【正文】 畝,18萬元/,城開集團100130畝。 XX地區(qū)是XX市十大綜合組團之一,是以水面,城市綠地,低密度區(qū)組成的主城生態(tài)走廊,是以多層建筑為主,小高層,高層,別墅為輔的大型住宅新區(qū)。 氣:整個XX地區(qū)目前有三種供氣方式,瓶裝液化石油氣,小區(qū)氣化和管道煤氣,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣,有趙家條儲備站沿黃浦路延長線埋設(shè)DN500管道至XX生態(tài)花園一帶,XX路在黃浦路延長線西側(cè)已埋設(shè)DN300現(xiàn)狀管道,東段管道氣有管道煤氣公司也正在籌劃埋設(shè)DN300管道。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng),污水屬入三金潭污水系統(tǒng)。 地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點和金融機構(gòu)交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹路沿線,如世華大酒店,中百倉儲,農(nóng)行,建行等,但距離本地塊較遠,岱黃公路沿線主要為小的商業(yè)鋪面,專業(yè)性市場,無酒吧,網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。 經(jīng)濟環(huán)境:發(fā)展大道一帶較繁華,銀行,酒店及商業(yè)網(wǎng)點較多。漢口殯儀館就在石橋村路旁,有兩所學(xué)校,一所幼兒園,兩個集貿(mào)市場,一個衛(wèi)生所和幾個小診所,因XX大道在建,鄉(xiāng)里的水電十分方便。居民收入主要以經(jīng)營釣魚臺,打工,路面較窄,且坎坷不平,綠化很少,自然環(huán)境一般,無污染. 整個經(jīng)濟實力較同區(qū)域內(nèi)其他村較強,交通也便利,基礎(chǔ)公共設(shè)施也相對完備,但自然環(huán)境,景觀不如其他村。區(qū)域內(nèi)有祥龍實業(yè),華美生活鍋爐制造廠,、富康花園等已入住的居民小區(qū)。當(dāng)?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主?？v有張公堤，橫有竹葉山路，內(nèi)為塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交車。 自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風(fēng)景較好，多湖泊村莊釣魚臺，無污染，空氣清新，景色怡人。該村交通不發(fā)達，小學(xué)，中學(xué)都比較遠。 經(jīng)濟環(huán)境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有10001500元的收入，來源于村辦企業(yè)，承包隊，出租房。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工。路邊附近有23個門診部，有中國信合，農(nóng)行等金融機構(gòu)的分點。附近設(shè)有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚，該地段綠化較差，但也沒有什么大型的污染源。 西對姑嫂樹路，進處無高層建筑，視野開闊，遠眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。 該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。 一、 投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。 XX、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的熱點地區(qū)之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據(jù)“城市空心化”的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來最適合居住的地區(qū)之一。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，XX地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，XX地區(qū)住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。 （三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 據(jù)統(tǒng)計，今年全市公積金歸集額為5億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。 今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長速度。 今年前11個月，%，當(dāng)月凈增空置面積169萬平方米。消費品市場繁榮興旺，外貿(mào)出口大幅增長。10月份，按可比價格計算，%。%，仍保持了快速增長的勢頭。國有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長速度超過集體、外商及港澳臺投資企業(yè)生產(chǎn)增長，表明我國經(jīng)濟已經(jīng)走上健康發(fā)展軌道。（《長江日報》2000’9） (三)有利投資經(jīng)濟形勢成因分析（億房網(wǎng) ） （一） 國家宏觀經(jīng)濟的影響 截止11月份，%的高速增長。 7．積極推進XX市國民經(jīng)濟和社會信息化進程，啟動房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。 5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》，切實解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。 3．繼續(xù)加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)，并在2001年XX市將建立起經(jīng)濟適用房的審核機制。因此2001年也是XX市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。2000年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城500個商鋪全部發(fā)售完畢。 加入WTO后隨著外商外資企業(yè)的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市宏觀國民經(jīng)濟的拉動。 4．中南路至武珞路沿線。 2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。2000年由于寫字樓的密集區(qū)域轉(zhuǎn)向了建設(shè)大道“金融一條街”，因此2000年寫字樓最高均價地區(qū)是“金融一條街”。 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項目售價略有下調(diào)，但仍然是市場內(nèi)聚集人氣的熱點； 2．經(jīng)濟適用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，%；我市經(jīng)濟適用房均價在1300元1400元/平方米之間； 3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，%，成為新的市場亮點?？偟膩碚f，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。 1 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。2000年11月2—4日舉辦的智能化樓宇博覽會也使“智能化”概念形成了一種趨勢。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了XX名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問題。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。 5．從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經(jīng)濟適用房100%的被市場接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟適用房的平均價位在13001400元/平方米之間。 3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實，這一帶的房價還在不斷地攀升。 2． 2微觀市場特點 1．從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。 房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。 7． 房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級市場的啟動發(fā)揮了積極作用。（上圖） 6．住房抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。銀行方面：已經(jīng)把個人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個人貸款的上限提至“8成30年”的期限。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而XX市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。全年經(jīng)濟適用房施工面積為195萬平方米，竣工面積為65萬平方米，%，全年銷（預(yù)），銷售率超過100%，解決了1萬余戶居民的住房問題，先后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個規(guī)模大、環(huán)境好的重點經(jīng)濟適用房小區(qū)。2000年XX房地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。經(jīng)過1999年的過度轉(zhuǎn)換，從2000年開始，實物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。其中住宅類物業(yè)價格指數(shù)具體見下表： 各季度XX市住宅加權(quán)平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示: 通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低，導(dǎo)致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個人購買率是持續(xù)上升，%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費已經(jīng)啟動并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，%，說明個人購房貸款正迅速地增長。（《中國房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾） 以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。 4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。 3． 銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴大。%，%。 2000年根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的要求，我國堅持擴大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。 XX市新洪泰中介代理公司提供的資料 三、項目概況 該地塊位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)石橋村，屬于XX市“十五”計劃確定的三大住宅新區(qū)之一——XX鄉(xiāng)居住組團，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。 結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。依據(jù)本文的方案。以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)XX區(qū)XX鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務(wù)評價和風(fēng)險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。 二、報告編制依據(jù) XX市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 億房網(wǎng)站（ ）； 國家建設(shè)部及XX市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； XX市2000房地產(chǎn)年鑒； 現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以下，也允許建高層（40米以下），但比例不得超過20%。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。隨著國家經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強勁的增長勢頭，（《中國統(tǒng)計》China Statistics 2001’5），房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出以下主要特征： 全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表 2000年實際 比上年同期+% 住宅投資（億元） 商品房新開工面積（萬平方米） 28295 商品房竣工面積（萬平方米） 商品房銷售建筑面積（萬平方米） 商品房銷售額（億元） 其中：銷售給個人（億元） 占總銷售額的比重（%） 1． 開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。2000年，% 。其中建設(shè)銀行2000年末個人住房貸款余額達1390億元，%，當(dāng)年新增個人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的40%。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設(shè)計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。二是在房地產(chǎn)租賃市場上，全市房屋租賃總戶數(shù)為19481戶，比1999年增長11%，比1999年增長17%，比1999年增長52%。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，%。 價格 指數(shù) 一