【正文】 。人口增加、城市化進(jìn)程的加快和人們要求改善住房的愿望，成為住房發(fā)展的三大動(dòng)力。住房建設(shè)的動(dòng)力機(jī)制也發(fā)生了變化。然而進(jìn)入新世紀(jì)以后，住房正在從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)方式，正在從速度、規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。三、主要目的對(duì)該項(xiàng)目的投資決策提供專(zhuān)業(yè)化、科學(xué)化、規(guī)范化的理論依據(jù)；優(yōu)化方案，篩選出投資和技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)上有利的最佳方案，減少投資風(fēng)險(xiǎn)、提高投資效益。 鑒于以上原因，在地區(qū)選擇投資高品質(zhì)公寓式住宅是十分必要的。還遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足為住戶(hù)提供真正高品質(zhì)住宅的需求。（五）市政府高度房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，把發(fā)展建設(shè)住宅等城市基礎(chǔ)設(shè)施作為本地區(qū)的一個(gè)長(zhǎng)期堅(jiān)持的建設(shè)重點(diǎn)，并希望借此實(shí)現(xiàn)的跨越式發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)有了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。對(duì)國(guó)家而言，小康住宅是否普及直接標(biāo)志著是否實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)，各地政府皆將住宅建設(shè)列為重點(diǎn)。因此，需要不斷提升城市住宅的建設(shè)，以滿(mǎn)足未來(lái)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要。為此，房屋開(kāi)發(fā)有限公司配合政府提出的解決“城中村”問(wèn)題，準(zhǔn)備對(duì)該片區(qū)實(shí)施舊城改造，開(kāi)發(fā)建設(shè)高層公寓，為美化市容環(huán)境，塑造的新型城市形象做出貢獻(xiàn)。 河南路到榮軍鼓樓醫(yī)院片區(qū)是為數(shù)不多的在市區(qū)殘留的舊危房。人們投資購(gòu)買(mǎi)住宅，改善生活品質(zhì)的需求逐漸釋放了出來(lái)。今年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)投資速度持續(xù)保持30％—40％的增長(zhǎng)勢(shì)頭，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)3年多的高位運(yùn)行，目前還處在持續(xù)發(fā)展的熱潮中，市場(chǎng)的需求持續(xù)旺盛。第一章 概 述一、項(xiàng)目實(shí)施的背景隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的經(jīng)濟(jì)條件得到了很大改善，開(kāi)始注重生活品質(zhì)和家庭投資。%，%。經(jīng)測(cè)算該投資項(xiàng)目的所需銀行貸款的償還期為：8個(gè)月。我們認(rèn)為：建設(shè)開(kāi)發(fā)健康花苑（一期）從社會(huì)效益方面分析是必要的，項(xiàng)目市場(chǎng)穩(wěn)定，從經(jīng)濟(jì)效益方面分析是可行的。為項(xiàng)目公司，主要業(yè)務(wù)就是對(duì)“健康花苑”商住樓項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。 建設(shè)單位概況：屋業(yè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。30 / 30河南恒大置業(yè)有限公司 健康花苑（一期）房地產(chǎn)投資可行性研究報(bào)告總 論 項(xiàng)目名稱(chēng)：健康花苑（一期）小高層白領(lǐng)公寓 建設(shè)單位：房屋業(yè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 建設(shè)地點(diǎn)：市北京路豆腐廠，北接桃源北樓，東臨健康花苑二期，南為龍宇大廈，西面為桃源廣場(chǎng)。 項(xiàng)目研究范圍：在對(duì)該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基本概算與成本估算、建筑戶(hù)型設(shè)計(jì)、市場(chǎng)價(jià)格定位及客戶(hù)對(duì)象分析、項(xiàng)目投資資金運(yùn)作及相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。 項(xiàng)目編制依據(jù)：（一）《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》（No 010643607）（二）《中華人民共和國(guó)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（編號(hào)98562）（三）《關(guān)于北京路豆腐廠至榮軍鼓樓醫(yī)院實(shí)施舊城改造的申請(qǐng)報(bào)告》（四）《中國(guó)健康花苑》（）（五）國(guó)家計(jì)委和國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與參數(shù)》（六）國(guó)家建設(shè)部2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（七）關(guān)于河南恒大置業(yè)有限公司等建設(shè)項(xiàng)目可辦理有關(guān)手續(xù)的通知（城規(guī)指[2003]23號(hào)）。屋業(yè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司為健康花苑的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，公司成立于1995年，注冊(cè)資金500萬(wàn)元。 可行性研究結(jié)論：經(jīng)認(rèn)真的調(diào)查研究，對(duì)建設(shè)開(kāi)發(fā)健康花苑（一期）的必要性進(jìn)行的分析，對(duì)該項(xiàng)目投資后的收支和償債能力進(jìn)行了詳細(xì)的測(cè)算。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總占地面積： 3,039平方米建筑占地面積： 1,257平方米容積率： 建筑密度： 41%總建筑面積： 45,092平方米建設(shè)總投資： 8, 其中：自籌 4, 銀行貸款 4,370萬(wàn)元投資利潤(rùn)率： %內(nèi)部收益率： %動(dòng)態(tài)投資回收期： 1年零9個(gè)月貸款償還期： 8個(gè)月項(xiàng)目總投資為8, 銀行貸款總額為4,，%。還本付息能力較好。%，靜態(tài)投資回收期為1年零10個(gè)月。人們的生活質(zhì)量在不斷的提高，而住房——這一人們生活改善的重要標(biāo)志，已經(jīng)成為了市場(chǎng)消費(fèi)的新熱點(diǎn)。各地各種新的樓盤(pán)不斷涌現(xiàn)。同時(shí)，為改善投資環(huán)境，塑造城市形象，積極向小康社會(huì)邁進(jìn)，政府也開(kāi)始大力促進(jìn)城市的開(kāi)發(fā)和改造，美化市容環(huán)境。該區(qū)域原屬桃源村、大廠村農(nóng)村住宅和部分單位宿舍，區(qū)內(nèi)部分房屋尚為土坯房屋，歷史上沒(méi)有進(jìn)行過(guò)合理的規(guī)劃、建筑密度大，住房擁擠，無(wú)安全防火通道，居民生活安全保障性差，臨街面基本是以舊房、危房為主，對(duì)市的整體市容環(huán)境造成了很不利的影響。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性（一）是云南省省會(huì)，位于滇中高原，人口467萬(wàn)，其中城區(qū)常住人口超過(guò)170萬(wàn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，文化豐富，是云南省政府和各省級(jí)機(jī)關(guān)、中央及外地駐滇機(jī)構(gòu)的所在地；是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；同時(shí)，處于中國(guó)與東南亞國(guó)際大通道的起點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，城市發(fā)展迅速。（二）住宅建設(shè)是國(guó)家建設(shè)小康社會(huì)中重要的一環(huán)，住宅品質(zhì)是人民生活品質(zhì)提高的重要標(biāo)志。 （三）國(guó)家實(shí)施西部開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略對(duì)云南以及經(jīng)濟(jì)起到了極大的推動(dòng)作用，不斷改善住宅等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是改善投資環(huán)境，擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要的環(huán)節(jié)（四）在現(xiàn)代社會(huì)，住宅是標(biāo)志著個(gè)人生活質(zhì)量改善和提高的重要標(biāo)志，價(jià)格適宜、居住舒適的住宅已經(jīng)成為了人們首選。（六）目前住宅質(zhì)量還遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足發(fā)展的需要，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前城區(qū)住宅數(shù)共計(jì)約500,000戶(hù)左右，其中絕大部分為普通溫飽型住宅。價(jià)格適宜的高品質(zhì)公寓式住宅市場(chǎng)還有很大的市場(chǎng)空間。第二章 項(xiàng)目編制依據(jù)、研究范圍及目的一、編制依據(jù)（一）《中國(guó)健康花苑》（）（二）國(guó)家計(jì)委和國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與參數(shù)》（三）國(guó)家建設(shè)部2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》二、研究范圍研究范圍為：該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基本概算與成本估算、建筑戶(hù)型設(shè)計(jì)、市場(chǎng)價(jià)格定位及客戶(hù)對(duì)象分析、項(xiàng)目投資資金運(yùn)作及相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析等。明細(xì)投資成本核算，使投資者有效地控制投資成本第三章 市 場(chǎng) 分 析一、宏觀市場(chǎng)分析最近20年來(lái)全國(guó)建成住宅57億平方米，相當(dāng)于80年代前30年的近10倍，我國(guó)城市住房狀況有了很大改善。講品牌、重環(huán)境、重質(zhì)量，成為住宅發(fā)展的關(guān)鍵。過(guò)去靠政府的政策支持，從1988年至今近15年來(lái)的住房制度改革，使人們?cè)谧》矿w制和住房消費(fèi)觀念產(chǎn)生了較大的變化，住房的商品化已經(jīng)在全國(guó)全面普及，今后購(gòu)房將主要靠個(gè)人的經(jīng)濟(jì)承受能力和心理承受能力。 同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，企業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。國(guó)家將強(qiáng)化市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，整頓規(guī)范建筑市場(chǎng)，一些不規(guī)范的企業(yè)將受到整治。 這些都對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提出了新的挑戰(zhàn)。在對(duì)住宅的需求上，也同樣如此。這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟的標(biāo)志之一。 小戶(hù)型的火爆和Townhouse取得成功，實(shí)際上就是市場(chǎng)細(xì)分取得的成功。但從銷(xiāo)售的情況來(lái)看，往往會(huì)留下一些尾盤(pán)，使開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)在尾盤(pán)中沉淀。 作為開(kāi)發(fā)商，要滿(mǎn)足市場(chǎng)的有效需求就必須進(jìn)行有效的市場(chǎng)細(xì)分，而作為消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，也希望與自己一樣的人為鄰居，以免居住環(huán)境過(guò)于混雜從而影響居住質(zhì)量。鷗翔雅居等為例，就很好地說(shuō)明了居住消費(fèi)的同質(zhì)化需求趨勢(shì)。鷗翔雅居在滿(mǎn)足對(duì)居住的出、入、住、行、文化等方面的需求方面，進(jìn)行了大量深入的研究，在現(xiàn)階段的樓市來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是一種開(kāi)發(fā)理念的創(chuàng)新。二、市場(chǎng)基本情況按市的城市規(guī)劃和房地產(chǎn)的實(shí)際現(xiàn)狀情況來(lái)看，滇池國(guó)家旅游度假區(qū)以其優(yōu)美稀缺的自然景觀資源和日趨成熟的生活配套無(wú)疑將成為今后高端產(chǎn)品的首選成熟片區(qū)。鷗翔雅居為代表的新一代高端房地產(chǎn)產(chǎn)品將進(jìn)一步加速提升這一成熟高端片區(qū)的形成。鷗翔雅居吸取了以往高端產(chǎn)品個(gè)性不足，缺乏鮮明特色等的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在產(chǎn)品特色方面，針對(duì)高端產(chǎn)品消費(fèi)者個(gè)性需求差異性加大的特點(diǎn)推出了新一代的個(gè)性高端產(chǎn)品。鷗翔雅居為代表的高端產(chǎn)品樓盤(pán)，以及這一片區(qū)的如彩云水榭、金家大院、滇池衛(wèi)城等樓盤(pán)將共同引領(lǐng)滇池國(guó)家旅游度假區(qū)這一黃金片區(qū)在今年年末、明年年初把房地產(chǎn)市場(chǎng)的高端市場(chǎng)推向新高。江東花城率先舉起了“１５００元／平方米起”的特價(jià)大旗，隨后，位于小虹山的星光之約再出驚人之舉，爆出999元的特價(jià)房。價(jià)格較低、質(zhì)量可靠的樓盤(pán)總是能受到人們的歡迎。使得小戶(hù)型的神話(huà)得以繼續(xù)