【正文】 經(jīng)濟新的增長點。 4. 環(huán)境保護： 全市環(huán)保事業(yè)近年取得了新的進展。城市對外交通：高速、高等級公路四通八達、鐵路縱橫交錯。天津經(jīng)濟發(fā)展重心東移戰(zhàn)略的實施和濱海新區(qū)的建設已進入關鍵時期。%，%。 天津市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展目標： 1. 總體目標：到2010年，努力把天津建設成為全國率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的地區(qū)之一, 成為中國北方的商貿(mào)金融中心、技術先進的綜合性工業(yè)基地、全方位開放的現(xiàn)代化國際港口大都市。 上述兩個項目的成功絕非偶然的巧合，在某種程度上啟示了大城市住宅建設的發(fā)展趨勢。（2） 高檔次、低價格的產(chǎn)品類型，滿足了眾多改善型客戶的需求。面向大眾的中低價位、高檔次、大規(guī)?！俺墙夹∽≌表椖亢苌伲荒軡M足改善型客戶的需求，市場空檔較大。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)的熱點和重心都有一個轉(zhuǎn)移的過程，都經(jīng)歷了由市內(nèi)到市區(qū)外圍而后向近郊發(fā)展的過程。均為國內(nèi)為數(shù)不多的區(qū)域性中心城市，對周邊地區(qū)的輻射和帶動作用很強。2. 3 項目背景分析： 上述兩個項目與本項目有許多相似之處。開發(fā)規(guī)模居廣州市前三位。項目遠離喧囂鬧市、周圍環(huán)境優(yōu)良、高達75%的綠化面積和富有創(chuàng)意的小區(qū)環(huán)境規(guī)劃，儼然一處極具吸引力和親和力的世外桃源。 祈福新屯的業(yè)主有近半數(shù)來自港、澳地區(qū)，其余多來自廣州、順德等周邊城市。2. 2 廣東省番禹市祈福新屯： 1. 發(fā)展商： 廣州市番禹祈福新屯房地產(chǎn)有限公司（由番禹市房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)總公司、番禹市農(nóng)工商聯(lián)合企業(yè)總公司合資組建） 項目開發(fā)、銷售情況： 祈福新屯位于廣州市遠郊的番禹市橋興大道、市廣路交匯處。小區(qū)配 套完善，商業(yè)、教育、交通、業(yè)主會所、社區(qū)廣場等設施一應俱全。每戶上下三層、獨立門戶， 面積137178平方米，前院有停車位、后院有私家花園。（2）高檔次、高品質(zhì)的大規(guī)模小住宅群，回歸自然、寧靜祥和、平易近人的 規(guī)劃設計理念，使人感到親切、自然、舒適，給人以“家”的感覺。97年9月初，二期推出短短兩周時間，即售出100多套。本項目開發(fā)可取得較好的經(jīng)濟效益，投資的回報率較高，具備開發(fā)價值，可著手進行開發(fā)。并且本項目建成后，對于天津市旅游資源的合理開發(fā)、自然生態(tài)資源的保護和利用、豐富天津市的人文景觀、探索大規(guī)模城郊居住區(qū)的建設經(jīng)驗等都有著積極意義。 當?shù)貨]有市政煤氣管道是市政配套方面的另一個缺陷。 5. 市政配套情況：目前已具備供電、通訊、飲用礦泉水及井水、排水、熱水（包括采暖）、衛(wèi)星電視、道路綠化等設施，但市政配套設施仍不盡完善。該地區(qū)自然氣候和環(huán)境十分優(yōu)越，由于周邊地區(qū)無工業(yè)項目，其空氣、水體、土壤均沒有受到污染。旅游旺季高峰游客人數(shù)接近4000人/日。由于水面開闊、水質(zhì)優(yōu)良，湖內(nèi)盛產(chǎn)包括銀魚、湖蝦在內(nèi)的多種名貴水產(chǎn)物種，還有天鵝及其它多種珍惜禽類在湖面棲息。交通條件較為便利。該地塊原為農(nóng)田用地，場地較平整，無地上及地下建（構）筑物，具備開工條件（）。目 錄第一章 項目簡介 . . . . . . . . . . 2第二章 典型項目對比分析 . . . . . . . 5第三章 市場調(diào)研及產(chǎn)品市場定位 . . . . . 9第四章 初步規(guī)劃構想 . . . . . . . . . 21第五章 項目開發(fā)計劃 . . . . . . . . . 23第六章 項目投資估算 . . . . . . . . . 24第七章 項目效益分析 . . . . . . . . . 25第一章 項 目 簡 介1. 1 項目名稱： 天津萬科鄉(xiāng)村家園1. 2 項目地址： 天津市東麗區(qū)東麗湖溫泉旅游度假區(qū)1. 3 項目內(nèi)容： 別墅、公寓、公建配套設施、旅游設施1. 4 可行性研究依據(jù)： 1. 5 項目地理位置及周邊情況：1. 地理位置：本項目位于天津市七個生態(tài)自然保護區(qū)和天津市十大旅游風景區(qū)之一的東麗區(qū)東麗湖溫泉旅游度假區(qū)內(nèi)，津漢公路以北三公里處（）。3. 交通狀況：東麗湖溫泉旅游度假區(qū)距外環(huán)線13公里、中環(huán)線19公里，通過津漢公路、衛(wèi)國道與市區(qū)相連。目前在旅游季節(jié)有四條通往市區(qū)的公交專線，平時無公交線路。規(guī)劃中的無公害蔬菜、瓜果種植區(qū)，利用溫泉水資源建立的熱帶魚類養(yǎng)殖基地，更突出了該地區(qū)的生態(tài)保護和生態(tài)平衡特點。該地區(qū)處于山嶺子地熱帶的中心區(qū)域，地熱資源十分豐富，其水質(zhì)具有較好的藥用和理療價值。再加上大面積天然植被和人工綠化，使其作為大規(guī)模旅游度假和別墅居住區(qū)有著及其優(yōu)良的環(huán)境條件。 目前當?shù)責o城市自來水，現(xiàn)生活用水主要靠地下水供給。本項目擬引進一家煤氣經(jīng)營企業(yè)，建設一座柜式煤氣站，通過管道為小區(qū)供應煤氣（詳見附圖市政配套現(xiàn)狀、規(guī)劃圖）。本項目的社會效益是顯著的。第二章 典型項目對比分析2. 1 上海錦秋加州花園：1. 發(fā)展商：香港遠東發(fā)展有限公司、上海錦秋房地產(chǎn)有限公司2. 項目開發(fā)、銷售情況：錦秋加州花園位于上海市寶山區(qū)祁連鎮(zhèn)陳太路、祁連山路交匯處，上海大學新址對面。98年4月，二期已予售90%以上，同月項目三期開始上市銷售形勢依然火爆。中 底價位的銷售價格，使其更加貼近大眾，真正成為老百姓買得起、住得 好的別墅。項目總體規(guī)劃 以低層、低密度為主要特點。小 區(qū)的環(huán)境設計和公共空間組織匠心獨具，大面積綠化更襯托出小區(qū)的田 園別墅風情。項目總規(guī)劃占地6000畝，起步區(qū)為2000畝。 項目特點：(1) 以廣州、香港等大城市為依托，興建的大規(guī)模度假、居住區(qū)。(3) 小區(qū)內(nèi)的三層、三層半的聯(lián)排別墅、獨立別墅和部分公寓，戶型經(jīng)濟、實用，最小公寓（兩房、兩廳）面積僅59平方米，每幢別墅及公寓均有前后院和露臺。社區(qū)配套和市政配套完善。下面從項目所在城市背景、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展狀況等方面進行對比分析：1. 項目所在城市背景： （1）上海、廣州、天津三個城市，都是國內(nèi)的老工業(yè)城市，工業(yè)基礎雄厚。 （3）城市人口眾多、居民收入水平和經(jīng)濟承受能力相對較高，對改善居住條件有較高的期望，市場供給產(chǎn)品與客戶期望有距離。但這種轉(zhuǎn)移過程有一個由南方到北方的時間差。3. 項目共同特點：上海錦秋加州花園和廣州祈福新屯項目的成功，不僅由于準確的切入市場空檔，選擇了不被眾多開發(fā)商看好的地段，在開發(fā)熱尚未形成之際，迅速搶占先機。（3） 自然環(huán)境優(yōu)越，小區(qū)規(guī)模大，小區(qū)規(guī)劃上體現(xiàn)舒適、親切和回歸自然的風格。天津的經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)開發(fā)進程要比上海、廣州落后35年，目前正是市場機會不斷涌現(xiàn)的時候。 2. 階段性目標：一九九四年，天津市確定的四大階段性發(fā)展目標是：提前3年（至一九九七年)實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值翻兩翻；用5至7年基本完成市區(qū)成片危陋平房改造任務；用8年左右把國有大中型企業(yè)嫁接、調(diào)整、改造一遍；用10年左右基本建成（位于市區(qū)東部的）濱海新區(qū)。位于市區(qū)東部的開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)發(fā)展繼續(xù)加快。3. 2 天津市城市規(guī)劃及基礎設施建設： 1. 城市規(guī)劃： 天津市地處華北平原北部，是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟中心，是中國北方十省市對外經(jīng)貿(mào)往來的主要窗口。位于市區(qū)東部的現(xiàn)代化海港和航空港設施優(yōu)良。已建立的：環(huán)境監(jiān)測站20個、自然保護區(qū)5個、煙塵控制區(qū)55個，面積達487平方公里。2. 天津市房地產(chǎn)市場走勢： （1）1994年市政府提出用57年基本完成市區(qū)成片危陋平房改造計劃。由于西南部地區(qū)開發(fā)較早，體北居住區(qū)、王頂?shù)倘A苑居住區(qū)已形成一定規(guī)模，地價和房價上漲。最后，由于地價等成本相對較低，這一地區(qū)的同等位置物業(yè)較西南部地區(qū)要低3040%，有較大價值上升空間。由于現(xiàn)有別墅項目規(guī)模較小，其社區(qū)形象難成氣候。 4. 宏觀經(jīng)濟政策和形勢的影響：首先，繼1998年國家實行積極的財政政策后，1999年國家仍將繼續(xù)推行較為積極的財政政策。再者，金融界紛紛開展住房消費信貸業(yè)務、貸款額度和貸款方式日益靈活、城市居民收入和生活水平逐年提高、人們消費觀念的轉(zhuǎn)變等因素將把潛在的需求轉(zhuǎn)化為實際的購買力，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生不可低估的推動作用。但是，近年來隨著天津市危改大片的逐步完成和市政路橋建設的不斷完善，使得今后數(shù)年拆遷面積呈大幅下降趨勢，一定程度上減少了市場需求；近兩年房地產(chǎn)市場的異?；鸨?，大批開發(fā)項目紛紛上馬，導致市場供給激增，今后數(shù)年市場供給將呈相對過剩態(tài)勢，供求關系的變化將導致競爭的加劇。對目前房地產(chǎn)市場的形勢，既要有清醒的認識，也要有堅定