【導(dǎo)讀】中國地產(chǎn)策劃網(wǎng)：資料免費下，資深高手與您交流！總?cè)孩伲?0941268總?cè)孩冢?3671384總?cè)孩?3675361總?cè)孩?6360029征集各地分群加盟。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險，提升集團競爭力，特制定?？尚行詧蟾鎯?nèi)容指引。市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等；浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發(fā)區(qū)的情況。經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用；宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域的地理位置。較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

　　

【正文】 可接受的地價。最終確定最高競價和投標價。 把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。 （四） 資金籌措 短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機構(gòu)達成屆時一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。 第十部分：在新城市開發(fā)需要補充的 內(nèi)容 中國地產(chǎn)策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總?cè)?① ： 60941268 總?cè)?② ： 73671384 總?cè)?③ 73675361 總?cè)?④ 66360029 征集各地分群加盟 中國地產(chǎn)策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總?cè)?① ： 60941268 總?cè)?② ： 73671384 總?cè)?③ 73675361 總?cè)?④ 66360029 征集各地分群加盟 一、 市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況 近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。 各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 各行政區(qū)市場比較： （ 1） 量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。 （ 2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前 20 名發(fā)展商最近 3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。 熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征 客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素 重點樓盤描述 二、 需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附） 附件： 有關(guān)宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。 中國地產(chǎn)策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總?cè)?① ： 60941268 總?cè)?② ： 73671384 總?cè)?③ 73675361 總?cè)?④ 66360029 征集各地分群加盟 中國地產(chǎn)策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總?cè)?① ： 60941268 總?cè)?② ： 73671384 總?cè)?③ 73675361 總?cè)?④ 66360029 征集各地分群加盟 按照萬科集團成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細，詳細列示成本測算過程 成本測算可采用兩種方法： （ 1） 從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項目逐項分析計算。但要注意萬科在規(guī)劃設(shè)計、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。 （ 2） 根據(jù)已做的類似項目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。 上述兩種方法在測算過程中，不是一貫而終的，不同的成本項目要運用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法， 兩種方法可以交叉使用。對可上可下的成本項目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些?？蓞⒄障旅姹砀瘢? 成本估算表 成本項目 總成本（萬元） 單位成本（元 /m2） 參考項目單位成本 說明 一、土地獲得價款 政府地價及市政配套 合作款項 紅線外市政配套 拆遷補償費 二、開發(fā)前期準備費 勘察設(shè)計費 報批報建費 三通一平費 中國地產(chǎn)策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總?cè)?① ： 60941268 總?cè)?② ： 73671384 總?cè)?③ 73675361 總?cè)?④ 66360029 征集各地分群加盟 中國地產(chǎn)策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總?cè)?① ： 60941268 總?cè)?② ： 73671384 總?cè)?③ 73675361 總?cè)?④ 66360029 征集各地分群加盟 臨時設(shè)施費 三、主體建筑工程費 基礎(chǔ)工程 結(jié)構(gòu)及粗裝修 門、窗工程 公共部位精裝修 室內(nèi)精裝修 室內(nèi)水電氣暖 室內(nèi)設(shè)備及安裝 室內(nèi)智能化系統(tǒng) 四、紅線內(nèi)市政工程費 室外給排水系統(tǒng) 室外采暖系統(tǒng) 室外燃氣系統(tǒng) 室外高低壓系統(tǒng) 室外消防系統(tǒng) 室外智能化系統(tǒng) 五、園林環(huán)境費 中國地產(chǎn)策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總?cè)?① ： 60941268 總?cè)?② ： 73671384 總?cè)?③ 73675361 總?cè)?④ 66360029 征集各地分群加盟 中國地產(chǎn)策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總?cè)?① ： 60941268 總?cè)?② ： 73671384 總?cè)?③ 73675361 總?cè)?④ 66360029 征集各地分群加盟 環(huán)境設(shè)計費 綠化建設(shè)費 建筑小品費 道路廣場建造 圍墻建造費 室外照明費 室外背景音樂 室外零星工程 六、公共配套設(shè)施費 游泳池 會所 幼兒園 學(xué)校 兒童游樂設(shè)施 商業(yè)設(shè)施 其他 七、開發(fā)間接費 工程管理費 中國地產(chǎn)策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總?cè)?① ： 60941268 總?cè)?② ： 73671384 總?cè)?③ 73675361 總?cè)?④ 66360029 征集各地分群加盟 中國地產(chǎn)策劃網(wǎng)： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總?cè)?① ： 60941268 總?cè)?② ： 73671384 總?cè)?③ 73675361 總?cè)?④ 66360029 征集各地分群加盟 營銷費用 資本化利息 物業(yè)管理完善費 合 計 說明： 成本估算應(yīng)按本表明細項目分類，因條件所限確實無法作出詳細估算時可只列大類 參考項目可選擇集團內(nèi)外的項目，其標準為：①已竣工的項目；②具有最大可比性 現(xiàn)金流量預(yù)測表 欲簽定的意向書和合同文本 新城市開發(fā)的市場調(diào)研報告