【導(dǎo)讀】17萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬平方米。世貿(mào)廣場、都市花園。由此可看出，天津萬科的主要項目集中在城市的北部。地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。此看出，萬科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。勝人一籌，被公認(rèn)為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。品應(yīng)屬于整個天津市，而不是某個區(qū)域。所以萬科有能力，也應(yīng)該去開發(fā)天津的其他市場，讓萬科物業(yè)深入天津每個角落。部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。目前我司在談的幾個重點項目有：北部地區(qū)鐵東路住宅。麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖項目目前處于前期工作階段。銷售為目的的項目。根據(jù)集團總部經(jīng)營計劃要求，天津公司必須再上新項目，要達到每年有。環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設(shè)做出貢獻。①根據(jù)天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。

　　

【正文】 2 5 臨時圍墻 31 萬 /臨時辦公室 50(裝修 )/臨時圍板 61 萬 三、主體工程費 28,500 950 新城東區(qū)多層簽約價 827 元 /平米 ,變更及簽證 35 元 /平米 ,本項目按 860元 /平米考慮 。另考慮 20套樣板間 500萬、考慮提高建造檔次 2200萬 ,折 73元 /平米； 四、社區(qū)管網(wǎng)費 11,943 398 給排水系統(tǒng)費 1,891 63 供暖系統(tǒng)費 3,416 114 含換熱站建設(shè)費、紅線外管網(wǎng)費 25 元 /平米、鍋爐房建設(shè)費 40 元 /平米、鍋爐房征地費 17 元 /平米；區(qū)內(nèi)工程費為 40 元 /平米； 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 1,556 52 含氣源發(fā)展基金 20 元 /平米、區(qū)內(nèi)工程費 28 元 /平米、灶表費 3元 /平米； 室外高低壓 3,353 112 室外消防系統(tǒng) 92 3 室外智能系統(tǒng) 671 22 道路及廣場 763 25 新城此項造價約為 元 /平方米 . 綜合管網(wǎng)設(shè)計 203 7 工程費的 2%。 五、園林環(huán)境 1,770 59 依設(shè)計方案的不同而不同 環(huán)境設(shè)計 161 5 環(huán)境工程總造價 *10% 綠化建設(shè)費 1,220 41 區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為 65 元 /平方米 建筑小品 92 3 新城此項造價約為 元 /平方米 圍墻建造費 115 4 包括永久性圍墻、圍欄及大門 ,約為 500 元 /延米 ,本項目圍墻約為 2300米 室外照明 92 3 室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈 ,新城此項造價約為 元 /平方米 室外零星設(shè)施 92 3 各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖等 ,新城此項造價約為 元 /平方米 六、公建配套費 1,495 50 幼兒園 280 9 按 2020 平米考慮，每平米土建 1200 元，配置費 200 元 /平米 游泳池 450 15 網(wǎng)球場 75 3 建造成本及配套物品購置 ,一個標(biāo)準(zhǔn)尺寸的網(wǎng)球場為 40 萬 兒童游樂設(shè)施 240 8 土建、設(shè)備、各項設(shè)施 , 非營業(yè)性公建 450 15 會所、居委會等 3000 平米，土建 1200 元 /平米，設(shè)備及裝修 300元 /平米 七、直接費合計 80,306 2,677 八、不可預(yù)見費 808 27 直接成本 *1% 九、開發(fā)間接費 1,664 55 監(jiān)理費 214 萬 (7 元 /平 )/行政管理費 960 萬 (20 萬每月 )/利息 730萬 十、開發(fā)成本 82,778 2,759 十一、營銷費用 3,990 133 銷售收入 *% 十二、總投資 86,768 2,892 二 .稅務(wù)分析 天津地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目 前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅 50%、營業(yè)稅 20%(區(qū)外項目均為 50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅 50%的優(yōu)惠，目前初步計劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項目，但能否實現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮： 營業(yè)稅及附加：銷售收入的 %； 所得稅：稅前利潤的 33%； 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補償費、土地出讓金、大市政配套費）的 3%； 即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項目（業(yè)務(wù)）及公司本部費用的存在，實際稅付可能遠低于 33%，但從項目評價角度，暫不考慮該因素 。 三 .經(jīng)濟效益分析 ： 根據(jù)上述售價、成本及稅務(wù)測算，該項目總體經(jīng)營情況如下： 經(jīng)濟指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項目總金額（萬元） 銷售收入 3800 114,000 直接成本 2649 80,306 總投資 2892 86,768 稅前利潤 716 21,475 稅后利潤 480 14,388 內(nèi)部收益率 % 銷售凈利率 % 總投資回報率 16． 58% 銷售毛利率 % 獲利指數(shù) 資金峰值比例 地價支付貼現(xiàn)比 啟動資金獲利倍數(shù) 項目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤體現(xiàn)如下表 : 經(jīng)濟指標(biāo) 2020 年 2020 年 2020 年 合計 結(jié)算面積（ m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 單位利潤 (元 /m2) 480 480 480 480 利潤 (萬元 ) 4796 4796 4796 14,388 ，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減變動比率。 1） 成本變動對各項經(jīng)濟指 標(biāo)的影響： 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%） 單位成本 (元 /m2) 2, 2, 2, 2, 3, 總投資 86, 82, 78, 91, 95, 項目利潤 25, 29, 34, 21, 16, 稅后利潤 14, 17, 20, 11, 8, 銷售凈利率 % % % % % % 內(nèi)部收益率 % % % % % % 2） 售價變動對各項經(jīng)濟指標(biāo)的影響： 一、售價的影響 預(yù)計售價 預(yù)計售價 預(yù)計售價 預(yù)計售價 預(yù)計售價 敏感系數(shù) （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%） 銷售均價 (元 /m2) 3,800 3,610 3,420 3,990 4,180 營業(yè)收入 114,000 108,300 102,600 119,700 125,400 項目利潤 25,465 20,053 14,641 30,877 36,289 稅后利潤 14,388 10,762 7,136 18,014 21,641 銷售凈利率 % % % % % % 內(nèi)部收益率 % % % % % % 3） 容積率變動各項指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率（ ） 容積率（ ） 容積率（ ） 容積率（ ） 容積率（ ） 可售面積（ m2） 300, 300, 300, 300, 300, 營業(yè)收入 114, 97, 105, 117, 122, 總投資 86, 78, 82, 93, 100, 項目利潤 25, 18, 22, 21, 19, 稅后利潤 14, 9, 12, 11, 10, 銷售凈利率 % % % % % % 內(nèi)部收益率 % % （ 1） 保本售價： 3046 元 /m2 （ 2） 保本銷售率： % ： 就項目本身的收益水平而言， %的銷售凈利率較高 ,但該項目尚存在以下操作層面上的因素對項目收益有較大影響： 1）稅務(wù)資源的充分運用： 若實現(xiàn)用萬科住宅發(fā)展公司或興業(yè)發(fā)展公司操作該項目，取得營業(yè)稅及所得稅 50%的優(yōu)惠，則可增加稅后利潤 5472 萬元，使項目銷售凈利率達到 %。 2）成本中大、小市政配套費、人防等政策性收費均按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)估算， 操作中尚存在一定減免可能； 3）地塊中有 27000 平米配套及 商業(yè)用地地價已分?jǐn)傔M住宅成本，但僅考慮 5000 平米非營業(yè)性公建，操作中，存在調(diào)整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學(xué)校改建住宅，增加住宅凈用地約 15000 平米，按 容積率計算，可增加住宅 萬平米，增加凈利潤 2020 萬元。 總體上來看該項目收益水平相當(dāng)理想。 四 .項目資金預(yù)測 資金流量及有關(guān)指標(biāo)： 01 年 02 年 03 年 04 年 05 年 合計 一、現(xiàn)金流入 銷售面積（ m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 平均售價 (元 /m2) 15,200 15,200 15,200 45,600 銷售額 38,000 38,000 38,000 114,000 回款額 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 小計 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 現(xiàn)金流入現(xiàn)值 NPV 89,784 二、現(xiàn)金流出 付地價款 8,091 11,320 11,983 31,394 付工程款 1,800 10,942 15,688 15,751 5,540 49,721 開發(fā)間接費 211 829 357 267 1,664 期間費用 1,330 1,330 1,330 3,990 稅金 3,547 4,310 4,281 706 12,844 小計 10,102 27,968 33,668 21,629 6,246 99,613 現(xiàn)金流出現(xiàn)值 NPV 80,155 三、凈現(xiàn)金流量 10,102 7,182 4,902 16,371 3,966 14,387 四、累計凈流量 10,102 2,920 1,982 18,353 14,387 14,387 五、平均資金占用 3,804 5,053 1,232 六、資金成本 245 325 570 七、內(nèi)部收益率 IRR 52% 八、獲利指數(shù) 九、資金峰值比例 十、地價 支付貼現(xiàn)比 十一、啟動資金獲利倍數(shù) ： 依據(jù)目前掌握情況及設(shè)想，預(yù)計該項目資金缺口為： 2020 年 3 季度缺口 5000 萬元、 4 季度缺口 5000 萬元、 2020 年 1 季度約 500 萬元，天津公司現(xiàn)有項目不能提供資金支持，希望總部結(jié)算中心支持。 第八章 可行性結(jié)論 一 .項目優(yōu)勢： （ 1）政府對梅江的宣傳導(dǎo)向，以及梅江項目自身的炒做，提升了河西區(qū)黑牛城道外側(cè)的地位，吸引了有效消費群體的關(guān)注。宗地臨近梅江的區(qū) 位，將有助于今后本案的營銷、推廣。 （ 2）萬科的品牌已經(jīng)深得消費者認(rèn)同，但由于萬科在西南部市場一直未有開發(fā)項目，故造成了一定的追隨萬科品牌的潛在客群存在，宗地的開發(fā)，將極充分的調(diào)動這部分潛在人群。 （ 3）萬科的品牌及開發(fā)手法在天津處于一流水平，在競爭中處于有利位置。 （ 4）本案所在區(qū)域的購買力較強，中高檔市場發(fā)育較為成熟，據(jù)統(tǒng)計，今年上半年成交貨值在 30 萬元以上的產(chǎn)品占本區(qū)需求量的 52%，占全市該檔次產(chǎn)品成交的 32%，占全市該檔次產(chǎn)品成交之首。 （ 5）宗地內(nèi)原廠區(qū)的植被極其豐富，且種植的相對規(guī)整，同時在項目 周邊有大量的綠地 和水面，在項目規(guī)劃中便于利用。 二 .項目劣勢： （ 1）但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有天津油氈廠、天津無縫鋼管廠 等工廠企業(yè)，同時道路兩側(cè)房屋、綠化均較破舊，同友誼路沿線比較，差別較大，地 理位置不占據(jù)絕對優(yōu)勢。 （ 2）項目位于解放南路沿線的末端，距離外環(huán)線僅 公里，位置相對偏遠，項目周邊 臨近配套、交通都不很完善和便利。 三 .結(jié)論及建議 該項目在城市西南部樹立了一個具有知名品牌、高品質(zhì)、高檔的大型規(guī)模社區(qū)，為萬科 在天津又樹立一個標(biāo)志性產(chǎn)品，同時投資回報率較高，具 有開發(fā)價值，該項目可行。