【正文】 地點(diǎn) 友誼南路與潭江道交口 解放南路 開發(fā)商 津興地產(chǎn) 交通 距離外環(huán)線不足 1 公里 ,有上外環(huán)的出入口 配套公建 國際康體中心 （國際老人村） 小學(xué) 配套設(shè)施 地?zé)釡厝?、三水入戶、安防系統(tǒng) 容積率 1 綠化率 38% 工程進(jìn)度 2020 年 12 月底交工 可售面積 118280 m2 主力面積 118 m2 主力總價(jià) 41 萬元（公寓） 110 萬元（別墅） 熱銷面積 118 m2 產(chǎn)品對(duì)比： 優(yōu)劣勢對(duì)比項(xiàng) 云水 園 天玻 平均單價(jià) 2450 元 /m2 2950 元 /m2 元 /m2 戶型配比 多層（ 4 層半）： 70% 高層 (9 層 )： 20% 別墅（ 層）： 10% 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 20% 面積配比 多層（ 4 層半）： 118 m2 高層 (912 層 )： 160 m2 別墅（未開發(fā)）： 220 m2 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 價(jià)格 多層：起價(jià) 3120 小高層：起價(jià) 3400 別墅：起價(jià) 5000 元 /平方米 多層： 3800 起價(jià) 小高層： 3300 起價(jià) 聯(lián)排別墅： 4800 起價(jià) 主力戶型 118 m2 梅江、梅江南總體特點(diǎn)分析 : （ 1）上述居住區(qū)位于友誼路延長線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對(duì)天玻項(xiàng)目所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。（以上數(shù)據(jù)摘自《天津日?qǐng)?bào)》） 規(guī)劃部門對(duì)梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā)的一個(gè)生態(tài)、超前型和智能化的 21 世紀(jì)康居社區(qū)。 ? 高新建材：運(yùn)用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料 ? 新技術(shù)： 中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處理，遠(yuǎn)傳技術(shù)換熱。 3）通過梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)提供全方面的信息服務(wù)。 配套： ? 智能化： 1）專用 10 兆寬帶網(wǎng)線入戶。 開發(fā)節(jié)奏及上市安排： 該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè) ，正在建設(shè)的為 1 － 6地，規(guī)劃占地 公頃，總建筑面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米，水面 公頃。整個(gè)居住區(qū)共劃分為 15 個(gè)居住小區(qū)和 2 個(gè)公建區(qū)。 三、整體市場對(duì)本案有重大影響的因素： 受政府啟動(dòng) “梅江 ”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個(gè)大片的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動(dòng)力，在該區(qū)域市場內(nèi)將起到不可替代的主導(dǎo)作用，天玻緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點(diǎn)商圈的輻射范圍內(nèi)，故此 ，上述兩個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ?xiàng)目的主要競爭對(duì)手，梅江及梅江南的發(fā)展對(duì)天玻項(xiàng)目的影響將是至關(guān)重要和不容忽視的。在同檔次產(chǎn)品中，該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計(jì)還是相當(dāng)?shù)轿坏模?項(xiàng)目性能比達(dá)到了較佳的效果，重點(diǎn)吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶。 總結(jié)：該項(xiàng)目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購房升值為主導(dǎo)賣點(diǎn)，并期望借助梅江的建設(shè)來完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢推小勢的做法。別墅分為 2 280平方米兩種，均價(jià)約在 5300 元 /平米左右 。 總結(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品方面不具備競爭優(yōu)勢，主要依靠生態(tài)、科技的運(yùn)用為主要競爭點(diǎn)，最市場炒做的很熱，但項(xiàng)目開發(fā)、策劃方面并無突破性的拓展。 產(chǎn)品面積偏大，主力戶型在 140160 之間，戶型并無創(chuàng)新，同市場有很大趨同性。 3． 2 梅江 藍(lán)水假期： 藍(lán)水假期以小高層 (912 層 )、多層（ 45 層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為 1：1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時(shí)，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價(jià)值。該項(xiàng)目一直以高科技的 “H 概念社區(qū) ”為宣傳主題，目標(biāo)客群直指 “高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的 ’H’一族 ”。 項(xiàng)目名稱 規(guī)模（ m2） 發(fā)售資源（ m2） 產(chǎn)品形式 均價(jià)（元 /m2） 主力產(chǎn)品（ m2） 消化率 泰達(dá)園 9 萬 9 萬 多層高層 4200 110120130 75% 羅馬花園 5 萬 2 萬多 小高層高層 5300 150(兩室 ) 70% ： 個(gè)案分布與宗地位置關(guān)系圖： 3． 1 世紀(jì)城： 該項(xiàng)目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在 100 平方米（兩室）以及 140（平米）三室。 項(xiàng)目名稱 規(guī)模（ m2） 發(fā)售資源（ m2） 建筑形式 容積率 均價(jià)（元 /m2） 主力產(chǎn)品（ m2） 消化率 世紀(jì)城 22 萬 20 萬 多層小高層 1． 29 3600 100（兩室） 140（三室） 70% 芳水園 萬 約 2 萬 多層小高層 3800 120150 15% 藍(lán)水假期 萬 內(nèi)認(rèn)期 萬 多層小高層 0． 9 3900 140160 20% (4) 4000 元 /平米 此類產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢是絕對(duì)的，同時(shí)，產(chǎn)品開發(fā)上追求深度，比較注重對(duì)文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。 且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項(xiàng)目有： 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 （ m2） 建筑形式 綠化率 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 瑞江花園（一期） 整體 40 萬 多層 35% 2400 7090（兩室） 金海灣 20 萬 多層 30% 2480 90100（兩室） 榮華園 3 萬 多層 36% 2300 8090（兩室） (2) 2500—3500 元 /平米： 該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對(duì)主力產(chǎn)品地位。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實(shí)力較弱的外遷戶的需求。 ◆ 區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品的集合特征： 河西市場產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，各 檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區(qū)域。 ? 平均單價(jià)走勢： 河西區(qū)的平均單價(jià)一直在 3200 元 /平米到 3300 元 /平米之間，平均價(jià)位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。 ? 銷售量： 該區(qū)域市場的銷售量一直穩(wěn)步增長，尤其是 2020 年的增長幅度最大，與 99 年同比增長了61%。 4)開發(fā)時(shí)間較早的區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購買力強(qiáng)，改善的需求愿望強(qiáng)， 對(duì)于區(qū)外市場的輻射力強(qiáng)。 2） 從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對(duì)較大。 2020 年該區(qū)域市場住宅累計(jì)供 應(yīng)量為 萬平米，當(dāng)年銷量 萬平米，市場基本處于平衡狀態(tài)。 第四章 市場研究 一 .區(qū)域市場成長狀況： ： 該項(xiàng)目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環(huán)線 公里。 三 .總體評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目總體講法律手續(xù)比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地局辦理協(xié)議出讓，合作風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。 ，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動(dòng)生產(chǎn)，對(duì)企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價(jià)證券等資產(chǎn)作抵押，按照評(píng)估價(jià)格或約定價(jià)格，由市財(cái)政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。 （ 5） 付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計(jì)劃可看出，基本每筆付款都對(duì)應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險(xiǎn)。 （ 3） 土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無法律糾紛。 （ 1） 合作背景：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè) ,其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地 ,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn) ,同時(shí)該公司也想通過建設(shè)新廠擴(kuò)大規(guī)模和進(jìn)行技術(shù)改造 ,增加企業(yè)競爭力 ,該公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司簽定了土地開發(fā)意向書 ,通過談判 , 香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司同意退出該項(xiàng) 目 ,前提是我司承諾 1000萬元補(bǔ)償費(fèi) , 在此情況下 ,萬科直接與土地方進(jìn)行合作。 ，在保證萬科 公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過程中不受干擾。 b. 負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項(xiàng)目立項(xiàng)后 90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約 300畝開發(fā)用地，其余用地在 2020 年 6 月底前提供給萬科公司使用。 200 萬元在上述第三次付款后 1 年內(nèi)分兩次付清。 的 7%以下后一周內(nèi)，萬科公司支付 300 萬元。 ，協(xié)助萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的 7%以下，低于 7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成 ,萬科拿三成） （ 2）與合作方香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司補(bǔ)償價(jià)款和 付款計(jì)劃 ① 補(bǔ)償價(jià)款：總額為 1000 萬元，補(bǔ)償價(jià)款包括合作方前期運(yùn)作費(fèi)用、退出開發(fā)的損失補(bǔ)償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補(bǔ)償。 、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。 、資料、證明等，并負(fù)責(zé)提供人員配合。 ③ 土地方的主要工作 90 日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約 300 畝開發(fā)用地，其余用地在 2020 年 6 月底前提供給萬科公司使用。 10000 萬元補(bǔ)償費(fèi)，每 3 個(gè)月付四分之一（即 2500 萬元）。然后萬科公司去辦理項(xiàng)目立項(xiàng) ,如果該項(xiàng)目立項(xiàng)不成 ,該筆款如數(shù)退回給萬科公司。 （ 1）與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價(jià)款及付款進(jìn)度 ① 土地價(jià)款：總占地面積為 525 畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為 22470 萬元（以 萬元 /畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （ 2）操作方式 萬科與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)， 與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。 合作方為香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項(xiàng)目后必須協(xié)助萬科公司與土地方的合作并保證萬科按其原有合作條件與土地方合作。我們分析，如果沒有大的政策變化，應(yīng)能實(shí)施，同時(shí)在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到 7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出 7%的部分費(fèi)用。 4. 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 （ 1） 項(xiàng)目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動(dòng)，新開工面積在 30 萬平米左右，是由政府組織實(shí)施的項(xiàng)目，該項(xiàng)目上馬一定會(huì)對(duì)梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護(hù)的原因， 會(huì)控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項(xiàng)目會(huì)被推遲立項(xiàng)，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)天津公司與當(dāng)?shù)卣牧己玫年P(guān)系，通過多方工作，應(yīng)能解決立項(xiàng)問題。詳細(xì)說明 （ 3）取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制 土地方新廠址剛選定，還未開工建設(shè)，其能否按時(shí)搬遷，起決于新廠的建設(shè)進(jìn)度，這是風(fēng)險(xiǎn)所在。 ③ 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。 3. 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估 （ 1） 取得土地使用權(quán)程序 ① 萬科與天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。 綜合分析該 項(xiàng)目地價(jià)比較接近市場價(jià)位，能為我方接受。兩者同比，梅江高出 萬元 /畝，同時(shí)，梅江為安居項(xiàng)目，地價(jià)中不含出讓金、契稅等費(fèi)用，且為招標(biāo)拍賣項(xiàng)目，地價(jià)支付時(shí)間急促。（列表說明上述問題） 3．周邊地價(jià)的比較： ① 與梅江地價(jià)的比較： 梅江拍賣價(jià)為 1248 元 /平方米（樓面地價(jià)），該地價(jià)中為含市政配套的熟地價(jià)，容積率在 左右，推算其可用地地價(jià)為 萬元 /畝。兩者相差 10萬 M2。 ③ 合計(jì)毛地補(bǔ)償費(fèi)用為 23470 萬元，即 45 萬元 /畝， 折到住宅用地為 60 萬元 /畝?？山ㄔO(shè)用地中 ,住宅用地與配套公建用地補(bǔ)償價(jià)格相同 ,即總占地面積為 525 畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為 22470 萬元（以 萬元 /畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 供熱：為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱 ,近期在集中供熱不到位 時(shí)由政府供熱部門提供臨時(shí)鍋爐房供熱。