【正文】 用地505020: 東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。 所有以上各種因素，為B公司在此地塊建設一個高檔居住社區(qū)提供一個良好外部環(huán)境。 ②A市市主導風向為西南風，西南部區(qū)域正處于A市市的上風口，遠離工業(yè)區(qū)，空氣新 鮮，自然條件優(yōu)越，被公認為居住的上佳區(qū)域。目前我司在談的幾個重點項目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項目、東部地區(qū)A市鋼廠住宅項目，南部地區(qū)A市玻璃廠住宅項目，其中玻璃廠項目是各方面條件都比較成熟的項目，該項目正好填補了B公司在城市南部無項目的空白。世貿(mào)廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。 結論及建議 經(jīng)濟效益分析4. 開發(fā)周期安排3. 目標客戶、產(chǎn)品及價格定位第五章 規(guī)劃設計要點1. 項目區(qū)位及用地第三章 項目法律及政策性風險分析第四章 市場研究1. A市某房地產(chǎn)項目可行性研究報告B公司產(chǎn)品應屬于整個A市市，而不是某個區(qū)域。玻璃廠項目區(qū)位好，規(guī)模適當，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為重點發(fā)展的項目。 ⑥項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)是A市市中心市區(qū)規(guī)劃路 網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是A市市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南 半環(huán)的修建對該項目的業(yè)主出行將會帶來很大的方便。 該項目宗地為國有土地，毛地面積約525畝,目前為A市市玻璃廠廠區(qū)用地。（2）項目用地內(nèi)沒有需要保留的文物等設施。（1）該項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)的修建對該項目的出行將會帶來很大的方便，東南半環(huán)是A市市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是A市市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善A市市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河東西兩岸的交通，同時起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴寬改造工程即將完成，跨海河大橋計劃2001年開始修建，2002年年底通車。 總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下：給水：在解放南路有φ800的輸水管，可從中引出配水管為該項目提供水源。②另補償原開發(fā)商1000萬元作為退出的補償。②與項目用地北側順馳地塊比較： 據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地每畝補償價為53萬元，折到住宅用地為66萬元/畝，玻璃廠項目毛地每畝補償價為45萬元，折到住宅用地為60萬元/畝。 項目用地取得土地使用權程序評估（1）4.（1）與土地方A市遠洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價款及付款進度①土地價款：總占地面積為525畝，土地補償費總額約為22470萬元（，最終以實際測量面積為準，每畝單價不變，補償數(shù)額多退少補），土地補償費包括土地使用權轉讓及地上、地下建、構筑物、各種管線、設備、設施等的拆遷補償費。、資料、證明等，并負責提供人員配合。 合作背景：A市遠洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè),其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn),同時該公司也想通過建設新廠擴大規(guī)模和進行技術改造,增加企業(yè)競爭力,該公司與香港富聯(lián)集團國際投資有限公司簽定了土地開發(fā)意向書,通過談判, 香港富聯(lián)集團國際投資有限公司同意退出該項目,前提是我司承諾1000萬元補償費, 在此情況下,B公司直接與土地方進行合作。 該項目總體講法律手續(xù)比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地 局辦理協(xié)議出讓，合作風險相對較低。該區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下：1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場目前正處于快速增長時期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實力較弱的外遷戶的需求。 總結：該項目產(chǎn)品單一，項目主要依靠科技運用后的“八大優(yōu)勢”為主要競爭點，同時，今年6月，美國易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點，促進了銷售。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內(nèi)容） 該項目于99年11月即開盤發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風景”的廣告語吸引客戶，但其銷售業(yè)績不佳，經(jīng)過1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出60%。綠化綠35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面23公頃，占總用地的11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達到40%以上。4）安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運用智能家庭終端控制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實現(xiàn)安全報警。配套公建小學、派出所小學配套設施三水入戶、遠程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)三水入戶、遠程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)多層小高層高層多層：小高層：聯(lián)排別墅：價格多層：起價3400小高層、高層：起價3300別墅：10000元/平方米左右連體別墅：5000元/平方米左右多層小高層高層多層：小高層：聯(lián)排別墅：主力戶型130160120150交通距離外環(huán)線不足1公里,有上外環(huán)的出入口熱銷面積118 m2產(chǎn)品對比：優(yōu)劣勢對比項云水園天玻平均單價2450元/m22950元/m2元/m2戶型配比多層（4層半）：70%高層(9層)：20%別墅（）：10%在沒有強大外因刺激的情況下，市場各檔次的需求量基本是相對恒定的，而占地192公頃的梅江居住區(qū)的陸續(xù)開發(fā)，將搶占大量中高檔消費個體。 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對住宅各項指標全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運用、物業(yè)品牌等方面。 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標增大、產(chǎn)品改進，同時又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟條件允許的情況下在考慮地點、環(huán)境等其它因素。l 經(jīng)濟、實用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套l推出低層聯(lián)排別墅、獨立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。 產(chǎn)品: 四層五層半花園洋房　　　50% 聯(lián)排別墅 40% 小高層 10%　　　　　　　　　 ，擬以多層為主導產(chǎn)品，突出環(huán)境設計，強調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實現(xiàn)我司規(guī)劃設計思路。、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對照分析，表明我司擬在玻璃廠項目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設想，抓住了該地區(qū)缺乏標志性高品質(zhì)住宅的市場迎合點，具有很強的可操作性。 鑒于以上幾點，計劃2002年開發(fā)該項目，初步預計可在2002年初開工。：2002年銷售6萬平米，結算6萬平米；2003年銷售8萬平米，結算8萬平米；2004年銷售7萬平米，結算7萬平米2005年銷售4萬平米，結算4萬平米。土地方補償費22,470749總用地525畝。建筑小品923網(wǎng)球場753建造成本及配套物品購置,一個標準尺寸的網(wǎng)球場為40萬 所得稅：稅前利潤的33%；資金峰值比例 售價變動對各項經(jīng)濟指標的影響：一、售價的影響預計售價預計售價預計售價預計售價預計售價敏感系數(shù)（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）銷售均價(元/m2)3,8003,6103,4203,9904,180 營業(yè)收入114,000108,300102,600119,700125,400 項目利潤25,46520,05314,64130,87736,289 稅后利潤14,38810,7627,13618,01421,641 銷售凈利率%%%%%% 內(nèi)部收益率%%%%%%3） 保本銷售率： % ：就項目本身的收益水平而言，%的銷售凈利率較高,但該項目尚存在以下操作層面上的因素對項目收益有較大影響：1）稅務資源的充分運用：若實現(xiàn)用B公司住宅發(fā)展公司或興業(yè)發(fā)展公司操作該項目，取得營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，則可增加稅后利潤5472萬元，%。35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 小計 80,155 三、凈現(xiàn)金流量 10,102 7,182 4,902 16,371 3,966 14,387 四、累計凈流量 10,102 2,920 1,982 18,353 14,387 14,387 五、平均資金占用 3,804 5,053 1,232 十一、啟動資金獲利倍數(shù)宗地臨近梅江的區(qū)位，將有助于今后本案的營銷、推廣。（3）B公司的品牌及開發(fā)手法在A市處于一流水平，在競爭中處于有利位置。 31,394 付工程款 1,800 10,942 15,688 15,751 5,540 49,721 開發(fā)間接費 211 829 357 267 1,664 期間費用 總體上來看該項目收益水平相當理想。 保本售價：3046元/m2（2）啟動資金獲利倍數(shù) ：根據(jù)上述售價、成本及稅務測算，該項目總體經(jīng)營情況如下：經(jīng)濟指標單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入3800非營業(yè)性公建45015會所、居委會等3000平米，土建1200元/平米，設備及裝修300元/平米七、直接費合計80,3062,677室外照明923室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈,合作方補償費1,00033與合作方初步確定。：玻璃廠項目如果按我司的規(guī)劃設想進行調(diào)整后，,，考慮配套的學校約1萬平米由合作方建設,。左右，屬黃金朝向。由于臨近未來大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學校、幼兒園。 本項目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為A市市房地產(chǎn)開發(fā)熱點，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導上都具有較強的優(yōu)勢?！　　　?. 規(guī)劃設計中建筑空間與景觀空間的有機結合具體反映在規(guī)劃上，意圖實現(xiàn)“花園城市