【正文】 。區(qū)域內的樓盤在建筑和自然景觀上都達到了很高的品質，消費者對區(qū)域內的住宅比較挑剔，為本項目的產品定位帶來難度。作為省市“一號工程”———高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內吸引了大量資金、科研項目、科技人才，對生活社區(qū)、配套設施及服務的需求與日俱增，特別是外企經營管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設施完善、服務良好的高檔生活社區(qū)。項目用地現(xiàn)為廠房，由于需要拆遷會使開發(fā)周期增長。某線區(qū)域內生活、交通、公交等基本配套較為完善，社區(qū)成熟度高。本區(qū)域從硬件和軟件上構建了極為有力的保障。三、項目用地分析及評價（一）地塊解析本區(qū)域的交通、道路網(wǎng)絡較為完善，**路，30*路、1**路等公交車和郊區(qū)中巴車均在區(qū)域內經過，而緊鄰項目的三環(huán)路更是交通快速通道。C、 費者對某線生活價值具備較高的選擇性認知。隨著高新西區(qū)的建設已初具規(guī)模、成灌高速的建設和各個專業(yè)市場的發(fā)展壯大，城西這一帶已經越來越顯示出它的發(fā)展?jié)摿Α！鰧?4小時進行到底的“夜貓子”喜歡在這一帶閑逛，他們沉醉于這里夜晚閃爍的霓虹燈所營造出的都市情調。周末領著自己的妻子和心肝寶貝開著奧拓車來一場“家庭蜜月”，從這里到都江堰、青城山、西嶺雪山都很方便，路上沒有紅綠燈。建筑形態(tài)多以高層和小高層為主，戶型多以小康型的三室、四室為主，110260平方米為主。D、房地產投資者，相對于跌宕起伏、充滿投機和風險的股票市場，房地產具有低風險、保值增值性強等特點，具有很好的投資價值。城西房價雖高于郊區(qū)，但其完善的配套、優(yōu)質的環(huán)境、交通便捷、購物方便使越來越多的郊區(qū)人向城西看齊。城西目前的房價處于中等水平，隨著宏觀政策的支持、高新西區(qū)工業(yè)園區(qū)的建立、成灌高速的建通和溫江、郫縣經濟的互動發(fā)展，將使城西房地產具有較大的升值潛力。這些人還會有新的生活方式，他們一般不愿進城，會在工作地周圍生活休息，從而帶動這一帶的消費，改變這一帶的住宅消費方式。目前城西在售樓盤72個，總建筑面積3135908m2，其中電梯住宅1173970m2，%，多層住宅1225707m2，%，營業(yè)用房190554m2，%；。G、戶型趨向于小康型。F、投資價值高。金沙園通過水景、雕塑、環(huán)境設計塑造了“園林水景”“健康水景”“休閑水景”三大主題；蜀風花園城則通過名貴植物把自己社區(qū)劃分為蘭苑、竹苑、菊苑、梅苑、桂苑 5個各具特色的現(xiàn)代川西民居小區(qū)……E、價格呈上升趨勢。**花園社區(qū)內 7大主題園林、 7大景觀河濱公園、 1個中心文化廣場、 、 6％的綠化率（不含河濱公園）構筑了一個天然氧吧。片區(qū)內，率先打出“綠色生態(tài)住宅”錦城豪庭為城西的綠色生態(tài)打響了旗號，緊接著各大樓盤也尾隨其后，無論是御都花園、草堂之春還是置信片區(qū)內的品牌發(fā)展商顯然也是有意打造整個城西的社區(qū)主題，使之得以如此迅速崛起?？梢钥闯觯陆洕抡卺绕鸬倪@部分高收入的精英階層已成為城西居住人群的主流。有調查報告顯示：在購房方位上傾向于城西?，F(xiàn)在某線因為房地產業(yè)的拉動，介入了**最高檔的消費場所。某區(qū)的居住環(huán)境有很強的商業(yè)配套環(huán)境：　　**市黃金旅游通道某線是房地產項目聚集較多的地方，也是城西最先成熟的區(qū)域。城西房地產市場發(fā)展的趨勢A、 無論是自然環(huán)境，還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是非常適合居住的區(qū)域。 　　川陜路：重塑川西古鎮(zhèn) 解放北路—駟馬橋段，沿道路兩側發(fā)展精品飾材市場；天回段主要發(fā)展農工機械產品銷售市場帶等，同時建設充滿天回古鎮(zhèn)文化氛圍的特色城鎮(zhèn)，形成居民住宅、休閑旅游協(xié)同發(fā)展。這種定位，無疑是打上了“中產”的標簽。在這個居住帶內，已形成了雙楠居住區(qū)、撫琴居住區(qū)、白果林居住區(qū)、青羊居住區(qū)等相對成熟的居住區(qū)，其余都為在建居住區(qū)。D、一個充滿生機和活力的大都市，總是在不停地運動著，其中“人流”的遷移又是最活躍的因素。錦城苑、齊力花園、置信逸都花園、金房苑、浣花溪山莊、**花園、會所花園成為這七大版塊的代表。城西房地產市場發(fā)展前景分析A、“城西是上風上水的寶地”，**人如是說。％，增長速度超過商品房和商業(yè)營業(yè)用房。最為可喜的是，從上月開始，商品房空置得到初步抑制，7月末。1~7月，**商品房在建規(guī)模比同期擴大425萬平方米，％。上半年，國有及其他經濟類型投資累計到位資金18411億元，%,。新開工規(guī)模迅速擴大。從15月全國城鎮(zhèn)500萬元以上項目的統(tǒng)計情況看，超過1億元的項目13028個，%，完成投資5262億元，%。 有9個地區(qū)商品房銷售價格有不同程度的下降，分別為：%、%、%、%、%、%、%、%、%。據(jù)國家統(tǒng)計局城調隊對35個大中城市調查顯示，%，%，%。 今年上半年，這一趨勢仍在持續(xù)。 商品房空置面積增幅較大 ，其中，%。東、中、%、%、%。2. ２００３年上半年全國房地產開發(fā)投資情況開發(fā)投資繼續(xù)高速增長 2002年，%，%。在市場準入方面，2003年國家將繼續(xù)清理現(xiàn)行投資準入政策，在明確劃分鼓勵、允許、限制和禁止類政策時，體現(xiàn)國民待遇和公平競爭原則，打破所有制界限、部門壟斷和地區(qū)封鎖。二、項目投資環(huán)境和市場研究（一）市場宏觀背景國家信息中心在剛剛發(fā)布的2003年經濟預測報告中指出，今年我國投資將繼續(xù)保持一個較高的增長速度，預計全社會固定資產投資增長16%左右，GDP增長有望達到8%。（二）承擔可行性研究的單位****國聯(lián)投資顧問有限公司（三）研究工作依據(jù)根據(jù)政府有關部門政策規(guī)劃，依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規(guī)編寫本項目可行性研究報告。主要原因是投資體制改革進一步深化，投資環(huán)境繼續(xù)改善。我國政府將繼續(xù)深化行政審批制度改革，使市場經濟中的運行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。 今年上半年，%，%（其中，%，%）；，%，%；，%，%。%；其中：,%，%。中、西部地區(qū)增長較快，有原有基數(shù)較小的原因，但增幅擴大，隱含著潛在的市場風險。下半年商品房銷售價格增幅明顯高于上半年。 有21個地區(qū)商品房銷售價格有不同程度的上升，4個地區(qū)漲幅在20%以上，分別為：%、%、%、%。大項目成為投資增長主要拉動力。其中銷售給個人1916億元，%；銷售面積8672萬平方米，%。資金到位情況良好。；，%。％。1~7月，**商品房在建規(guī)模比同期擴大425萬平方米，％。最為可喜的是，從上月開始，商品房空置得到初步抑制，7月末。B、如今在城西三環(huán)以內的房地產開發(fā)，已初步形成了某線、金沙、雙楠、成灌路、浣花風景區(qū)、光華路和清水河等七大版塊爭鋒的局面。城西的發(fā)展將很快，溫江、郫縣很快會和**連接起來，明年城西三環(huán)路外的開發(fā)將升溫。在城南，人們觀念中的“富人區(qū)”，以棕北、棕南為代表，而后形成的桐梓林區(qū)，更是“富中之富”；在城西，則以天府廣場為圓心，以城西南的雙楠居住區(qū)和城西北的花照居住區(qū)分別為起點和止點，從而形成了一個扇形狀的居住帶。一方面，要保持城西整體的川西建筑風格，保持區(qū)域建筑特