【文章內(nèi)容簡介】 米。 區(qū)域 項 目名稱 租售價格 備 注老城區(qū)弘信花園 單 價 7200 層 高興 利達(dá)大廈一期部分 還 建，其余出售 給 百 腦匯電 子市 場 ，面 積5000平方米，售價 1700萬元；二期引 進(jìn) 大型超市，面 積 10000多平方米，共兩 層 ，租金 800萬元 /年開發(fā)區(qū)秀水 華 庭 單 價 800012023 已售完香樟里 未定方案未定，可能一 層 出售（最小分割 160平方米），二 層 作 為 商場 出租丹桂花園 均價 36504200 兩 層 ，一樓高 ，二樓高 ，最小分割 90平方米左右世 紀(jì) 名流 均價 4500 兩 層西湖 綠 洲城 未定 沿街底商，另小區(qū)內(nèi)部有大體量的商 業(yè) 步行街，兩 層大湖春天 均價 4500左右，未定 兩 層 ， 總 高 5米多 商業(yè)市場－住宅底商37安慶市商業(yè)市場小結(jié) ? 商業(yè)用房開發(fā)投資較為活躍，城市商業(yè)氛圍比較成熟 ；? 最繁華的商業(yè)主要集中在人民路商業(yè)圈，包括綜合百貨、大型超市等集中商業(yè)和主題商業(yè)街，經(jīng)營狀況良好，集中商業(yè)市場需求基本飽和 ；? 老城區(qū)沿街商鋪以住宅一層底商為主，租售情況良好 ；? 開發(fā)區(qū)新建住宅底商以兩層為主，開發(fā)體量較大，商業(yè)氛圍缺失，租售狀況不佳 ；商業(yè)市場38酒店市場掃描酒店市場安 慶 迎 賓館安 慶 大酒店皖園大酒店中宜大酒店安慶市區(qū)主要星級酒店分布圖u安慶大酒店u星級：四星u配套標(biāo)準(zhǔn)： 安慶市區(qū)目前最高檔次的賓館，96年底開始營業(yè)，配備宴會廳、各種會議廳、商務(wù)中心、購物中心、健身房、網(wǎng)球場等設(shè)施。u折后房價： 共 150間客房，標(biāo)房 280/間，套房680/間，別墅（ 6單間）6880/套 u皖園國際大酒店u星級：三星u配套標(biāo)準(zhǔn)： 總建筑面積 。配備各種會議室、會見廳、宴會廳、商務(wù)中心，以及商場、健身房、桑那、網(wǎng)球場等休閑娛樂設(shè)施。u折后房價： 共有客房 249間，單間 170200元 /間，豪華單間 200元 /間，標(biāo)間 210240元 /間，套間 260元 /間u安慶迎賓館u星級：三星u配套標(biāo)準(zhǔn)： 安慶市屬接待賓館，占地 6萬平方米，總建面 3萬平方米， 1995年竣工開業(yè)，配備各種會議室、會見廳、宴會廳，以及商場、健身房、桑那、酒吧、網(wǎng)球場、游泳池等休閑娛樂設(shè)施。u折后房價： 商務(wù)套房 398元 /間，商務(wù)單間按樓層分 238元 /間和 258元 /間，標(biāo)間 A按樓層分 238元 /間、 258元 /間和 278元 /間，標(biāo)間 B（沿馬路） 156元 /間。 u中宜大酒店u星級：三星u配套標(biāo)準(zhǔn)： 配備商務(wù)中心、大小型會議室、多功能廳、地下停車場、餐廳、健身房、棋牌室、美容美發(fā)中心、桑拿中心及音樂咖啡廳等。u折后房價： 各種標(biāo)房套房共 90間（套），房價 200－ 1500元 /間（套） 39安慶市住宿業(yè)不發(fā)達(dá)，酒店市場供過于求，市區(qū)酒店入住率較低，經(jīng)營狀況較差星 級 個數(shù) 營業(yè)額（萬元） 客房收入所占比重 餐 費 收入所占比重 商品 銷 售收入所占比重四星 3 18621 % % %三星 8 97921 % % %二星 27 69016 % % %數(shù)據(jù)來源：安慶市 2023年統(tǒng)計年鑒u根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，安慶市星級酒店全年營業(yè)總額僅 ，且其中餐費收入基本與客房收入持平甚至超過客房收入，表明安慶住宿業(yè)并不發(fā)達(dá)。u安慶市五 ?一旅游黃金周的星級賓館入住率僅 74％，而且這一入住率已遠(yuǎn)高于往年的入住率，去年只有 57%。與旅游景區(qū)相比較，市區(qū)酒店的客房入住率將會更低，經(jīng)營狀況較差。 酒店市場小結(jié)n酒店市場以星級大酒店為主；n星級酒店建成年代較早，設(shè)施陳舊，房價較低；n酒店市場供過于求，入住率不足 75％，經(jīng)營狀況不佳。40住宅、商業(yè)市場回顧項目 住宅市場小結(jié)市場總體供需市場供應(yīng)量充足，消化能力持續(xù)增強項目主要集中在老城區(qū)和開發(fā)區(qū)產(chǎn)品 建筑形式以多層、小高層為主，主力戶型為 100130平米的三房價格 老城區(qū)銷售均價集中在 23003000元 /平方米，開發(fā)區(qū)銷售均價集中在 20232500元 /平方米銷售狀況 整體銷售狀況良好，市場平均月銷售總量 300350套未來供給 老城區(qū)后續(xù)土地供給匱乏，未來住宅供應(yīng)有限，板塊逐漸向東擴(kuò)進(jìn)，開發(fā)區(qū)后續(xù)供給以在售樓盤的后期開發(fā)為主項目 商業(yè)市場小結(jié)生活水平 人均可支配收入的提高和人均社會消費品支出的持續(xù)增長，表明了市民的購買力逐漸增強市場總體供需城市商業(yè)用房投資建設(shè)比較活躍，商業(yè)供應(yīng)量充足，老城區(qū)租售狀況較好，開發(fā)區(qū)商鋪租售不暢價格 老城區(qū)商鋪銷售價格 700012023元 /平方米，開發(fā)區(qū)商鋪銷售價格 40004500元 /平方米商圈分布 唯一的商圈位于老城區(qū)人民路及周邊區(qū)域經(jīng)營狀況 人民路商圈商業(yè)最為集中，經(jīng)營狀況良好，其他主題商業(yè)街經(jīng)營狀況一般，開發(fā)區(qū)商業(yè)氛圍較差41思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評價宏觀經(jīng)濟(jì)狀況市場競爭項目分析市場可行性經(jīng)濟(jì)可行性42本項目物業(yè)類型判定的價值構(gòu)面KPI外因市場實現(xiàn)度 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展期，城市人口生活水平持續(xù)提高市場競爭回現(xiàn)速度 物業(yè)市場銷售速度快，投資者和使用者認(rèn)可度高投資回報率 回報率穩(wěn)定，且住宅 3％～ 4％，商業(yè)物業(yè) 7％～ 9％經(jīng)營收益 物業(yè)市場售價增長較快，能實現(xiàn)較高受益內(nèi)因客戶目標(biāo) 開發(fā)期 2～ 提升品牌 物業(yè)形象好，能夠提升項目品牌地塊條件 地塊價值 地塊資源條件好，成熟度高，商業(yè)和居住價值高43根據(jù)本項目居住物業(yè)匹配分析， 建議 建造高檔住宅用于提升項目價值KPI 外因 市場實現(xiàn)度 宏觀經(jīng)濟(jì) 安慶市近年 GDP的快速增長將推動房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展市場競爭?安慶市住宅銷售面積呈現(xiàn)大幅增長趨勢 ，存量住宅逐步被消化，住宅市場仍有較大發(fā)展空間。?未來競爭多集中在開發(fā)區(qū)，老城區(qū)住宅供應(yīng)增量減少。 內(nèi)因 客戶目標(biāo) 開發(fā)期2～ 提升品牌 物業(yè)形象好，高檔住宅能夠提升項目品牌 地塊條件 地塊價值 老城區(qū)中心位置，人民路商圈輻射范圍之內(nèi)，城市資源豐富，居住價值高。44根據(jù)本項目商業(yè)物業(yè)匹配分析， 建議 建造沿街商鋪用于回籠資金，建造集中商業(yè)聚集人氣，提升物業(yè)整體形象KPI 外因 市場實現(xiàn)度 宏觀經(jīng)濟(jì) 人均可支配收入增長較快，社會消費能力持續(xù)增長市場競爭?人民路商圈處于絕對的核心地位，人民路商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷售情況、經(jīng)營情況良好，投資需求旺盛。?舊有單一購物功能或購物功能一股獨大的商業(yè)中心已經(jīng)無法滿足消費者日益復(fù)合的消費需求。 內(nèi)因 客戶目標(biāo) 開發(fā)期 2～ 提升品牌 商業(yè)物業(yè)可提升項目品牌地塊條件 地塊價值 處于人民路商圈內(nèi)，商業(yè)價值極大 45酒店物業(yè)市場趨于飽和，且酒店的前期投入太大，積壓資金較多，后期需要投入大量資金定期維護(hù)，不利于實現(xiàn)現(xiàn)金流的正常運轉(zhuǎn)，因此不建議建造酒店。KPI 外因 市場實現(xiàn)度 宏觀經(jīng)濟(jì) 安慶市外向型產(chǎn)業(yè)輻射力度不強，商務(wù)往來增長有限市場競爭?安慶市三星級以上酒店平均入住率最高不到75%，面臨一定市場壓力?未來市政府規(guī)劃建成一個五星級酒店，安慶市酒店市場趨于飽和 內(nèi)因 客戶目標(biāo)快速回現(xiàn)酒店的前期投入太大，積壓資金較多，后期需要投入大量資金定期維護(hù)，不利于實現(xiàn)現(xiàn)金流的正常運轉(zhuǎn)提升品牌 四星級以上酒店能夠起到的提升項目品牌的作用地塊條件 地塊價值 處于老城區(qū)核心位置，具有一定的酒店價值46各物業(yè)功能比較分析：住宅＋集中商業(yè) +沿街商鋪更符合客戶的目標(biāo)功能類別 收益方式 資金需求 對于項目可能貢獻(xiàn) 市場實現(xiàn)度 目標(biāo)契 合度高檔住宅 銷售 投資較小，資金回籠速度快 穩(wěn)定的現(xiàn)金流 市場實現(xiàn)度高酒店 外包經(jīng)營 投資大，回收期長為項目帶來高形象，促進(jìn)其他物業(yè)的銷售和出租市場趨于飽和，經(jīng)營狀況較差商業(yè)集中商業(yè) 出租投資高，前期少量資金回籠 穩(wěn)定的現(xiàn)金流市場面臨更新升級，有發(fā)展機遇沿街商鋪 銷售投資小，資金回籠速度快帶來高額利潤，但商鋪銷售無法控制檔次與業(yè)態(tài)，影響形象市場實現(xiàn)度高擬合度最高 擬合度最低47SWOT優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak1. 項目位于安慶市老城區(qū)中心位置，能充分共享老城區(qū)的成熟配套；2. 項目區(qū)域位置優(yōu)越，臨主干道（宜城路和華中西路），與城市交通網(wǎng)絡(luò)對接良好，交通及其便利；3. 項目周邊文教配套較好，有安慶市電大、安慶衛(wèi)校、安慶二中、安慶市十一中等，人文環(huán)境優(yōu)良；4. 處于市級商圈直接輻射區(qū)，距市級商圈 —— 人民路商圈步行 15分鐘，商業(yè)配套齊全，地塊商業(yè)價值高；5. 是老城區(qū)內(nèi)為數(shù)不多的大盤之一，市場認(rèn)可度高；6. 是老城區(qū)為數(shù)不多的商住項目，配套商業(yè)在為業(yè)主提供便利的同時，有助于聚集人氣；7. 高層景觀資源較好，可觀看迎江寺振風(fēng)塔和江景；1. 項目拿地成本較高，2. 部分土地需要拆遷，拆遷難度較大；3. B地塊拆遷還建后，剩余面積市場價值實現(xiàn)度不高；4. 周邊環(huán)境較為雜亂；5. 地塊形狀不規(guī)則，容積率較高，規(guī)劃難度較大；6. 臨街面較短，商業(yè)昭示性不強；7. 與人民路商圈之間有商業(yè)斷層，商業(yè)價值實現(xiàn)存在障礙；機會 Opportunity SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略1. 項目緊鄰規(guī)劃中的古鎮(zhèn)，古鎮(zhèn)規(guī)劃人口的遷移將為本項目提供良好的客戶資源；2. 老城區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)缺乏且規(guī)模較小，本項目相比具有較大的規(guī)模優(yōu)勢；3. 目前市場供應(yīng)的住宅、商業(yè)等產(chǎn)品，較為傳統(tǒng)，產(chǎn)品創(chuàng)新空間大；p 抓市場機會與空白點，通過物業(yè)類型組合抓市場機會與空白點，通過物業(yè)類型組合，實現(xiàn)快速回現(xiàn)與長期融資的目標(biāo)，實現(xiàn)快速回現(xiàn)與長期融資的目標(biāo)p 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，全面升級產(chǎn)品，走差異化通過產(chǎn)品創(chuàng)新，全面升級產(chǎn)品，走差異化路線，打造項目核心競爭力路線，打造項目核心競爭力p 嚴(yán)格控制開發(fā)成本嚴(yán)格控制開發(fā)成本p 著力打造小區(qū)高品質(zhì)，加著力打造小區(qū)高品質(zhì)，加強項目自身比較優(yōu)勢，弱強項目自身比較優(yōu)勢，弱化周邊雜亂形象化周邊雜亂形象威脅 Threaten ST戰(zhàn)略 WT戰(zhàn)略1. 安慶市處于房地產(chǎn)市場發(fā)展的初級階段，投資較少；2. 未來幾年住宅放量較大，競爭激烈；3. 安慶市產(chǎn)業(yè)輻射力度不強，人口增長緩慢，影響置業(yè)需求；4. 城市規(guī)劃為 “ 北擴(kuò)東進(jìn) ” ，消費者置業(yè)區(qū)域逐步發(fā)生轉(zhuǎn)移；5. 國家對房地產(chǎn)信貸的嚴(yán)控，將會對銷售造成一定的影響。p 合理的物業(yè)類型組合，規(guī)避市場風(fēng)險合理的物業(yè)類型組合，規(guī)避市場風(fēng)險p 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，全面升級產(chǎn)品，走差異化通過產(chǎn)品創(chuàng)新，全面升級產(chǎn)品，走差異化路線，規(guī)避規(guī)劃給本項目帶來的客戶分流路線，規(guī)避規(guī)劃給本項目帶來的客戶分流p 通過集中商業(yè)和沿街商鋪通過集中商業(yè)和沿街商鋪的打造，弱化周邊雜亂形的打造，弱化周邊雜亂形象，規(guī)避市場風(fēng)險象，規(guī)避市場風(fēng)險48項目戰(zhàn)略發(fā)展方向p借助高檔住宅和集中商業(yè)提升項目的整體形象，打造一個以住宅為主導(dǎo)，配有較大規(guī)模商業(yè)的 高效緊湊型都市生活圈，跳出區(qū)域競爭。p通過項目商住功能體系的建立，規(guī)避市場風(fēng)險。 項目物業(yè)類型組合：高檔住宅 +集中商業(yè) +沿街商鋪p以高檔住宅和沿街商鋪的售賣來實現(xiàn)項目資金的回籠；通過集中商業(yè)的長期持有提升項目的整體形象，并為企業(yè)長期融資