【正文】 排放標(biāo)準(zhǔn)》表4中一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，受納水體有一定的影響。為此要求項(xiàng)目施工時(shí)，在施工現(xiàn)場(chǎng)周圍按規(guī)定修筑防護(hù)墻及安裝遮擋設(shè)施，實(shí)行封閉式施工，對(duì)有可能產(chǎn)生二次揚(yáng)塵的作業(yè)面應(yīng)撒水降塵，車輛出工地時(shí)應(yīng)進(jìn)行沖洗，防止隨車帶走泥土，同時(shí)對(duì)運(yùn)輸土石方等的車輛采取密閉措施，防止沿路拋灑，污染城市環(huán)境。%，%，%，%。每年9月為高溫期，12月至次年2月為低溫期，并有霜凍和降雪發(fā)生。(2)孔隙承壓水：賦存于細(xì)砂層及中粗砂、砂礫石層中，接受區(qū)內(nèi)承壓水的補(bǔ)給，水量較大，是區(qū)內(nèi)主要含水層，賦水性好，透水性強(qiáng)，地下水位受區(qū)內(nèi)湖面及長江水位的控制，地下水主要受橫向補(bǔ)給，向長江排泄。根據(jù)武漢市區(qū)域地質(zhì)資料及勘察資料，場(chǎng)地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)及活動(dòng)性斷裂等不良地質(zhì)現(xiàn)象存在，場(chǎng)地是穩(wěn)定和安全的。(5)白壘戲東湖群（DNKE）砂巖、砂礫巖，根據(jù)其風(fēng)化程度不同可分為以下兩層：強(qiáng)風(fēng)化砂巖、砂礫石:紫紅色，細(xì)粒結(jié)構(gòu)，中一厚層狀構(gòu)造，風(fēng)化成棱角狀碎塊，礫石成分以石英巖、鈉長變粒巖、變晶屑凝灰?guī)r為主，可見少量粗面巖、玄武巖、呈棱角狀、次棱角狀。飽和狀態(tài)，透水性強(qiáng)。該層在場(chǎng)區(qū)均有分布，—。項(xiàng)目的自然條件本項(xiàng)目所用地塊地勢(shì)基本平坦，根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112002）和《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062001），武漢市抗震設(shè)防烈度為6度，本地區(qū)地震基本烈度為6度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，該場(chǎng)地?cái)M建建筑物抗震設(shè)防烈度為7度。從居民消費(fèi)活躍程度上看，作為江南板塊的商業(yè)中心，武昌區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)積極活躍，是區(qū)域商業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要支撐。從投資結(jié)構(gòu)上看，區(qū)域房地產(chǎn)投資較為突出，樓市相對(duì)活躍。武昌區(qū)人均工資水平穩(wěn)步增長且高于武漢市平均水平，市場(chǎng)整體消費(fèi)潛力與水平存在較大挖掘空間。（4）此外，本項(xiàng)目還具有如下優(yōu)勢(shì)：從人口結(jié)構(gòu)上看，區(qū)域人口基數(shù)突破百萬，為樓市的發(fā)展提供潛在的支撐。規(guī)劃中，徐東片區(qū)緊鄰兩條規(guī)劃軌道交通線路：沿中北路的地鐵線和沿鐵機(jī)路的輕軌線。（2）交通價(jià)值根據(jù)市政府有關(guān)部門的交通規(guī)劃格局，在徐東片區(qū)要構(gòu)建一個(gè)四縱三橫，承東啟西，最便利的核心交通樞紐網(wǎng)。 歷年商品房（住房）銷售均價(jià)走勢(shì)圖單位：元/平方米，％。％；套數(shù)為51158套，％。歷年房屋（住房）竣工面積走勢(shì)圖單位：萬平方米2008年。其中，％；，％，％。隨著國家“擴(kuò)內(nèi)需、保增長”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路進(jìn)一步明確，在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策推動(dòng)下，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過調(diào)整后逐漸將迎來恢復(fù)性的增長趨勢(shì)。商品房成交12135套。%，%，10%，%，市場(chǎng)進(jìn)入基本穩(wěn)定期。2009年16月，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交總套數(shù)為60338套，比2008年同期增加了120%；，比2008年同期提高了119%；，比2008年同期提高了112%?？v觀全年，商品房銷售量、土地市場(chǎng)供應(yīng)量同比均有所下降，商品住房空置面積同比上升，市場(chǎng)中面臨著較大的問題與考驗(yàn)。武漢市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷深入，2007年武漢市從調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加大保障性住房建設(shè)力度、嚴(yán)格信貸調(diào)控政策和整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序等方面入手，進(jìn)一步加強(qiáng)了調(diào)控措施的執(zhí)行力度，使武漢市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理、住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定作出了積極貢獻(xiàn)。，%。居民收入水平：，%；，%。武漢市的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)潛力分析2008年，在市委、市政府正確領(lǐng)導(dǎo)下，武漢市的國民經(jīng)濟(jì)快速增長，社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展，人民生活繼續(xù)改善，經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)取得明顯成效。武漢風(fēng)景秀麗，名勝眾多，名聞天下的黃鶴樓，位居江南三大名樓之首；“江城明珠”東湖，是國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)；“佛都古剎”歸元禪寺，內(nèi)藏惟妙惟肖五百羅漢。世界的三大河長江及其最大支流漢水在市內(nèi)交匯，將武漢市區(qū)一分為三，形成了漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局，故武漢素有“江城”的美譽(yù)。還建用地總面積為148500平方米，還建戶數(shù)1446戶，還建面積330895平方米。村民被拆遷房屋補(bǔ)償方式為還建房和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合，其中還建面積為330895平方米，貨幣補(bǔ)償面積為203896平方米，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為政府指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)上浮15%?！俺侵写濉备脑斓臍v史使命本項(xiàng)目是積極響應(yīng)國務(wù)院文件精神，認(rèn)真貫徹落實(shí)“住房問題是重要的民生問題”，響應(yīng)武漢市人民政府于2009年6月4日提出《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的若干意見》，加快推進(jìn)城中村和舊城改造，具有歷史使命。（5）村民素質(zhì)較低，就業(yè)問題嚴(yán)峻 由于“城中村”村民和外來人口素質(zhì)普遍不高，加上出租等手段獲取收益比較容易，“城中村”村民普遍表現(xiàn)出游手好閑、不思進(jìn)取的狀態(tài)，并缺乏在文化和專業(yè)知識(shí)技能上進(jìn)一步提高的能力。據(jù)調(diào)查，“城中村”的人口主要由以下幾個(gè)方面構(gòu)成：首先是當(dāng)?shù)氐脑小按迕瘛保ú糠执迕竦膽艏畬?shí)際上已經(jīng)成為市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城區(qū)市民，第三是來自外地、職業(yè)構(gòu)成十分復(fù)雜的外來人口。 （2）管理體制不順，管理難度較大 “城中村”周圍已經(jīng)被城市社區(qū)所包圍，而“城中村”是一種特殊類型的社區(qū)，它既像城市又像農(nóng)村，既不是城市又不是農(nóng)村?！俺侵写濉痹谛姓弦咽浅鞘械姆懂牐瑢儆诮值拦芾恚俺侵写濉比匀粚?shí)行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村管理體制。就建筑形式而言可以考慮建筑的立面、頂面造型及外墻飾材來塑造建筑主題的特色，為每戶增添空中花園，提升建筑的檔次感。本項(xiàng)目注重建筑里面和環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理進(jìn)行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造出一個(gè)環(huán)境優(yōu)美和高品質(zhì)的樓盤。４、 不可預(yù)見的其他風(fēng)險(xiǎn)。（三）項(xiàng)目其它風(fēng)險(xiǎn)其它風(fēng)險(xiǎn)包括：政策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)等。2. 項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制 首先要用科學(xué)方法來編制工程進(jìn)度計(jì)劃，經(jīng)充分考慮到當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)=總固定成本/1（單位變動(dòng)成本/單位銷售價(jià)格） =*******/1（300/2500） =******（萬元）由此計(jì)算可見本項(xiàng)目銷售回款達(dá)到*****萬元，約是總回款***萬元的***%時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目總體有一定的風(fēng)險(xiǎn)。八、風(fēng)險(xiǎn)分析與回避的手段（一）開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè)對(duì)項(xiàng)目投資利潤率影響較大的是投資額，售價(jià)及開發(fā)成本，在此對(duì)三個(gè)影響投資利潤率的因素作敏感性分析。六、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排及資金籌措（一）開發(fā)周期按以上方案本項(xiàng)目從立項(xiàng)、拆遷到竣工交驗(yàn)、產(chǎn)權(quán)辦理共需時(shí)間為18個(gè)月。針對(duì)以上的優(yōu)勢(shì)，此方案具有較強(qiáng)的操作性和操作空間。C、開發(fā)形式為小高層，土地利用率高。２、 從利潤率看，方案一和方案二相當(dāng)（方案一為**％，方案二為**％）。７、 項(xiàng)目的客戶定位　二次置業(yè)的中、高收入者。在小區(qū)的四周設(shè)計(jì)一個(gè)流動(dòng)水渠讓潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富“小橋流水人家”的生動(dòng)意境。 方案二：以居住為主的高層電梯公寓開發(fā)為居住為主的12層的單元式框架結(jié)構(gòu)中檔電梯公寓。在戶內(nèi)，客廳和臥室，甚至躍層的上層都要照顧到生態(tài)環(huán)境的共享，；，活躍室內(nèi)空間。戶型以錯(cuò)層和平層為主。綜上概述，本項(xiàng)目的開發(fā)具有良好的市場(chǎng)環(huán)境，有成熟的市場(chǎng)和較大的市場(chǎng)需求，但競(jìng)爭(zhēng)也很激烈。區(qū)域內(nèi)的樓盤在建筑和自然景觀上都達(dá)到了很高的品質(zhì)，消費(fèi)者對(duì)區(qū)域內(nèi)的住宅比較挑剔，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位帶來難度。作為省市“一號(hào)工程”———高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項(xiàng)目、科技人才，對(duì)生活社區(qū)、配套設(shè)施及服務(wù)的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高檔生活社區(qū)。項(xiàng)目用地現(xiàn)為廠房，由于需要拆遷會(huì)使開發(fā)周期增長。某線區(qū)域內(nèi)生活、交通、公交等基本配套較為完善，社區(qū)成熟度高。本區(qū)域從硬件和軟件上構(gòu)建了極為有力的保障。三、項(xiàng)目用地分析及評(píng)價(jià)（一）地塊解析本區(qū)域的交通、道路網(wǎng)絡(luò)較為完善，**路，30*路、1**路等公交車和郊區(qū)中巴車均在區(qū)域內(nèi)經(jīng)過，而緊鄰項(xiàng)目的三環(huán)路更是交通快速通道。C、 費(fèi)者對(duì)某線生活價(jià)值具備較高的選擇性認(rèn)知。隨著高新西區(qū)的建設(shè)已初具規(guī)模、成灌高速的建設(shè)和各個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展壯大，城西這一帶已經(jīng)越來越顯示出它的發(fā)展?jié)摿Α！鰧?4小時(shí)進(jìn)行到底的“夜貓子”喜歡在這一帶閑逛，他們沉醉于這里夜晚閃爍的霓虹燈所營造出的都市情調(diào)。周末領(lǐng)著自己的妻子和心肝寶貝開著奧拓車來一場(chǎng)“家庭蜜月”，從這里到都江堰、青城山、西嶺雪山都很方便，路上沒有紅綠燈。建筑形態(tài)多以高層和小高層為主，戶型多以小康型的三室、四室為主，110260平方米為主。D、房地產(chǎn)投資者，相對(duì)于跌宕起伏、充滿投機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)的股票市場(chǎng)，房地產(chǎn)具有低風(fēng)險(xiǎn)、保值增值性強(qiáng)等特點(diǎn)，具有很好的投資價(jià)值。城西房?jī)r(jià)雖高于郊區(qū)，但其完善的配套、優(yōu)質(zhì)的環(huán)境、交通便捷、購物方便使越來越多的郊區(qū)人向城西看齊。城西目前的房?jī)r(jià)處于中等水平，隨著宏觀政策的支持、高新西區(qū)工業(yè)園區(qū)的建立、成灌高速的建通和溫江、郫縣經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)發(fā)展，將使城西房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。這些人還會(huì)有新的生活方式，他們一般不愿進(jìn)城，會(huì)在工作地周圍生活休息，從而帶動(dòng)這一帶的消費(fèi)，改變這一帶的住宅消費(fèi)方式。目前城西在售樓盤72個(gè)，總建筑面積3135908m2，其中電梯住宅1173970m2，%，多層住宅1225707m2，%，營業(yè)用房190554m2，%；。G、戶型趨向于小康型。F、投資價(jià)值高。金沙園通過水景、雕塑、環(huán)境設(shè)計(jì)塑造了“園林水景”“健康水景”“休閑水景”三大主題；蜀風(fēng)花園城則通過名貴植物把自己社區(qū)劃分為蘭苑、竹苑、菊苑、梅苑、桂苑 5個(gè)各具特色的現(xiàn)代川西民居小區(qū)……E、價(jià)格呈上升趨勢(shì)。**花園社區(qū)內(nèi) 7大主題園林、 7大景觀河濱公園、 1個(gè)中心文化廣場(chǎng)、 、 6％的綠化率（不含河濱公園）構(gòu)筑了一個(gè)天然氧吧。片區(qū)內(nèi)，率先打出“綠色生態(tài)住宅”錦城豪庭為城西的綠色生態(tài)打響了旗號(hào)，緊接著各大樓盤也尾隨其后，無論是御都花園、草堂之春還是置信片區(qū)內(nèi)的品牌發(fā)展商顯然也是有意打造整個(gè)城西的社區(qū)主題，使之得以如此迅速崛起?？梢钥闯?，新經(jīng)濟(jì)下正在崛起的這部分高收入的精英階層已成為城西居住人群的主流。有調(diào)查報(bào)告顯示：在購房方位上傾向于城西。現(xiàn)在某線因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，介入了**最高檔的消費(fèi)場(chǎng)所。某區(qū)的居住環(huán)境有很強(qiáng)的商業(yè)配套環(huán)境：　　**市黃金旅游通道某線是房地產(chǎn)項(xiàng)目聚集較多的地方，也是城西最先成熟的區(qū)域。城西房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)A、 無論是自然環(huán)境，還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是非常適合居住的區(qū)域。 　　川陜路：重塑川西古鎮(zhèn) 解放北路—駟馬橋段，沿道路兩側(cè)發(fā)展精品飾材市場(chǎng)；天回段主要發(fā)展農(nóng)工機(jī)械產(chǎn)品銷售市場(chǎng)帶等，同時(shí)建設(shè)充滿天回古鎮(zhèn)文化氛圍的特色城鎮(zhèn)，形成居民住宅、休閑旅游協(xié)同發(fā)展。這種定位，無疑是打上了“中產(chǎn)”的標(biāo)簽。在這個(gè)居住帶內(nèi)，已形成了雙楠居住區(qū)、撫琴居住區(qū)、白果林居住區(qū)、青羊居住區(qū)等相對(duì)成熟的居住區(qū)，其余都為在建居住區(qū)。D、一個(gè)充滿生機(jī)和活力的大都市，總是在不停地運(yùn)動(dòng)著，其中“人流”的遷移又是最活躍的因素。錦城苑、齊力花園、置信逸都花園、金房苑、浣花溪山莊、**花園、會(huì)所花園成為這七大版塊的代表。城西房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景分析A、“城西是上風(fēng)上水的寶地”，**人如是說。％，增長速度超過商品房和商業(yè)營業(yè)用房。最為可喜的是，從上月開始，商品房空置得到初步抑制，7月末。1~7月，**商品房在建規(guī)模比同期擴(kuò)大425萬平方米，％。上半年，國有及其他經(jīng)濟(jì)類型投資累計(jì)到位資金18411億元，%,。新開工規(guī)模迅速擴(kuò)大。從15月全國城鎮(zhèn)500萬元以上項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)情況看，超過1億元的項(xiàng)目13028個(gè)，%，完成投資5262億元，%。 有9個(gè)地區(qū)商品房銷售價(jià)格有不同程度的下降，分別為：%、%、%、%、%、%、%、%、%。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)對(duì)35個(gè)大中城市調(diào)查顯示，%，%，%。 今年上半年，這一趨勢(shì)仍在持續(xù)。 商品房空置面積增幅較大 ，其中，%。東、中、%、%、%。2. ２００３年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況開發(fā)投資繼續(xù)高速增長 2002年，%，%。在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面，2003年國家將繼續(xù)清理現(xiàn)行投資準(zhǔn)入政策，在明確劃分鼓勵(lì)、允許、限制和禁止類政策時(shí)，體現(xiàn)國民待遇和公平競(jìng)爭(zhēng)原則，打破所有制界限、部門壟斷和地區(qū)封鎖。二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究（一）市場(chǎng)宏觀背景國家信息中心在剛剛發(fā)布的2003年經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告中指出，今年我國投資將繼續(xù)保持一個(gè)較高的增長速度，預(yù)計(jì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長16%左右，GDP增長有望達(dá)到8%。（二）承擔(dān)可行性研究的單位****國聯(lián)投資顧問有限公司（三）研究工作依據(jù)根據(jù)政府有關(guān)部門政策規(guī)劃，依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)編寫本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。主要原因是投資體制改革進(jìn)一步深化，投資環(huán)境繼續(xù)改善。我國政府將繼續(xù)深化行政審批制度改革，使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的運(yùn)行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。 今年上半年，%，%（其中，%，%）；，%，%；，%，%。%；其中：,%，%。中、西部地區(qū)增長較快，有原有基數(shù)較小的原因，但增幅擴(kuò)大，隱含著潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。下半年商品房銷售價(jià)格增幅明顯高于上半年。 有21個(gè)地區(qū)商品房銷售價(jià)格有不同程度的上升，4個(gè)地區(qū)漲幅在20%以上，分別為：%、%、%、%。大項(xiàng)目成為投資增長主要拉動(dòng)力。其中銷售給個(gè)人1916億元，%；銷售面積8672萬平方米，%。資金到位情況良好。；，%。％。1~7月，**商品房在建規(guī)模比同期擴(kuò)大425萬平方米，％。最為可喜的是，從上月開始，商品房空置得到初步抑制，7月末。B、如今在城西三環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)，已初步形成了某線、金沙、雙楠、成灌路、浣花風(fēng)景區(qū)、光華路和清水河等七大版塊爭(zhēng)鋒的局面。城西的發(fā)展將很快，溫江、郫縣很快會(huì)和**連接起來，明年城西三環(huán)路外的開發(fā)將升溫。在城南，人們觀念中的“富人區(qū)”，以棕北、棕南為代表，而后形成的桐梓林區(qū)，更是“富中之富”；在城西，則以天府廣場(chǎng)為圓心，以城西南的雙楠居住區(qū)和城西北的花照居住區(qū)分別為起點(diǎn)和止點(diǎn)，從而形成了一個(gè)扇形狀