【正文】 趨勢等特點(diǎn)。？如何靈活籌資？本章小結(jié)房地產(chǎn)資金是房地產(chǎn)企業(yè)而于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的財(cái)產(chǎn)、物資的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要大量資金，房地產(chǎn)籌資就成為十分緊迫的問題。物業(yè)公司從國家直接拿到的土地不多．只有7萬平方米，其余土地都靠競投、拍賣中得到。在工程投資方面，公司利用自有資金，投資興辦了包括深圳最大的制造業(yè)——深圳國材織造中心在內(nèi)的數(shù)家企業(yè)，年產(chǎn)值近 3000萬元，產(chǎn)品90％以上外銷。此外，物業(yè)集團(tuán)還成功地建成了國貿(mào)大廈、紅嶺大廈高層建筑群。并在二年多的時(shí)間里收回成本，獲得了良好的經(jīng)濟(jì)放益和社會效益。1982年，深圳物業(yè)開創(chuàng)時(shí)，只有十幾個(gè)人，是單一性的小公司。房地產(chǎn)資金籌集的主要渠道和方法是本章的核心內(nèi)容，本章著重研究了房地產(chǎn)金融融資、以銷售為基礎(chǔ)的籌資以及利用外資 等二種主要籌集渠道和方法。詳細(xì)分析目地產(chǎn)資金運(yùn)用方面的特點(diǎn)，以此為基礎(chǔ)闡述多渠道籌土房地產(chǎn)資金的必要性和可能性。章后案例分析思考題詳細(xì)閱可行性報(bào)告，你認(rèn)為報(bào)告結(jié)論是否正確？為什么？說明房地產(chǎn)投資可行性報(bào)告各項(xiàng)內(nèi)容的作用和相互聯(lián)系。同時(shí)，該項(xiàng)目規(guī)劃合理，注重基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施配套建設(shè)，具有良好的社會效益。平均銷售單價(jià)=銷售收入/開發(fā)工程量=（元/m2）平均變動成本=變動成本/開發(fā)工程量=（元/m2）故可求出盈虧平衡點(diǎn)Q0:Q0＝固定成本/平均銷售單價(jià)單位變動成本=*10000/（）=27610（m2）即本項(xiàng)目不至虧損的最少商品房開發(fā)面積為27610m2。表5－7 項(xiàng)目投資費(fèi)用估算匯總表五、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及投資安排計(jì)劃　　本項(xiàng)目計(jì)劃自1994年刀月開，至1999年5月竣工，總工期5年．為節(jié)約投資，決定分區(qū)分段開發(fā)，開發(fā)一片，交付使用一片。四、項(xiàng)目投資估算　　依據(jù)有關(guān)定額和幣場調(diào)查資料，其中基建部分為13745萬元。3. 隨著改革開放的深入，各國駐該市辦事機(jī)構(gòu)增加，需要大量高級住宅以安置其高級職員。2. 該市每年有大批華僑回國定居及為國內(nèi)親屬購置屋。三、市場需求預(yù)測1. 該市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃要求在本世紀(jì)末達(dá)到人均住房10平方米的小康水平，幣區(qū)總?cè)丝谟?95萬增長到460萬。按初步規(guī)劃，該別墅區(qū)主要建設(shè)項(xiàng)目有：A型別墅20棟，B型別墅80棟,高級公寓6棟，健身中心1棟、酒樓1棟。章后案例花園別墅可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目概況　　花園別墅位于廣州市市郊，距市區(qū)9公里處，占地100畝，該區(qū)背靠崇山峻嶺，面對天然湖泊，山清水秀，環(huán)境清新而優(yōu)雅，確系理想的居住休養(yǎng)地。8. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究一般分為機(jī)會研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè)階段，其目的在于把投資決策建立在科學(xué)分析基礎(chǔ)上。6. 房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型有：生地投資、住宅投資、寫字樓投資、商業(yè)樓宇投資、工業(yè)用房投資和酒店、度假村、影劇院投資等形式。、比較、選擇，最終作出判斷的過程。進(jìn)行分析，必須有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和分析報(bào)表。2在確定性分析方法中，簡單投資收益率法和靜態(tài)投資回收期法屬靜態(tài)分析法，不考慮資金時(shí)間價(jià)值；動態(tài)投資回收期法、凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法屬動態(tài)投資回收期法，考慮了資金時(shí)間價(jià)值。2如何進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策。經(jīng)過反復(fù)論證，合作雙方?jīng)Q定合資成立新景花園項(xiàng)目有限公司，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的興建和經(jīng)營。并對項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作敏感分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。47億元，項(xiàng)目總投資收在率為34。86億元人民幣。25，居住人口按占地面積20平方米/人計(jì)，共 6 000人?！№?xiàng)目定名“新景花園”，位于廣東南沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。但社會對中檔住宅仍有很大的需求，對商鋪的需求也因?yàn)榱闶蹣I(yè)的迅速發(fā)展而增加。4. 談?wù)勀愣逊诺禺a(chǎn)經(jīng)營管理原則的認(rèn)識。2. 試述房地產(chǎn)經(jīng)營管理的特點(diǎn)、原則和運(yùn)行機(jī)制。公司加強(qiáng)經(jīng)營管理，注重三個(gè)效益的統(tǒng)一，使公司不斷壯大和發(fā)展。公司領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)干部“抓點(diǎn)”，堅(jiān)決清除違章建筑，并無償投資30萬元，把小區(qū)美化起來，變成環(huán)境優(yōu)美、安全的花園小區(qū)，受到住戶和社會的贊譽(yù)。按常規(guī)，住宅交付使用后，公司可以不管了。公司開發(fā)經(jīng)營的昌樂苑小區(qū)建成，住戶進(jìn)住后，搞了數(shù)以百計(jì)的違章建筑和防盜設(shè)施，有的花上萬元建造起來，相當(dāng)高級?；萑A房地產(chǎn)通過外引內(nèi)聯(lián)，多方集資，發(fā)展外向型房地產(chǎn)業(yè)，積極進(jìn)行舊城區(qū)改造和新區(qū)開發(fā)。案例分析：廣州市惠華房產(chǎn)開發(fā)公司師1982年6月就成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司。12. 必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)營的管理，包括加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)內(nèi)部管理和國家宏觀管理，以取得經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一，微觀和宏觀的有機(jī)統(tǒng)一。其基本要求是要遵循價(jià)值規(guī)律要求，要等價(jià)交換；土地要有償使用；地價(jià)、地租的確定要以市場供求變化為基礎(chǔ)，參照環(huán)境和規(guī)劃等因素；要有計(jì)劃推進(jìn)房改。10. 房地產(chǎn)經(jīng)營必須掌握分析預(yù)測，適應(yīng)需求，齊全功能，配套服務(wù)等原則。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營概念包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過程和流通過程經(jīng)營。8. 房地產(chǎn)經(jīng)營的概念有狹義和廣義之分。具有商品屬性，有價(jià)值和使用價(jià)值。7. 房產(chǎn)是指房屋產(chǎn)品歸誰所有，亦即對于防務(wù)的戰(zhàn)有、使用、收益和處分的權(quán)利。5. 土地所有權(quán)法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。可以提供大量的財(cái)政積累。房地產(chǎn)業(yè)的地位明顯。3. 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，將成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)營管理課程要點(diǎn)：1. 房地產(chǎn)是房屋和土地的社會經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱?，F(xiàn)在資產(chǎn)過億，成為一級房地產(chǎn)開發(fā)公司，業(yè)務(wù)還擴(kuò)展到香港，在香港成立了聯(lián)營公司。1983年6月定名為華東實(shí)業(yè)公司，1988年改組為東華實(shí)業(yè)股份有限公司。他們邁出了第一步，建成了東湖新村。當(dāng)年10月5日，以市政府劃給的土地與外商合作，簽訂了第一宗引進(jìn)外資興建東胡新村的協(xié)議，12月動工興建。經(jīng)充分研究，區(qū)政府決定通過“以地養(yǎng)地”和引進(jìn)外資相結(jié)合的途徑來解決。28％的購房者希望所購房產(chǎn)在成熟社區(qū)，19％的調(diào)查者希望有升值潛力，％的人希望在目前的熱點(diǎn)區(qū)域購房。別墅、Townhouse、板樓、塔樓，在自然與經(jīng)濟(jì)地理位置的條件中，誰擁有良好的交通環(huán)境，就贏得競爭的先機(jī)。區(qū)域分布區(qū)域分布（平均半徑）別墅Townhouse板樓塔樓自然地理位置自然風(fēng)光出眾自然地理位置以選址論經(jīng)濟(jì)地理位置市政、配套不足多數(shù)分布在近郊地區(qū)，犧牲了經(jīng)濟(jì)地理位置公寓〉普通住宅〉經(jīng)濟(jì)適用房房地產(chǎn)投資分析項(xiàng)目價(jià)格需求下的項(xiàng)目類型偏好無論以單價(jià)或以總價(jià)論：別墅、Townhouse項(xiàng)目仍然很難在市場份額上有所進(jìn)步；無論板樓還是塔樓，100平米戶型仍將維持分水嶺狀態(tài)；與居民收入最相宜的5000元單價(jià)的普通住宅，有最廣闊市場空間。區(qū)域需求下的項(xiàng)目類型偏好交通便利成為消費(fèi)者對住宅區(qū)域的首要考慮因素：在本次調(diào)查中，％的被訪者希望項(xiàng)目周邊有良好的公共交通，交通問題已是被廣大購房者普遍關(guān)注的問題，而具有該項(xiàng)優(yōu)勢的房地產(chǎn)項(xiàng)目成為他們的首選。 由此可見，一部分消費(fèi)者開始把住宅市場作為一種投資，并且北京有著不錯(cuò)的投資環(huán)境，但是由于在具體操作上的一些問題諸如稅費(fèi)過高、二級市場的拖沓不前、租賃市場信用較差，都成為制約房地產(chǎn)投資的因素。二、房地產(chǎn)投資學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營管理概述章前案例：廣州東山區(qū)居民住房十分困難，該區(qū)黨政領(lǐng)導(dǎo)急群眾所急，等國家投資建住宅無異杯水車薪，不能解決問題。1979年3月成立了引進(jìn)外資住宅建設(shè)指揮部，向區(qū)政府借1000元作辦公費(fèi)，開始了籌備工作。條件是我方出地皮，外商出資，合作興建，建成的房子1/3給外商出售，1/3安置拆遷戶，1/3歸公司作商品房出售。以后他們又通過“借雞生蛋”、“滾雪球”，加強(qiáng)經(jīng)營管理等辦法，使業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)大。繼東湖新村之后，他們又開發(fā)了湖濱苑、花園新村、文德大樓和五羊新村等綜合性大廈和住宅小區(qū)。東華公司的實(shí)踐證明，房地產(chǎn)經(jīng)營管理是一門學(xué)問，把這門學(xué)問做好了，就可以提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效益，就可以使房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，快速而平穩(wěn)發(fā)展。2. 房地產(chǎn)業(yè)使之從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)是國家的一筆寶貴財(cái)富。4. 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中有重大作用，他是國民經(jīng)濟(jì)和社會系統(tǒng)中基本單位的承載體，起著聯(lián)結(jié)生產(chǎn)與生活、生產(chǎn)與消費(fèi)、生產(chǎn)與流通的作用。它的有效發(fā)展可以合理充分利用土地資源，能創(chuàng)造更多就業(yè)的機(jī)會，可最不改善城鎮(zhèn)居民的居住和生活條件，并有利于出進(jìn)我國對外開放。6. 我國城市土地的國家所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上要實(shí)現(xiàn)，就是要向用地單位收取地租或土地使用稅，包括絕對地租和級差地租，以及壟斷地租。房產(chǎn)是商品。房產(chǎn)商品具有自己的特點(diǎn)，特別是地理位置對房產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的形成起著關(guān)鍵的作用。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理。9. 房地產(chǎn)經(jīng)營具有風(fēng)險(xiǎn)性大、收益高，經(jīng)營對象有效符合投資的雙重性，經(jīng)營中壟斷和競爭同時(shí)存在等特點(diǎn)。11. 房地產(chǎn)經(jīng)營管理運(yùn)行機(jī)制是商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，要按商品經(jīng)濟(jì)原則進(jìn)行經(jīng)營管理。要?jiǎng)?chuàng)造實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品化經(jīng)營的良好條件。13. 土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地所有權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)和租賃權(quán)。由于經(jīng)營管理好，早在1987年就經(jīng)廣州市建委批準(zhǔn)為一級城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)，并被列為全市50家優(yōu)秀企業(yè)之一。公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識到公司是社會主義企業(yè)，不能單純追求企業(yè)盈利，而必須協(xié)調(diào)好經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的關(guān)系。小區(qū)的空、路邊也堆放了許多雜物。惠華公司領(lǐng)導(dǎo)為了改變這一局面，決心做好售后服務(wù)，認(rèn)真抓好小區(qū)管理?；萑A公司也舍得花錢投資興建小區(qū)的中小學(xué)、幼兒園等公益事業(yè)，總投資600萬元，建成后無償交給教育部門使用。復(fù)習(xí)思考題1. 說明房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。3. 結(jié)合本案例談?wù)勀銓訌?qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的認(rèn)識。為什么要堅(jiān)持這些原則。房地產(chǎn)投資案例　 經(jīng)濟(jì)調(diào)控時(shí)期，國內(nèi)房地產(chǎn)市場上，高檔賓館、豪華別墅處于調(diào)整消化期。在這種形式下深圳珠江信托投資公司與香港隆基投資集團(tuán)協(xié)商合作開發(fā)商住小區(qū)。項(xiàng)目占地面積 120 060平方米，規(guī)劃建筑占地面積 35 000平方米，建筑總面積269 ％．綠化面積35％容積率2。　經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資費(fèi)用這5。建成后，在經(jīng)營期內(nèi)累計(jì)盈余將達(dá)1。61％動態(tài)投資回收期為三年零七個(gè)月，內(nèi)部收處率為38．23％。得出項(xiàng)目的投資和市場風(fēng)險(xiǎn)較小，而盈利性好。章前案例分析思考題1試說明房地產(chǎn)投資效益分析的重要性。本章小結(jié)1房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益有確定性和非確定性兩大類分析方法。3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益分析指標(biāo)主要有投資收益率、靜態(tài)投資回收期、動態(tài)投資回收期、凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等。分析報(bào)表主要是現(xiàn)金流量表和預(yù)測報(bào)益表。5. 房地產(chǎn)投資要考濾投資的安全性、收益性、風(fēng)險(xiǎn)性和流動性。，包括：投資類別選擇、風(fēng)險(xiǎn)選擇、階段選擇、獨(dú)資與合資選擇、長期中期或短期投資的選擇等。：確定型、風(fēng)險(xiǎn)型和不確型三類決策方法。復(fù)習(xí)思考題1房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益分析有哪些方法？2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容是什么？3試述房地產(chǎn)投資的基本程序。二、規(guī)劃設(shè)想　　花園別墅地處山坡階地，為了盡量保持天然風(fēng)貌，由100幢兩班牙式高級別墅組成的別墅群依傍山地自然坡度，錯(cuò)落有致地分布在坡地上，四幢四層的高級公寓及酒樓、健身中心等公共服務(wù)設(shè)施建在坡腳臺地上。其它設(shè)施包括路網(wǎng)、花園、景點(diǎn)及綠化等。因此住宅需求是很大。因而該市商品房，尤其是高級別墅在港澳巾場有一定的競爭力。4. 該市居民收入增加，一部分人的生活水平已顯著提高，已成為潛在的用戶。項(xiàng)目投資估算匯總表為表5－7。據(jù)市場分析，預(yù)計(jì)每期推出的商品房有6％可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力和公司開發(fā)能力及資金籌措的可能性，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。十二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益敏感性分析（略）十三、項(xiàng)目社會效益與環(huán)境分析（略）十四、結(jié)論　　綜合上述分析，該項(xiàng)目由于在銷售策略上采取了提前預(yù)售、分期付款的措施，節(jié)藥了資金投入，降低了開發(fā)成本，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。故該項(xiàng)目是可行的。房地產(chǎn)籌資本章要點(diǎn)介紹房地產(chǎn)資金的概念和分類。探討籌集房地產(chǎn)資金的主要原則、渠道和方法。案例1991年11月10日，深圳物業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司的股票正式上市，將發(fā)行7150萬股。它不要一分錢國家直接投資，充分利用特區(qū)的優(yōu)惠政策和條件，發(fā)揚(yáng) “團(tuán)結(jié)奮斗、開拓創(chuàng)新”的精神．在承包建設(shè)深圳國際貿(mào)易中心大廈時(shí)，以三天一層樓的速度，以最優(yōu)的質(zhì)量、最低的成本，僅用了三年多的時(shí)間便完成具有世界先進(jìn)水平的超高層建筑，創(chuàng)造了“深圳速度”?！　?989年6月，深圳物業(yè)成立了皇崗口岸建設(shè)總承包公司，于1993羊8月正式通車。國貿(mào)商往大廈等工程。公司還經(jīng)營深圳最高食府——國貿(mào)旋轉(zhuǎn)餐廳等酒店服務(wù)及大型綜合性超級市場——國貿(mào)商場并投資上千萬元擴(kuò)展汽車營運(yùn)業(yè)，在物業(yè)管理方面也有優(yōu)良的效益。公司在股票上市前靠的是信譽(yù)贏得金融界的信任，股票上市后利用發(fā)行股票吸收社會資金。章前案例分析思考題1. 試論企業(yè)信譽(yù)對房地產(chǎn)籌資的重要性。它可以資全的來源渠道、資金的權(quán)屬、資金在房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營中的作用以及資金的地域情況等進(jìn)行分類。，分散風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)育等。，以銷售區(qū)地產(chǎn)進(jìn)行資金籌集，開辟利用外資渠道等幾類方式。是以銀行為中心的所有各種形式的信用活動以及在信用基礎(chǔ)上組織起 的貨幣流通在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)用。包括房地產(chǎn)信貸資金的來源與運(yùn)用兩個(gè)方面．這是籌集短期資金的主要渠道。這是信托機(jī)構(gòu)接受委托，經(jīng)營、管理或處理房地產(chǎn)及相關(guān)財(cái)物的信托關(guān)系。（3）房地產(chǎn)證券。包括股票、債券兩種形態(tài)是籌集長期資金的主要方式之一。這是以房地產(chǎn)為標(biāo)的，以經(jīng)濟(jì)合同方式建立的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系對待定災(zāi)害事故造成的財(cái)產(chǎn)和責(zé)任損失，提供資金保障的一種經(jīng)濟(jì)形式。（5）房地產(chǎn)金融結(jié)算。這種貸款是因地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的法要形式。預(yù)售商品房可以實(shí)現(xiàn)四個(gè)功能：（1）籌集；（2）獨(dú)買賣雙方帶來風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬（3）為投機(jī)者提供一種活動空間；（4）為商品房交易的實(shí)現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。這是一種對三方都有利的活動。復(fù)習(xí)思考題。章后案例李嘉誠原籍廣東潮安，家境貧寒。為生計(jì)所迫