【正文】 12月末銷(xiāo)售結(jié)束，均價(jià)比一期上浮 8%，達(dá)到 3,900元 /平方米。67銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 方案二 一期 二期可售面 積（㎡）銷(xiāo) 售 單 價(jià)（元 /㎡） 銷(xiāo) 售率銷(xiāo) 售收入（萬(wàn)元）可售面 積 （㎡）銷(xiāo) 售 單 價(jià)（元 /㎡） 銷(xiāo) 售率銷(xiāo) 售收入（萬(wàn)元）沿街商 鋪 900 7,500 95% —— —— —— ——住宅 38, 3,700 100% 14, 76,000 4,000 95% 30,400合 計(jì) 33, —— —— 14, —— —— —— 30,400方案二銷(xiāo)售收入測(cè)算表項(xiàng)目 出租面積（平方米） 出租年限月租金（元 /平方米）租金收入（萬(wàn)元）金額 2,300 40 35 2,項(xiàng)目租金測(cè)算表備注：進(jìn)行租金測(cè)算時(shí)，我們根據(jù)安慶市商業(yè)租金增幅情況及本項(xiàng)目實(shí)際情況，適當(dāng)?shù)目紤]的項(xiàng)目租金的增幅比例 備注：項(xiàng)目住宅整體均價(jià)為 3,895元 /平方米，一期住宅計(jì)劃于 2023年 11月初開(kāi)始銷(xiāo)售，均價(jià)為 3,700元 /平方米，二期住宅預(yù)計(jì) 2023年 11月初開(kāi)始銷(xiāo)售， 2023年 12月末銷(xiāo)售結(jié)束，均價(jià)比一期上浮 8%，達(dá)到 4,000元 /平方米。68銷(xiāo)售稅金及附加測(cè)算項(xiàng)目 計(jì)稅公式營(yíng)業(yè) 稅 銷(xiāo)售收入的 5%城市建 設(shè)維護(hù) 稅 營(yíng)業(yè)稅的 7%教育 費(fèi) 附加 營(yíng)業(yè)稅的 3%地方教育 費(fèi) 附加 營(yíng)業(yè)稅的 1%水利基金 銷(xiāo)售收入的 %銷(xiāo)售稅金計(jì)算表69方案利潤(rùn)估算u方案一稅前成本利潤(rùn)率為 %，該方案下，項(xiàng)目盈利能力偏低，低于行業(yè)平均利潤(rùn)水平。u方案二稅前成本利潤(rùn)率為 %，該方案下，項(xiàng)目盈利能力較好，能達(dá)到行業(yè)平均利潤(rùn)水平。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào) 項(xiàng) 目 方案一 方案二1 占地面 積 （㎡） 56, 56, 2 總 建筑面 積 （㎡） 141, 163,3 項(xiàng) 目 總 投 資 （萬(wàn)元） 32, 35,4 項(xiàng) 目 經(jīng)營(yíng) 收入（萬(wàn)元） 37, 46,5 利 潤(rùn)總額 （萬(wàn)元） 2, 7,6 稅后利 潤(rùn) （萬(wàn)元） 1, 5,7 成本利 潤(rùn) 率（稅前） % %8 成本 凈 利 潤(rùn) 率（稅后） % %9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬(wàn)元） 2,10 財(cái)務(wù) 內(nèi)部收益率 —— %11 動(dòng)態(tài) 投 資 回收期（年） —— 注：上表為商業(yè)、一期住宅、二期住宅銷(xiāo)售率分別為 95%、 100%、 95%的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。70項(xiàng)目盈虧平衡分析u根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，方案一的保本銷(xiāo)售價(jià)格能夠?qū)崿F(xiàn)，但本方案下，項(xiàng)目的保本銷(xiāo)售率略高，項(xiàng)目存在一定風(fēng)險(xiǎn)。u根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，方案二的保本銷(xiāo)售價(jià)格及保本銷(xiāo)售率較易實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。項(xiàng)目 方案一 方案二保本銷(xiāo)售率 % % 商鋪保本銷(xiāo)售價(jià)格（元 /平方米 ） 6, 4,一期住宅保本銷(xiāo)售價(jià)格（元 /平方米 ） 3, 2, 二期住宅保本銷(xiāo)售價(jià)格（元 /平方米 ） 3, 2,71方案一在考慮資金時(shí)間價(jià)值的情況下，無(wú)法收回全部投資，不可行因素變化情況 部分指 標(biāo)變 化 敏感性分析 結(jié) 果銷(xiāo) 售收入（萬(wàn)元）總 投 資（萬(wàn)元）稅后利 潤(rùn)（萬(wàn)元）成本利 潤(rùn) 率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài) 投 資 回收期（年）基本方案 37,726 32,479 1,988 % 174 —— ——銷(xiāo) 售收入 變 化銷(xiāo) 售收入下降 5% 35,956 32,453 886 % 1,110 —— ——銷(xiāo) 售收入上升 5% 39,496 32,506 3,089 % 761 % 租金收入變化租金收入下降 10% 37,494 32,479 1,852 % 232 —— ——租金收入上升 10% 37,959 32,479 2,124 % 117 —— ——工程成本變 化工程成本增加 10% 37,726 34,087 911 % 1,177 —— ——工程成本減少 10% 37,726 30,872 3,065 % 828 % p該方案下，項(xiàng)目不可行；p保證銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售率的實(shí)現(xiàn)，控制工程成本，是項(xiàng)目盈利的有效保證。72方案二在銷(xiāo)售收入和工程成本在不利影響下，還具有一定贏利空間，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)因素變化情況 部分指 標(biāo)變 化 敏感性分析 結(jié) 果銷(xiāo) 售收入（萬(wàn)元）總 投 資（萬(wàn)元）稅后利 潤(rùn)（萬(wàn)元）成本利 潤(rùn) 率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài) 投 資 回收期（年）基本方案 46,193 35,848 5,085 % 2,211 % 銷(xiāo) 售收入 變 化銷(xiāo) 售收入下降 5% 43,999 35,815 3,720 % 1,061 % 銷(xiāo) 售收入上升 5% 48,386 35,881 6,450 % 3,360 % 租金收入變化租金收入下降 10% 45,960 35,848 4,949 % 2,154 % 租金收入上升 10% 46,425 35,848 5,221 % 2,267 % 工程成本變 化工程成本增加 10% 46,193 37,695 3,848 % 1,072 % 工程成本減少 10% 46,193 34,001 6,323 % 3,349 % p本項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入和工程成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生較大影響，銷(xiāo)售收入的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益影響很大；p項(xiàng)目銷(xiāo)售收入和工程成本在不利影響下，還具有一定贏利空間，說(shuō)明該方案下，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)；p保證銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售率的實(shí)現(xiàn)，控制工程成本，是項(xiàng)目盈利的有效保證。銷(xiāo)售收入變化比率 項(xiàng)目整體均價(jià)銷(xiāo) 售收入下降 5% 3700元 /平方米銷(xiāo) 售收入上升 5% 4090元 /平方米73項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 p項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于自籌資金、投資方投入、銀行貸款和項(xiàng)目銷(xiāo)售回款。 p項(xiàng)目有助于提升企業(yè)品牌本項(xiàng)目規(guī)模較大，規(guī)劃、小區(qū)園林設(shè)計(jì)、建筑類(lèi)型、產(chǎn)品、物業(yè)管理等方面都可以做出特色，在老城區(qū)屬于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位，能夠極大地提高全力集團(tuán)的社會(huì)認(rèn)知度，提升全力集團(tuán)的品牌形象。p項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，加快區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。p項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益屬于行業(yè)正常水平74項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議 n地塊內(nèi)企業(yè)自行拆遷部分拆遷進(jìn)展順利與否，取決于委托方與居民的談判能力及政府的支持力度，不確定因素較多；n本項(xiàng)目在基于市場(chǎng)判斷前提下的經(jīng)濟(jì)效益處于行業(yè)正常水平，要實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)水平，委托方需采取盡可能多的超越市場(chǎng)現(xiàn)狀的手段來(lái)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，這對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo)能力提出很高的要求；n目前周邊環(huán)境較差，居住人口復(fù)雜。n做足拆遷談判準(zhǔn)備工作，爭(zhēng)取政府支持；n本項(xiàng)目還建面積較大，直接影響了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，在經(jīng)濟(jì)可行的情況下，應(yīng)盡量使用貨幣補(bǔ)償方式；n控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏，保障項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的資金流充裕；n施工階段，嚴(yán)格控制建設(shè)成本；n項(xiàng)目的價(jià)格突破對(duì)于提高項(xiàng)目經(jīng)集效益、提升企業(yè)品牌及其重要，應(yīng)注重項(xiàng)目的整體營(yíng)銷(xiāo)策劃和營(yíng)銷(xiāo)推廣；n集中商業(yè)應(yīng)盡可能引進(jìn)規(guī)模較大、具有一定影響力的商家，為項(xiàng)目聚集人氣，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 項(xiàng)目主要問(wèn)題問(wèn)題解決辦法和建議75項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市區(qū)內(nèi)大盤(pán)推出數(shù)量逐漸增多，開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)意識(shí)逐漸增強(qiáng)，在關(guān)注產(chǎn)品自身的同時(shí)，更注重通過(guò)規(guī)劃、園林、物管、營(yíng)銷(xiāo)等方式吸引消費(fèi)者，因此，本項(xiàng)目未來(lái)將面臨除區(qū)域因素之外的全面競(jìng)爭(zhēng)，如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，如何更好的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位將是本項(xiàng)目最大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建筑工期和本體風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目規(guī)模較大，總投資額高，合理的運(yùn)作資金是項(xiàng)目順利開(kāi)展的重要保障。政策風(fēng)險(xiǎn)政府未來(lái)規(guī)劃及政府對(duì)規(guī)劃新區(qū)的市政投入力度將逐步引導(dǎo)置業(yè)者在老城區(qū)外置業(yè)，因此，政策規(guī)劃將對(duì)本項(xiàng)目消費(fèi)者產(chǎn)生分流風(fēng)險(xiǎn)。由于安慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資行為不多，且置業(yè)者按揭成數(shù)普遍較低，因此，國(guó)家制定的打壓房?jī)r(jià)政策對(duì)安慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大。 n盡可能采取貨幣補(bǔ)償方式拆遷；n合理安排資金籌措計(jì)劃，保證資金充足；n作好項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研和客戶(hù)需求調(diào)查，n在規(guī)劃、建筑立面、產(chǎn)品、園林、物管等方面盡可能采取超越市場(chǎng)的手段，跳出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)；n控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏；n銷(xiāo)售初期即引入品牌物業(yè)管理，增加準(zhǔn)業(yè)主信心；n集中商業(yè)應(yīng)爭(zhēng)取盡早進(jìn)入品牌商家，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，使準(zhǔn)業(yè)主們對(duì)未來(lái)的便捷、高效生活充滿(mǎn)信心；n注重項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策劃，選取高素質(zhì)代理商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃、銷(xiāo)售，以保證利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。n密切關(guān)注政府政策動(dòng)向，及時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)策略。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范建議 76THE END ！THANKS!77世聯(lián)關(guān)于拆遷的若干觀點(diǎn)l 符合政策。 保證我們的拆賠方案沒(méi)有訴訟失敗的風(fēng)險(xiǎn)，這是指導(dǎo)我們拆賠工作的首要原則。1. 拆遷范圍內(nèi)的房屋以合法性為原則，以法定用途為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。以產(chǎn)權(quán)資料和報(bào)建手續(xù)登記的用途為準(zhǔn)則。 2. 對(duì)于無(wú)任何產(chǎn)權(quán)資料和報(bào)建資料的房屋，建議按建筑成本價(jià)值為補(bǔ)償價(jià)值。3. 對(duì)于首層非法改變成商業(yè)用途的房屋建議按法定用途補(bǔ)償，也可協(xié)商解決。l 統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。 補(bǔ)償價(jià)格要保持穩(wěn)定，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，過(guò)多的退讓會(huì)給業(yè)主更高的利益期望值。l 妥善安置。 對(duì)于選擇產(chǎn)權(quán)置換的業(yè)主要保證其安置房的優(yōu)先建設(shè)，以免 矛盾激化，導(dǎo)致大量的訴訟和上訪(fǎng)，引起社會(huì)、法律風(fēng)險(xiǎn)。拆賠工作必須遵守的原則建議本項(xiàng)目尋求政府協(xié)助采用一次性整體拆遷的改造方式，拆遷時(shí)間盡可能控制在 。78拆遷談判建議u 拆遷談判是一個(gè)復(fù)雜的利益搏弈過(guò)程，如果簡(jiǎn)單地看來(lái)，通常會(huì)有 “獎(jiǎng)勵(lì) ” 和 “ 懲罰 ” 兩方面的措施：獎(jiǎng)勵(lì)是通過(guò)拆賠標(biāo)準(zhǔn)彈性控制來(lái)實(shí)現(xiàn)先拆即獲得更大的補(bǔ)償；懲罰是通過(guò)強(qiáng)制拆遷或低于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償（懲罰的實(shí)施要特別注意應(yīng)當(dāng)在法律和政策許可的范圍內(nèi)）? 各談判小組在談判中保持統(tǒng)一口徑和策略，以免業(yè)主的反對(duì)和異議，防礙談判進(jìn)程，盡量使談判公開(kāi)、公平、透明。? 談好一戶(hù)即簽訂協(xié)議，如可能最好進(jìn)行公告，可對(duì)其他業(yè)主起示范作用。? 讓政府作為協(xié)議鑒證方，并進(jìn)行協(xié)議公正，得到法律保護(hù)。? 談判策略宜采用先易后難的次序進(jìn)行談判，爭(zhēng)取業(yè)主要價(jià)較理性及觀望中的業(yè)主先達(dá)成協(xié)議。? 面對(duì)業(yè)主不斷的反復(fù)要因勢(shì)利導(dǎo)，順勢(shì)而為，在賠償?shù)拙€(xiàn)的基礎(chǔ)上，保持靈活彈性的工作方法，不斷調(diào)整，不斷適應(yīng)。? 通過(guò)各種途徑加大輿論宣傳工作和思想教育工作力度，促使業(yè)主思想觀念的轉(zhuǎn)變，化解潛在的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)業(yè)主要反復(fù)溝通、感情到位、契而不舍。? 宣傳工作1. 戶(hù)外宣傳：戶(hù)外大型廣告2. 媒介宣傳：通過(guò)報(bào)紙、電視、編寫(xiě)宣傳讀本等方式3. 室內(nèi)宣傳：區(qū)內(nèi)宣傳專(zhuān)欄、現(xiàn)場(chǎng)辦公場(chǎng)所展示79激勵(lì)業(yè)主的主要措施對(duì)于選擇貨幣補(bǔ)償?shù)臉I(yè)主：? 通過(guò)時(shí)間控制對(duì)不同時(shí)間段內(nèi)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的實(shí)行區(qū)別的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并強(qiáng)化爭(zhēng)取優(yōu)惠條件的緊迫感。? 不同時(shí)間段內(nèi)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議協(xié)議給予不同額度的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)于選擇產(chǎn)權(quán)置換的業(yè)主：? 優(yōu)先選房。按業(yè)主與公司簽訂拆遷協(xié)議書(shū)順序，先簽訂協(xié)議的可優(yōu)先選擇樓層、樓向。? 另加實(shí)用面積 5平米的房產(chǎn)等值補(bǔ)償。截止日期? 高于 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 10%? 一次性 5000元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)第二階段第一階段第三階段截止日期截止日期? 高于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 5% ? 一次性 2023元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)? 正常補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) ? 無(wú)現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)在期限內(nèi)達(dá)成協(xié)議的給予獎(jiǎng)勵(lì)80