【正文】 計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用。銷(xiāo)售費(fèi)用：本項(xiàng)目中，所有產(chǎn)品的銷(xiāo)售均委托第三方進(jìn)行，即全部委托房屋銷(xiāo)售公司進(jìn)行銷(xiāo)售，并按實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入的一定百分比支付房屋銷(xiāo)售公司傭金。根據(jù)收入與成本相配比的原則，我們以項(xiàng)目總投資額為基數(shù)，按銷(xiāo)售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)估算每年的營(yíng)業(yè)成本。（二）銷(xiāo)售計(jì)劃確定項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)工當(dāng)年完工，住宅預(yù)計(jì)當(dāng)年銷(xiāo)售55%，第二年銷(xiāo)售35%，第三年銷(xiāo)售10%；車(chē)庫(kù)及商鋪預(yù)計(jì)當(dāng)年完畢。貸款利息按全年平均計(jì)算，即每年應(yīng)計(jì)利息＝（年初借款累計(jì)＋本年借款使用／2）年利率。第七章 投資估算與資金籌措一、 投資估算根據(jù)委托方提供的項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案，經(jīng)專業(yè)的中國(guó)注冊(cè)工程造價(jià)師詳細(xì)測(cè)算，按照有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目估價(jià)的編制辦法以及市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的實(shí)際水平，健康花苑一期的總建筑面積位45,092m2，開(kāi)發(fā)建安工程投資估算為8,。詳見(jiàn)附件：《健康花苑（一期）建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表》。時(shí)間計(jì)劃為2004年1月2004年12月。這種管理模式的優(yōu)點(diǎn)在于，工作小組由不同部門(mén)、行業(yè)的專業(yè)人員組成，加強(qiáng)了各種資源的橫向聯(lián)系，所需各類專業(yè)人員、專用設(shè)備隨用隨調(diào)，機(jī)動(dòng)靈活；能夠有效利用各種資源，使各種資源優(yōu)化組合，增強(qiáng)了對(duì)整個(gè)項(xiàng)目管理的靈活性和應(yīng)變能力。具體建設(shè)擬采用專業(yè)化合同分包方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，具體方式是：工程施工建設(shè)由云南省建五公司按建設(shè)工程施工合同負(fù)責(zé)進(jìn)行；整個(gè)工程由云南省交通工程監(jiān)理公司負(fù)責(zé)工程監(jiān)理；銷(xiāo)售擬選定一家由經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，采用委托承包方式完成。平面布局為圓型，總高100米；結(jié)構(gòu)種類和使用材料為： 地上：中心筒框架結(jié)構(gòu)（在建筑物中央布置核心筒作為剪力墻）地下：中心筒框架結(jié)構(gòu)（在地下外周部分設(shè)置連續(xù)的墻作為剪力墻）住宅部分： 中央的筒部分作為墻體結(jié)構(gòu)； 以中央布置核心筒部分放射狀延伸的粱和連接外圍的粱所構(gòu)成； 樓板為中空結(jié)構(gòu)的250毫米厚的樓板，不設(shè)次粱。第五章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)地址及內(nèi)容一、 項(xiàng)目建設(shè)地址健康花苑一期項(xiàng)目具體地址位于市北京路豆腐廠，北接桃源北樓，東臨健康花苑二期，南為龍宇大廈，西面為桃源廣場(chǎng)；該區(qū)域原屬桃源村、大廠村農(nóng)村住宅和部分單位宿舍，區(qū)內(nèi)部分房屋尚為土坯房屋，歷史上沒(méi)有進(jìn)行過(guò)合理的規(guī)劃、建筑密度大，住房擁擠，無(wú)安全防火通道，居民生活安全保障性差，臨街面基本是以舊房、危房為主。整個(gè)項(xiàng)目建筑呈圓柱型結(jié)構(gòu)。 項(xiàng)目將憑借生態(tài)化的自然環(huán)境，使得該區(qū)域成為了“城在森林中、街在綠化中、樓在花園中、人在環(huán)境中”的現(xiàn)代化生態(tài)小區(qū)為。二期五千多平方米的區(qū)內(nèi)綠化面積將以高大樹(shù)木和草坪形成市內(nèi)北京路沿線除東風(fēng)廣場(chǎng)外最大的城市森林廣場(chǎng)。因此，考慮到該地段的成本及類似樓盤(pán)的售價(jià)；項(xiàng)目在戶型選擇上以60~80平方米/戶左右為主力戶型。三、項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)的確定考慮到項(xiàng)目地塊處于市中心一環(huán)路以內(nèi)，土地價(jià)值較高，面積較小（），為獲得較好收益，項(xiàng)目選擇了建設(shè)高層住宅樓的基本方案。二、 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，經(jīng)過(guò)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，增加少部分二期用地后，一期實(shí)際建筑用地為3039平方米，建設(shè)直接投資為8,。該政策的實(shí)施，除了會(huì)使的整理城市環(huán)境有所改觀外；最為重要的是將會(huì)使二環(huán)路內(nèi)在建在售項(xiàng)目的價(jià)值提升而變得炙手可熱?，F(xiàn)已經(jīng)可以開(kāi)始建設(shè)。項(xiàng)目于一九九八年正式開(kāi)始啟動(dòng)，原規(guī)劃是兩棟八層的多層建筑。因此，考慮到該地段的成本及類似樓盤(pán)的售價(jià)；項(xiàng)目在戶型選擇上應(yīng)該以70~80平方米/戶左右為主力戶型。 考慮到項(xiàng)目地塊處于市中心一環(huán)路以內(nèi)，土地價(jià)值較高，面積較?。ǎ瑸楂@得較好收益，只有選擇建設(shè)高層住宅。表2：物業(yè)類型的選擇與消費(fèi)者學(xué)歷的關(guān)系學(xué) 歷多層小高層高層花園式多層別墅高中以下%%%%高中/中專/技校%%%%%大專 %%%%%大本%%%%%研究生及以上%%從表2中可以看出，消費(fèi)者的學(xué)歷與選擇物業(yè)類型的層高也有一定的相關(guān)關(guān)系，如選擇小高層和高層的消費(fèi)者比例，大專以上學(xué)歷的消費(fèi)者比例就高于大專以下學(xué)歷的消費(fèi)者，特別是高層物業(yè)的消費(fèi)者，隨著學(xué)歷的提高，接受的比例也隨著提高。小高層的消費(fèi)群體一般為23—30歲以及51—60歲的消費(fèi)者。見(jiàn)下表：表1：物業(yè)類型的選擇與消費(fèi)者年齡的關(guān)系年齡多層小高層高層花園式多層別墅23歲以下 %%%%23—25歲 %%%%26—30歲 %%%%%31—35歲 %%%%%36—40歲 %%%%%41—45歲 %%%46—50歲 %%%51—55歲 %%%%56—60歲 %%%%60歲以上 %%%%從表1可以看出，30歲以下人群對(duì)小高層和高層的接受比例較高，特別是23—25歲這一年齡段的人群，住房層數(shù)越高，他們的接受比例也隨著提高。 第四類為年齡較小且家庭人口較多為三人以上的消費(fèi)人群。%；基本上是第一次打算購(gòu)買(mǎi)商品房；%的人選擇單價(jià)為1700—2300元/平方米的住房，也有一部分能接受單價(jià)為2900元/平方米以上的住房；他們選擇的住房面積在120平方米以下；他們能接受的房款總價(jià)多為10—25萬(wàn)，%的人能接受16—20萬(wàn)的房款總價(jià)；他們中有50%選擇三室二廳二衛(wèi)，也有50%選擇二室二廳或二室一廳。他們40歲以上，已婚，%的人是高中以下學(xué)歷，%是三口以上的家庭，%是四口或四口以上的家庭。今年在市場(chǎng)沉寂的環(huán)境下，務(wù)實(shí)的方式逐漸成為主流。所以，可以說(shuō)政策因素左右著當(dāng)前樓市的風(fēng)云變換。一是供求關(guān)系導(dǎo)致市場(chǎng)上再也沒(méi)有了火爆的購(gòu)房場(chǎng)面，局部?jī)r(jià)格有所下調(diào)；二是由于市場(chǎng)上缺乏好盤(pán)、靚盤(pán)，沒(méi)有激發(fā)出購(gòu)房者的有效需求；三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策面導(dǎo)致樓市大環(huán)境正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，開(kāi)發(fā)環(huán)境的轉(zhuǎn)變?cè)谝欢ǔ潭壬显斐闪水?dāng)前市場(chǎng)的沉寂。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，小戶型不會(huì)一直受到市場(chǎng)的追捧。 從“陽(yáng)光A版”到“86街公寓”，從“春天映象”到“澳霖公寓”……可以毫不夸張地說(shuō)，前兩年的樓市小戶型獨(dú)步天下。雖然這兩次特價(jià)房都有炒作之嫌，真正的價(jià)格戰(zhàn)沒(méi)能打起來(lái)，但這足以讓人感到平靜表象下涌動(dòng)的力量。從市場(chǎng)的發(fā)展情況看，以廣基這一片區(qū)集中了一批包括去年表現(xiàn)較好的陽(yáng)光海岸、聽(tīng)濤雅苑等早期高端產(chǎn)品盤(pán)，另外隨著商網(wǎng)、學(xué)校、交通等生活配套的完善，加上原來(lái)的民族村、紅塔體育中心等優(yōu)勢(shì)資源，以廣基廣基作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于自身的資源有限，也不可能滿足所有層面的客戶需求。以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品大都較為粗放，沒(méi)有針對(duì)特定的客戶群來(lái)細(xì)分市場(chǎng)，但近年來(lái)隨著住房消費(fèi)主體的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商也更加關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分方面的情況，也投入了大量的人力、物力進(jìn)行專項(xiàng)開(kāi)發(fā)研究，并在從中取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。另外，隨著人們消費(fèi)意識(shí)的成熟，從眾心理逐漸改變，人們?cè)谏钪性絹?lái)越追求個(gè)性化，表現(xiàn)出比以往更為強(qiáng)烈的個(gè)性意識(shí)。一級(jí)、二級(jí)企業(yè)不到1/5，一半多經(jīng)營(yíng)不規(guī)范。住房建設(shè)的動(dòng)力機(jī)制也發(fā)生了變化。三、主要目的對(duì)該項(xiàng)目的投資決策提供專業(yè)化、科學(xué)化、規(guī)范化的理論依據(jù)；優(yōu)化方案，篩選出投資和技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)上有利的最佳方案，減少投資風(fēng)險(xiǎn)、提高投資效益。還遠(yuǎn)不能滿足為住戶提供真正高品質(zhì)住宅的需求。對(duì)國(guó)家而言，小康住宅是否普及直接標(biāo)志著是否實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)，各地政府皆將住宅建設(shè)列為重點(diǎn)。為此，房屋開(kāi)發(fā)有限公司配合政府提出的解決“城中村”問(wèn)題，準(zhǔn)備對(duì)該片區(qū)實(shí)施舊城改造，開(kāi)發(fā)建設(shè)高層公寓，為美化市容環(huán)境，塑造的新型城市形象做出貢獻(xiàn)。人們投資購(gòu)買(mǎi)住宅，改善生活品質(zhì)的需求逐漸釋放了出來(lái)。第一章 概 述一、項(xiàng)目實(shí)施的背景隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的經(jīng)濟(jì)條件得到了很大改善，開(kāi)始注重生活品質(zhì)和家庭投資。經(jīng)測(cè)算該投資項(xiàng)目的所需銀行貸款的償還期為：8個(gè)月。為項(xiàng)目公司，主要業(yè)務(wù)就是對(duì)“健康花苑”商住樓項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。 項(xiàng)目研究范圍：在對(duì)該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基本概算與成本估算、建筑戶型設(shè)計(jì)、市場(chǎng)價(jià)格定位及客戶對(duì)象分析、項(xiàng)目投資資金運(yùn)作及相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。屋業(yè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司為健康花苑的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，公司成立于1995年，注冊(cè)資金500萬(wàn)元。 主