【正文】 該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M(jìn)住，到2005年，整個(gè)梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。 梅江生態(tài)居住區(qū) （一）梅江總體狀況分析：總體規(guī)劃：，其中住宅建筑面積15612萬平方米。三、整體市場對(duì)本案有重大影響的因素：受政府啟動(dòng)“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個(gè)大片的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動(dòng)力，在該區(qū)域市場內(nèi)將起到不可替代的主導(dǎo)作用，天玻緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點(diǎn)商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ?xiàng)目的主要競爭對(duì)手，梅江及梅江南的發(fā)展對(duì)天玻項(xiàng)目的影響將是至關(guān)重要和不容忽視的。3．4明都新園：該項(xiàng)目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以90平米兩室為主力。3．3云水園： 該項(xiàng)目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱。該項(xiàng)目70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容） 該項(xiàng)目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實(shí)力公司的手筆。但該類產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項(xiàng)目。名都新園10萬10萬多層250090100（兩室）120125（三室）75%(3) 3500—4000元/平米該檔次產(chǎn)品的開發(fā)基本分為兩大類，一類為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢較少，依仗地理優(yōu)勢躋身于該空間市場；另一類為：跳出局部區(qū)域市場的產(chǎn)品，極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢，主動(dòng)拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。具有代表性的項(xiàng)目有：項(xiàng)目名稱規(guī)模（m2）建筑形式綠化率均價(jià)（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）瑞江花園（一期）整體40萬多層35%24007090（兩室）金海灣20萬多層30%248090100（兩室）榮華園3萬多層36%23008090（兩室）(2) 2500—3500元/平米：該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對(duì)主力產(chǎn)品地位?！魠^(qū)域市場各檔次產(chǎn)品的集合特征： 河西市場產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區(qū)域。5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個(gè)A市地產(chǎn)市場的開發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域市場整體價(jià)位提升。 從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為A市市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對(duì)較大。區(qū)域市場范圍界定在整個(gè)河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實(shí)施較早的地區(qū)，市政建設(shè)和各項(xiàng)功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入。，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動(dòng)生產(chǎn)，對(duì)企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價(jià)證券等資產(chǎn)作抵押，按照評(píng)估價(jià)格或約定價(jià)格，由市財(cái)政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。（5） 土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無法律糾紛。（1）b. 負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項(xiàng)目立項(xiàng)后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給B公司公司使用。%以下后一周內(nèi)，B公司公司支付300萬元。、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。③土地方的主要工作，其余用地在2003年6月底前提供給B公司公司使用。然后B公司公司去辦理項(xiàng)目立項(xiàng),如果該項(xiàng)目立項(xiàng)不成,該筆款如數(shù)退回給B公司公司。（2）操作方式B公司與土地方A市遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。我們分析，如果沒有大的政策變化，應(yīng)能實(shí)施，同時(shí)在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出7%的部分費(fèi)用。 項(xiàng)目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動(dòng)，新開工面積在30萬平米左右，是由政府組織實(shí)施的項(xiàng)目，該項(xiàng)目上馬一定會(huì)對(duì)梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護(hù)的原因，會(huì)控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項(xiàng)目會(huì)被推遲立項(xiàng)，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)A市公司與當(dāng)?shù)卣牧己玫年P(guān)系，通過多方工作，應(yīng)能解決立項(xiàng)問題。 （3）取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制 土地方新廠址剛選定，還未開工建設(shè)，其能否按時(shí)搬遷，起決于新廠的建設(shè)進(jìn)度，這是 風(fēng)險(xiǎn)所在。③ B公司與A市遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。第三章 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析玻璃廠項(xiàng)目可用地地價(jià)（含大配套、出讓金、契稅等費(fèi)用）。:① 出讓面積界定:理論上按住宅用地面積出讓,即25萬M2出讓面積,實(shí)際成本測算時(shí)按總規(guī)劃用地面積出讓,即35萬M2出讓面積(含學(xué)校等非營業(yè)性公建用地面積)。 :①與土地方的補(bǔ)償價(jià)格按總規(guī)劃占地面積計(jì)算，市政代征地與可建設(shè)用地價(jià)格相同。電力：按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路10千伏電力就分別由黑牛城道35千伏和小海地35千伏電站提供，容量為1800KVA，現(xiàn)有容量不足以滿足項(xiàng)目需要,還需通過上述電站提供增容。規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米。（3）本項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，為該項(xiàng)目的定位和提升檔次會(huì)有非常積極的意義。衛(wèi)津河已由原來的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項(xiàng)目周邊 環(huán)境有了根本性的改善。但就本項(xiàng)目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有A市油氈廠、A市無縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時(shí)道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢所在，但可隨著政府十六條重點(diǎn)道路景觀改造城市建設(shè)的發(fā)展很快得到解決。(主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線):公用設(shè)施種類公用設(shè)施名稱教育設(shè)施大學(xué)：A市財(cái)經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院高中校：北師大A市附中（市重點(diǎn)）、第四中學(xué)（市重點(diǎn)）、南樓中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）醫(yī)療設(shè)施A市醫(yī)院，河西醫(yī)院，A市醫(yī)大第二醫(yī)院（三級(jí)甲等）大型商業(yè)設(shè)施津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店文化設(shè)施A市日?qǐng)?bào)大廈、河西圖書大廈、A市科學(xué)技術(shù)館、A市國展中心、A市禮堂體育設(shè)施河西體育場大型公園A市樂園大型賓館A市賓館（三星）、迎賓館、樂園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、A市鋼管賓館（二星）、長青溫泉賓館、大型商住樓（4）項(xiàng)目用地西側(cè)有一個(gè)40平方米的人防設(shè)施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對(duì)項(xiàng) 目建設(shè)無影響。廠區(qū)內(nèi)綠化樹木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記,可根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行拆除或保留）。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表：名稱面積(萬平米)折算成畝數(shù)毛地面積525其中市政代征地(含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退南側(cè)道路用地)94可建設(shè)用地面積431其中區(qū)內(nèi)配套用地（含小學(xué)及幼兒園、配套公共服務(wù)設(shè)施用地）41凈住宅用地面積391可建設(shè)用地用地率82%凈住宅用地率74% 第二章 項(xiàng)目概述④規(guī)劃在河西區(qū)A市賓館地區(qū)（友誼路兩側(cè)）建設(shè)新的市級(jí)行政中心，現(xiàn)有市級(jí)行政 中心南遷，南部土地升值潛力大。A市公司現(xiàn)狀項(xiàng)目及在談項(xiàng)目分布:該項(xiàng)目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于A市市區(qū)的南部, 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項(xiàng)目所在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢: ①根據(jù)A市市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營計(jì)劃要求，A市公司必須再上新項(xiàng)目，要達(dá)到每年有35個(gè)在開發(fā)項(xiàng)目，保證A市公司經(jīng)營利潤指標(biāo)和B公司產(chǎn)品在A市的市場影響力。結(jié)合A市的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在A市的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。由此看出，B公司的物業(yè)分布與A市的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。B公司自92年進(jìn)入A市市場以來，先后開發(fā)了城市花園、B公司中心大廈、世貿(mào)廣場、都市花園、B公司新城等項(xiàng)目，其中城市花園、B公司中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬平方米，B公司新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬平方米。A市B房地產(chǎn)有限公司目 錄第一章 項(xiàng)目決策背景1. 內(nèi)部因素2. 外部因素第二章 項(xiàng)目概述1. 區(qū)域市場成長狀況2. 整體市場對(duì)本案影響因素4. 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路2. 開發(fā)機(jī)遇2. 銷售周期安排第七章 投資收益分析1. 稅務(wù)分析3. 項(xiàng)目資金預(yù)測第八章 可行性結(jié)論1. 項(xiàng)目劣勢3.第一章 項(xiàng)目決策背景 反觀A市的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。所以B公司有能力，也應(yīng)該去開發(fā)A市的其他市場，讓B公司物業(yè)深入A市每個(gè)角落。新城項(xiàng)目自98年開盤以來熱銷A市市，成為A市公司的主要利潤支柱，但到2002年后新城項(xiàng)目基本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項(xiàng)目規(guī)模大，是公司長遠(yuǎn)發(fā)展項(xiàng)目，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤支柱，是一個(gè)追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項(xiàng)目。同時(shí)我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為A市城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。商品房銷售均價(jià)明顯高　　于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。 ⑦項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)，占地面積192 公頃,將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán) 境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升。該宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。地上物主要為玻璃廠的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍(約36戶42間房)。（3）項(xiàng)目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。配套設(shè)施分類名稱教育設(shè)施電子儀表技術(shù)學(xué)校水滸武術(shù)學(xué)校醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施無商業(yè)設(shè)施勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設(shè)施無市場珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城A市汽配城交通設(shè)施門前有去大港區(qū)62659公交線路，距項(xiàng)目1公里處有9954路終點(diǎn)站文化設(shè)施無體育設(shè)施無總的來說，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項(xiàng)目提供服務(wù)，該項(xiàng)目在規(guī)劃實(shí)施時(shí)應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。1. 現(xiàn)狀項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境 由于歷史原因，解放南路兩側(cè)原為工廠區(qū),公路兩側(cè)工廠林立，90年代后期，隨著城市房地產(chǎn)的發(fā)展