .安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計要求也比較高。 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市 場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。 (小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖 2) 二．產(chǎn)品方案 1. 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。 根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺 64 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺 64 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 80 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽臺 80 ③ E 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺 1書房 90 F 3室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺 1書房 90 ④ G 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 264 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 264 2. 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 ：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。 ：廳、房為乳膠漆。 ：戶外窗用彩鋁窗。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。 ：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機專用冷凝水排水管。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全 保護功能、又可美化環(huán)境。居住區(qū)地形又高低現(xiàn)代花園項目可行性研究報告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 12 變化時，可設(shè)臺階和擋土墻，方便排水。 廣場：社