【正文】 目 錄第一章 項目簡介 . . . . . . . . . . 2第二章 典型項目對比分析 . . . . . . . 5第三章 市場調(diào)研及產(chǎn)品市場定位 . . . . . 9第四章 初步規(guī)劃構(gòu)想 . . . . . . . . . 21第五章 項目開發(fā)計劃 . . . . . . . . . 23第六章 項目投資估算 . . . . . . . . . 24第七章 項目效益分析 . . . . . . . . . 25第一章 項 目 簡 介1. 1 項目名稱： 天津萬科鄉(xiāng)村家園1. 2 項目地址： 天津市東麗區(qū)東麗湖溫泉旅游度假區(qū)1. 3 項目內(nèi)容： 別墅、公寓、公建配套設施、旅游設施1. 4 可行性研究依據(jù)： 1. 5 項目地理位置及周邊情況：1. 地理位置：本項目位于天津市七個生態(tài)自然保護區(qū)和天津市十大旅游風景區(qū)之一的東麗區(qū)東麗湖溫泉旅游度假區(qū)內(nèi)，津漢公路以北三公里處（）。項目所在地塊南臨東麗湖北岸、西靠湖濱路、北面與天津市電話局培訓中心和頤園賓館隔東麗之光大道相望 （）。2. 宗地地塊情況：項目基地總面積63公頃（945畝）。該地塊原為農(nóng)田用地，場地較平整，無地上及地下建（構(gòu)）筑物，具備開工條件（）。3. 交通狀況：東麗湖溫泉旅游度假區(qū)距外環(huán)線13公里、中環(huán)線19公里，通過津漢公路、衛(wèi)國道與市區(qū)相連。規(guī)劃中的金鐘公路將于99年內(nèi)開工，該路可直接與市區(qū)的金鐘河大街相通，正在建設中的山廣高速公路距本項目所在地僅五公里。項目所在地與京津塘高速公路入口相距11公里，距天津開發(fā)區(qū)19公里（現(xiàn)狀公路里程約25公里），、天津新港30公里。交通條件較為便利。目前在旅游季節(jié)有四條通往市區(qū)的公交專線，平時無公交線路。4. 周邊環(huán)境：東麗湖是為農(nóng)業(yè)灌溉而人工開挖的水庫，蓄水量2200萬立方米，湖岸周長12公里，水域遼闊，（）。東麗湖溫泉旅游度假區(qū)是天津市政府批準的天津地區(qū)七個生態(tài)自然保護區(qū)之一，其水域面積位居各生態(tài)自然保護區(qū)之首。由于水面開闊、水質(zhì)優(yōu)良，湖內(nèi)盛產(chǎn)包括銀魚、湖蝦在內(nèi)的多種名貴水產(chǎn)物種，還有天鵝及其它多種珍惜禽類在湖面棲息。規(guī)劃中的無公害蔬菜、瓜果種植區(qū)，利用溫泉水資源建立的熱帶魚類養(yǎng)殖基地，更突出了該地區(qū)的生態(tài)保護和生態(tài)平衡特點。 東麗湖溫泉旅游度假區(qū)還是天津市政府批準的天津市十大旅游風景區(qū)之一。圍繞湖面開展的浴場、水上游樂、垂釣等休閑旅游項目和保齡球、桑拿浴、室內(nèi)泳館、卡拉OK等綜合娛樂項目，吸引了大批京津塘及周邊其它地區(qū)游客。旅游旺季高峰游客人數(shù)接近4000人/日。該地區(qū)處于山嶺子地熱帶的中心區(qū)域，地熱資源十分豐富，其水質(zhì)具有較好的藥用和理療價值?，F(xiàn)有一口地熱井深度為1800米，水溫高達97℃，自流出水量為45立方米/小時。當?shù)爻霎a(chǎn)的飲用礦泉水，水質(zhì)優(yōu)良。該地區(qū)自然氣候和環(huán)境十分優(yōu)越，由于周邊地區(qū)無工業(yè)項目，其空氣、水體、土壤均沒有受到污染。再加上大面積天然植被和人工綠化，使其作為大規(guī)模旅游度假和別墅居住區(qū)有著及其優(yōu)良的環(huán)境條件。著名的天津國際高爾夫俱樂部、天津濱海國際機場、京津塘高速公路、建設中的山廣高速公路等分布于項目周邊地區(qū)。由于東麗湖溫泉旅游度假區(qū)規(guī)模較大（，），目前除幾個飯店、療養(yǎng)、培訓中心項目和天水國際村的近二十幢別墅（36套）外，還沒有大的開發(fā)項目。 5. 市政配套情況：目前已具備供電、通訊、飲用礦泉水及井水、排水、熱水（包括采暖）、衛(wèi)星電視、道路綠化等設施，但市政配套設施仍不盡完善。 目前當?shù)責o城市自來水，現(xiàn)生活用水主要靠地下水供給。本項目洗、浴用水采用現(xiàn)有地下水，飲用水擬采用管道供應的純凈水。這樣一方面可以禰補無城市自來水的缺陷，另一方面可以提升小區(qū)配套的檔次。 當?shù)貨]有市政煤氣管道是市政配套方面的另一個缺陷。本項目擬引進一家煤氣經(jīng)營企業(yè)，建設一座柜式煤氣站，通過管道為小區(qū)供應煤氣（詳見附圖市政配套現(xiàn)狀、規(guī)劃圖）。1. 6 土地使用權(quán)出讓年限： 土地使用權(quán)出讓年限為70年。1. 7 主要經(jīng)濟技術(shù)指標： 項目總投資： 總占地面積：63萬平方米 總建筑面積： 總銷售收入： 總開發(fā)成本費用： 稅前利潤： 銷售利潤率：22% 投資利潤率：%1. 8 可行性研究報告初步結(jié)論： 本項目的開發(fā)建設可以有效推動東麗湖溫泉旅游度假區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，直接為東麗區(qū)及天津東部的其它地區(qū)創(chuàng)造可觀的商業(yè)機會和就業(yè)機會，對于天津經(jīng)濟發(fā)展重心東移戰(zhàn)略的實施有所貢獻。并且本項目建成后，對于天津市旅游資源的合理開發(fā)、自然生態(tài)資源的保護和利用、豐富天津市的人文景觀、探索大規(guī)模城郊居住區(qū)的建設經(jīng)驗等都有著積極意義。本項目的社會效益是顯著的。本項目對周邊環(huán)境無任何不良影響。項目所在地塊原為農(nóng)田用地，場地較為平整，具備開發(fā)建設條件。本項目開發(fā)可取得較好的經(jīng)濟效益，投資的回報率較高，具備開發(fā)價值，可著手進行開發(fā)。第二章 典型項目對比分析2. 1 上海錦秋加州花園：1. 發(fā)展商：香港遠東發(fā)展有限公司、上海錦秋房地產(chǎn)有限公司2. 項目開發(fā)、銷售情況：錦秋加州花園位于上海市寶山區(qū)祁連鎮(zhèn)陳太路、祁連山路交匯處，上海大學新址對面。項目總占地2000余畝，首期開發(fā)土地180畝，于97年5月31日開工。97年6月15日，首期推出375套聯(lián)排式花園洋房進行內(nèi)部認購，僅兩個月時間，全部銷售一空。97年9月初，二期推出短短兩周時間，即售出100多套。98年4月，二期已予售90%以上，同月項目三期開始上市銷售形勢依然火爆。錦秋加州花園的客戶大多數(shù)來自項目所在的寶山區(qū)和臨近各區(qū)，其中寶鋼公司客戶幾乎占了半壁江山。3. 項目特點：（1）以上海市為依托，在市郊開發(fā)的大規(guī)?！俺墙夹∽≌表椖?。（2）高檔次、高品質(zhì)的大規(guī)模小住宅群，回歸自然、寧靜祥和、平易近人的 規(guī)劃設計理念，使人感到親切、自然、舒適，給人以“家”的感覺。中 底價位的銷售價格，使其更加貼近大眾，真正成為老百姓買得起、住得 好的別墅。 (3) 聘請著名的澳洲勃魯斯設計事務所，以歐美三層聯(lián)排式花園洋房為藍 本。戶型經(jīng)濟、實用，戶內(nèi)布局合理、緊湊。每戶上下三層、獨立門戶， 面積137178平方米，前院有停車位、后院有私家花園。項目總體規(guī)劃 以低層、低密度為主要特點。 (4) 大規(guī)模高檔綜合社區(qū)形象鮮明。小區(qū)占地2000畝，規(guī)模宏大。小區(qū)配 套完善，商業(yè)、教育、交通、業(yè)主會所、社區(qū)廣場等設施一應俱全。小 區(qū)的環(huán)境設計和公共空間組織匠心獨具，大面積綠化更襯托出小區(qū)的田 園別墅風情。 (5) 項目離市中心區(qū)較遠，地理位置與上海傳統(tǒng)的區(qū)位觀念有一定距離。但 交通條件較好。2. 2 廣東省番禹市祈福新屯： 1. 發(fā)展商： 廣州市番禹祈福新屯房地產(chǎn)有限公司（由番禹市房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)總公司、番禹市農(nóng)工商聯(lián)合企業(yè)總公司合資組建） 項目開發(fā)、銷售情況： 祈福新屯位于廣州市遠郊的番禹市橋興大道、市廣路交匯處。項目總規(guī)劃占地6000畝，起步區(qū)為2000畝。項目首期于95年初開工，至98年中起步區(qū)已開發(fā)完成。 目前已經(jīng)推出的4000余幢共9000多套聯(lián)排別墅，已售出將近90%。 祈福新屯的業(yè)主有近半數(shù)來自港、澳地區(qū)，其余多來自廣州、順德等周邊城市。 項目特點：(1) 以廣州、香港等大城市為依托，興建的大規(guī)模度假、居住區(qū)。距廣州 市區(qū)車程約30分鐘，乘車（船），交通十分便利。(2) 售價屬中低價位，與周邊物業(yè)相比具有一定優(yōu)勢。項目遠離喧囂鬧市、周圍環(huán)境優(yōu)良、高達75%的綠化面積和富有創(chuàng)意的小區(qū)環(huán)境規(guī)劃，儼然一處極具吸引力和親和力的世外桃源。(3) 小區(qū)內(nèi)的三層、三層半的聯(lián)排別墅、獨立別墅和部分公寓，戶型經(jīng)濟、實用，最小公寓（兩房、兩廳）面積僅59平方米，每幢別墅及公寓均有前后院和露臺?？傮w規(guī)劃上具有低層、低密度的特點。(4) 小區(qū)規(guī)模宏大，總占地6000畝，目前開發(fā)2000畝。開發(fā)規(guī)模居廣州市前三位。社區(qū)配套和市政配套完善。在小區(qū)環(huán)境上舍得投入，面積達80畝的人工湖堪稱廣東及周邊各省之最。(5) 項目距廣州市區(qū)較遠，但交通較發(fā)達。2. 3 項目背景分析： 上述兩個項目與本項目有許多相似之處。下面從項目所在城市背景、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展狀況等方面進行對比分析：1. 項目所在城市背景： （1）上海、廣州、天津三個城市，都是國內(nèi)的老工業(yè)城市，工業(yè)基