【正文】 為：跳出局部區(qū)域市場的產(chǎn)品，極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢，主動拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容） 該項目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實力公司的手筆。3．3云水園： 該項目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱。三、整體市場對本案有重大影響的因素：受政府啟動“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個大片的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動力，在該區(qū)域市場內(nèi)將起到不可替代的主導(dǎo)作用，天玻緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點(diǎn)商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ椖康闹饕偁帉κ郑方懊方系陌l(fā)展對天玻項目的影響將是至關(guān)重要和不容忽視的。 梅江生態(tài)居住區(qū) （一）梅江總體狀況分析：總體規(guī)劃：，其中住宅建筑面積15612萬平方米。2）6表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表）遠(yuǎn)傳抄表，再通過梅江卡自動收繳費(fèi)用。（二）重點(diǎn)項目對比分析： 梅江項目與天波項目優(yōu)劣勢對比：優(yōu)劣勢對比項藍(lán)水假期芳水園天玻規(guī)劃用地13．6萬m212．53萬m235．02萬m2總建筑面積12．9萬m211．9萬m225．01萬m2樓面地價1248元/m21248元/m2熱銷面積130（小三室）120產(chǎn)品對比：優(yōu)劣勢對比項藍(lán)水假期芳水園天玻平均單價3900元/m23800元/m2元/m2戶型配比多層（4層半）：65%高層(912層)：30%別墅（未開發(fā)）：5%主力面積118 m2梅江居住區(qū)作為第一個大型的生態(tài)居住區(qū)，倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運(yùn)用，使得購房者的觀念進(jìn)一步更新，產(chǎn)品的更新?lián)Q代又促使市場培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實力客群，同時，大戶型產(chǎn)品的集中開發(fā)，又形成了改善型消費(fèi)較為集中的市場特征。 總體規(guī)劃設(shè)計思路　擬借鑒B公司新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗在A市市南部地區(qū)建設(shè)一個高檔次的居住社區(qū)。 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵l 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合l 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國家二級節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。，在做詳細(xì)規(guī)劃時，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一般來說項目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，容積率也可進(jìn)行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。，但大氣候還未形成，該項目如 果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。 成本預(yù)測依據(jù)項目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他政策性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、新城東區(qū)實際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，單位可售面積完全成本2892元/平米，詳細(xì)構(gòu)成如下：項 目總成本(萬元）單位成本說 明一、土地成本31,3941,046交易費(fèi)472%臨時設(shè)施費(fèi)1425臨時圍墻31萬/臨時辦公室50(裝修)/臨時圍板61萬三、主體工程費(fèi)28,500950新城東區(qū)多層簽約價827元/平米,變更及簽證35元/平米,本項目按860元/平米考慮。環(huán)境設(shè)計1615環(huán)境工程總造價*10%游泳池45015 A市地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅50%、營業(yè)稅20%(區(qū)外項目均為50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項目，但能否實現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮：銷售毛利率%估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本 38,000 38,000 38,000 九、資金峰值比例 可行性結(jié)論（2）項目位于解放南路沿線的末端，位置相對偏遠(yuǎn)，項目周邊 臨近配套、交通都不很完善和便利。 （5）宗地內(nèi)原廠區(qū)的植被極其豐富，且種植的相對規(guī)整，同時在項目周邊有大量的綠地 和水面，在項目規(guī)劃中便于利用。 570 七、內(nèi)部收益率IRR 3,547 4,310 4,281 706 12,844 小計 10,102 27,968 33,668 21,629 6,246 99,613 現(xiàn)金流出現(xiàn)值NPV （1）1）銷售凈利率%十一、營銷費(fèi)用3,990133銷售收入*%十二、總投資86,7682,892綜合管網(wǎng)設(shè)計2037工程費(fèi)的2%。室外燃?xì)庀到y(tǒng)1,55652含氣源發(fā)展基金20元/平米、區(qū)內(nèi)工程費(fèi)28元/平米、灶表費(fèi)3元/平米；出讓金1,96065出讓面積525畝(35萬平米)，評估價約800元/平米,應(yīng)按17%計算，應(yīng)為136元/平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到7%，計56元/平米一.第七章2003年開發(fā)7萬平米。第六章 項目開發(fā)計劃該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢平坦，地塊內(nèi)豎向標(biāo)高與市政干道相符。該項目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設(shè)中，保留了大量的高大樹木，本項目的開發(fā)建設(shè)對完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動該區(qū)域的社區(qū)文化建設(shè)與居住新觀念，并為B公司占領(lǐng)A市市區(qū)重要的住宅市場——南部地區(qū)，有著深遠(yuǎn)的影響?；诿方懊方蠀^(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及B公司在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒B公司新城的成功經(jīng)驗，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項目，具有良好的市場前景。 合理的市政設(shè)施配套l 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置l客戶輔助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。（2）梅江小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣傳導(dǎo)向下，該區(qū)域已經(jīng)形成了消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)和商家開發(fā)的熱點(diǎn)，致使項目的價格已經(jīng)跳出了區(qū)域市場的圈子，形成了自身的價格發(fā)展體系。綠化率38%現(xiàn)階段梅江南地域內(nèi)僅有一個開盤項目即云水園，國際老人村就坐落于該項目。主力面積130160 m2120150 m2（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容）總結(jié)：該項目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競爭中脫穎而出。產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運(yùn)用友誼商場門前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認(rèn)購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運(yùn)用概念引領(lǐng)客戶的消費(fèi)趨向。項目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）產(chǎn)品形式均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率泰達(dá)園9萬9萬多層高層420011012013075%羅馬花園5萬2萬多小高層高層5300150(兩室)且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場空間較為廣闊。第四章 市場研究 付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計劃可看出，基本每筆付款都對應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險。（3），在保證B公司公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項目的整個過程中不受干擾。，協(xié)助B公司公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評估值的7%以下，低于7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成,B公司拿三成）（2）與合作方香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司補(bǔ)償價款和付款計劃①補(bǔ)償價款：總額為1000萬元，補(bǔ)償價款包括合作方前期運(yùn)作費(fèi)用、退出開發(fā)的損失補(bǔ)償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補(bǔ)償。，每3個月付四分之一（即2500萬元）。合作方為香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項目后必須協(xié)助B公司公司與土地方的合作并保證B公司按其原有合作條件與土地方合作。 政策性風(fēng)險評估（1） 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。 取得土地使用權(quán)程序①3.② 出讓金總額:污染企業(yè)外遷項目可享受按土地評估值7%收取出讓金，本項目成本測算時按總規(guī)劃用地面積計算約為1960萬元，如果按凈住宅用地面積出讓,約為1400萬元,可節(jié)省560萬元。燃?xì)猓簹庠礊樘烊粴?，在解放南路有?00的中壓天然氣管道，為項目氣源源頭。現(xiàn)狀情況：目前本項目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條解放南路,為A市市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達(dá)市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，.其現(xiàn)狀路寬30米。項目宗地北面現(xiàn)狀為A市津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場,規(guī)劃 為居住用地,順馳集團(tuán)已與其簽定土地開發(fā)協(xié)議。 場地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有50年歷史，無不良工程地質(zhì)條件。 項目用地主要為A市玻璃廠的廠區(qū),地勢平坦,場地標(biāo)高與解放南路標(biāo)高基本相一致。 ③經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來看，該項目所在的河西區(qū)是A市市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。 ：目前A市公司在手有兩個項目，B公司花園新城（含原有新城項目和紅旗農(nóng)場項目）、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖項目目前處于前期工作階段。由此可看出，A市B公司的主要項目集中在城市的北部。二零零壹年八月 區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征3. 規(guī)劃設(shè)計的可行性分析第六章 項目開發(fā)計劃1. 成本預(yù)測2. 項目優(yōu)勢2.B公司自92年進(jìn)入A市市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為A市的地產(chǎn)先鋒，在A市人的心目中已樹立起第一品牌的形象。在目前市場呼喚B公司的大好形勢下，A市B公司應(yīng)充分利用B公司A市地產(chǎn)先鋒的社會地位和市場影響力，抓住機(jī)遇，多上新項目，擴(kuò)大市場占有率，讓B公司品牌深入到每個A市人心中。 ⑤沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大 型超市等全國聞名的商業(yè)設(shè)施。 該宗地位于A市市區(qū)南部,北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū),行政區(qū)劃屬于河西區(qū),距離中環(huán)線圍堤道段5公里,距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線約 3公里,距離南樓市級商業(yè)中心約6公里，距離規(guī)劃友誼路市級行政中心約5公里。、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況（有無變電站、換熱站等設(shè)施？）（1）項目用地內(nèi)地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒有橫穿廠區(qū)市政的管線。鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、A市科技大廈、新安大廈、深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、A市日報大廈綜合分析，從該項目沿主干路網(wǎng)乘車20分鐘內(nèi)可方便到達(dá)以