【正文】 三 .結論及建議 該項目在城市西南部樹立了一個具有知名品牌、高品質、高檔的大型規(guī)模社區(qū)，為萬科 在天津又樹立一個標志性產品，同時投資回報率較高，具 有開發(fā)價值，該項目可行。 二 .項目劣勢： （ 1）但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側來看，仍有天津油氈廠、天津無縫鋼管廠 等工廠企業(yè)，同時道路兩側房屋、綠化均較破舊，同友誼路沿線比較，差別較大，地 理位置不占據絕對優(yōu)勢。 （ 4）本案所在區(qū)域的購買力較強，中高檔市場發(fā)育較為成熟，據統(tǒng)計，今年上半年成交貨值在 30 萬元以上的產品占本區(qū)需求量的 52%，占全市該檔次產品成交的 32%，占全市該檔次產品成交之首。 （ 2）萬科的品牌已經深得消費者認同，但由于萬科在西南部市場一直未有開發(fā)項目，故造成了一定的追隨萬科品牌的潛在客群存在，宗地的開發(fā)，將極充分的調動這部分潛在人群。 第八章 可行性結論 一 .項目優(yōu)勢： （ 1）政府對梅江的宣傳導向，以及梅江項目自身的炒做，提升了河西區(qū)黑牛城道外側的地位，吸引了有效消費群體的關注。 總體上來看該項目收益水平相當理想。 1） 成本變動對各項經濟指 標的影響： 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%） 單位成本 (元 /m2) 2, 2, 2, 2, 3, 總投資 86, 82, 78, 91, 95, 項目利潤 25, 29, 34, 21, 16, 稅后利潤 14, 17, 20, 11, 8, 銷售凈利率 % % % % % % 內部收益率 % % % % % % 2） 售價變動對各項經濟指標的影響： 一、售價的影響 預計售價 預計售價 預計售價 預計售價 預計售價 敏感系數 （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%） 銷售均價 (元 /m2) 3,800 3,610 3,420 3,990 4,180 營業(yè)收入 114,000 108,300 102,600 119,700 125,400 項目利潤 25,465 20,053 14,641 30,877 36,289 稅后利潤 14,388 10,762 7,136 18,014 21,641 銷售凈利率 % % % % % % 內部收益率 % % % % % % 3） 容積率變動各項指標的變化 主要指標 容積率（ ） 容積率（ ） 容積率（ ） 容積率（ ） 容積率（ ） 可售面積（ m2） 300, 300, 300, 300, 300, 營業(yè)收入 114, 97, 105, 117, 122, 總投資 86, 78, 82, 93, 100, 項目利潤 25, 18, 22, 21, 19, 稅后利潤 14, 9, 12, 11, 10, 銷售凈利率 % % % % % % 內部收益率 % % （ 1） 保本售價： 3046 元 /m2 （ 2） 保本銷售率： % ： 就項目本身的收益水平而言， %的銷售凈利率較高 ,但該項目尚存在以下操作層面上的因素對項目收益有較大影響： 1）稅務資源的充分運用： 若實現用萬科住宅發(fā)展公司或興業(yè)發(fā)展公司操作該項目，取得營業(yè)稅及所得稅 50%的優(yōu)惠，則可增加稅后利潤 5472 萬元，使項目銷售凈利率達到 %。 五、園林環(huán)境 1,770 59 依設計方案的不同而不同 環(huán)境設計 161 5 環(huán)境工程總造價 *10% 綠化建設費 1,220 41 區(qū)內、區(qū)外綠化支出，新城約為 65 元 /平方米 建筑小品 92 3 新城此項造價約為 元 /平方米 圍墻建造費 115 4 包括永久性圍墻、圍欄及大門 ,約為 500 元 /延米 ,本項目圍墻約為 2300米 室外照明 92 3 室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈 ,新城此項造價約為 元 /平方米 室外零星設施 92 3 各種指示牌、標識牌、示意圖等 ,新城此項造價約為 元 /平方米 六、公建配套費 1,495 50 幼兒園 280 9 按 2020 平米考慮，每平米土建 1200 元，配置費 200 元 /平米 游泳池 450 15 網球場 75 3 建造成本及配套物品購置 ,一個標準尺寸的網球場為 40 萬 兒童游樂設施 240 8 土建、設備、各項設施 , 非營業(yè)性公建 450 15 會所、居委會等 3000 平米，土建 1200 元 /平米，設備及裝修 300元 /平米 七、直接費合計 80,306 2,677 八、不可預見費 808 27 直接成本 *1% 九、開發(fā)間接費 1,664 55 監(jiān)理費 214 萬 (7 元 /平 )/行政管理費 960 萬 (20 萬每月 )/利息 730萬 十、開發(fā)成本 82,778 2,759 十一、營銷費用 3,990 133 銷售收入 *% 十二、總投資 86,768 2,892 二 .稅務分析 天津地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目 前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅 50%、營業(yè)稅 20%(區(qū)外項目均為 50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅 50%的優(yōu)惠，目前初步計劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項目，但能否實現稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮： 營業(yè)稅及附加：銷售收入的 %； 所得稅：稅前利潤的 33%； 土地轉讓契稅：土地成本（拆遷補償費、土地出讓金、大市政配套費）的 3%； 即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項目（業(yè)務）及公司本部費用的存在，實際稅付可能遠低于 33%，但從項目評價角度，暫不考慮該因素 。 出讓金 1,960 65 出讓面積 525 畝 (35 萬平米 )，評估價約 800 元 /平米 ,應按 17%計算，應為 136 元 /平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到 7%，計 56 元 /平米 大市政配套費 5,033 168 建筑面積 18 萬平米 *165 元 /平米 ,其中含污水 2雨水 3煤氣 自來水 2道路及其他 45 元 /平米 交易費 47 2 評估值的 % 契稅 884 29 土地補償費 /出讓金 /大配套之和的 3% 二、開發(fā)前期費 5,205 173 勘察設計費 1,190 40 報批報建費 3,752 125 三通一平費 122 4 場地具備道路 \場地平整，按新城標準考慮臨水 31 萬元 \臨電 92 萬元 . 臨時設施費 142 5 臨時圍墻 31 萬 /臨時辦公室 50(裝修 )/臨時圍板 61 萬 三、主體工程費 28,500 950 新城東區(qū)多層簽約價 827 元 /平米 ,變更及簽證 35 元 /平米 ,本項目按 860元 /平米考慮 。 第七章 投資收益 分析 一 . 成本預測 依據項目現狀條件、各專業(yè)配套收費標準及其他政策性收費標準、新城東區(qū)實際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，估算該項目總投資 億元，單位可售面積完全成本 2892元 /平米，詳細構成如下： 項 目 總成本 (萬元） 單位成本 說 明 一、土地成本 31,394 1,046 土地方補償費 22,470 749 總用地 525 畝，每畝 萬元 。 2020 年開發(fā) 萬平米。 2020 年開發(fā) 7 萬平米。 二 .開發(fā)周期安排： 玻璃廠項目如果按我司的規(guī)劃設想進行調整后，項目總建筑面積為 萬平米 ,其中住宅面積約 萬平米，配套非營業(yè)性公建面積 萬平米，考慮配套 的學校約 1 萬平米由合作方建設 ,我司建設約 萬平米的非營業(yè)性公建 ,可銷售住宅面積約 萬平米。 ，不適合做儲備項目。 第六章 項目開發(fā)計劃 一 .開發(fā)機遇： 2020 年經營計劃，需要有新的項目上馬，提供利潤支持，以保證完 成集團下達的經營計劃。 ，當前基本生活配套設施不健全，需按規(guī)劃配套建設公建，規(guī)劃配套公建面積約 萬平米，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建?？傮w來講場地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設想。東至市政干道 ——解放南路，需退綠化隔離帶 50 米；北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶 10 米；西至市政景觀河 ——衛(wèi)津河，需退綠化隔離帶 20 米；南至市政規(guī)劃路。 ，朝向南偏東 15。 ： ① 總用地面積 : 萬平方米 其中 : 市政待征地 : 萬平方米 居住用地 : 萬平方米 ② 總建筑面積 : 萬平方米 居住用地容積率 : 其中 : 非營業(yè)性公建： 萬平方米 營業(yè)性公建： 萬平方米 住宅總建筑面積： 萬平方米 住宅容積率 : ③ 住宅建設用地 : 萬平方米。 二 .規(guī)劃設計的 可行性分析 ,該小學不單純?yōu)樵擁椖糠?,而是為總個控規(guī)單元區(qū)域內居民服務 ,由于項目用地南側梅江二期用地內規(guī)劃有一規(guī)模較大的國際學校距離本項目較近 ,本項目內小學就有可能不必須建設 ,我司希望規(guī)劃調整掉該學校 ,但目前未確定 ,在規(guī)劃時仍考慮建設 ,同時合作方表示他們出面來調規(guī)劃或建設學校 ,我司按規(guī)定交納有關教育建設費用。部分配套設施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但周邊地區(qū)當前可利用的配套資源較為缺乏。 5. 玻璃廠項目位于梅江居住區(qū)東南、梅江南居住區(qū)以東，西臨市政景觀河 ——衛(wèi)津河，北側為城市規(guī) 劃道路，東臨城市主干道 ——解放南路，交通十分便利。但在現階段也存在著熱點開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產品單一的弊端。 3. 充分考慮住宅建設中新技術、新材料的應用，并達到國家二級節(jié)能標準 。推出低層聯(lián)排別墅、獨立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產品。 ? 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內涵 暢通有效的交通組織及交通工具停放設置 ? 優(yōu)秀的住宅戶型配以風格獨特的立面設計 ? ? 經濟、實用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套 充分利用現狀植物保留，點、線、面的景觀設計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機的相結 合 ? 合理的市政設施配套 ? ? 規(guī)劃設計中建筑空間與景觀空間的有機結合 具體反映在規(guī)劃上，意圖實現 “花園城市 ”構想，規(guī)劃設計成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內具有完整的配套服務設施及管理系統(tǒng)，滿足 “以人為本 ”的居住理念。 第五章 規(guī)劃設計要點 一 .初步規(guī)劃設計思路 1. 總體規(guī)劃設計思路 擬借鑒萬科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經驗在天津市南部地區(qū)建設一個高檔次的居住社區(qū)。 客戶輔助體：追求高品質生活質量的改善型客戶。在職業(yè)特點上主要集中于經商人士、外企白領、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質的生活質量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設施等要求比區(qū)域內現有小區(qū)要提高一個檔次。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經濟條件允許的情況下在考慮地點、環(huán)境等其它因素。 ? 追求高品質生活質量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現有住房條件為主要購房目的，追求面積指標增大、產品改進，同時又追求居住環(huán)境改善、居住品質提高，此類客戶消費觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。 四 .區(qū)域目標市場客層研究和市場定位 ： 該區(qū)域客戶基本分為三類： ? 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對住宅各項指標全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運用、物 業(yè)品牌等方面。 （ 4）加劇了該區(qū)域的市場競爭。 （ 3）生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導市場消費。 優(yōu)劣勢對比項 云水園 天玻 規(guī)劃用地 萬 m2 35． 02 萬 m2 總建筑面積 萬 m2 25． 01 萬 m2 樓面地價