萬科地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引(doc40)-地產(chǎn)可研-資料下載頁
2025-08-05 10:56本頁面
【導(dǎo)讀】為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升集團(tuán)競爭力，特制定?？尚行詧?bào)告內(nèi)容指引。市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會影響力的作用；宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域的地理位置。較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。共同設(shè)立公司等。分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。
【正文】 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁 共 34 頁 （四） 資金籌措 短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。 第十部分：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容 一、 市場 分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況 近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。 各類型產(chǎn)品的市場特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 各行政區(qū)市場比較： （ 1） 量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。 中國最 大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 28 頁 共 34 頁 （ 2） 各區(qū)商品住宅 分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前 20 名發(fā)展商最近 3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。 熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征 客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素 重點(diǎn)樓盤描述 二、 需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附） 附件： 有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。 按照萬科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測算過程 中國最 大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 29 頁 共 34 頁 成本測算可采用兩種方法： （ 1） 從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項(xiàng)目逐項(xiàng)分析計(jì)算。但要注意萬科在規(guī)劃設(shè)計(jì)、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。 （ 2） 根據(jù)已做的類似項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項(xiàng)目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。 上述兩種方法在測算過程中，不是一貫而終的，不同的成本項(xiàng)目要運(yùn)用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法，兩種方法可以交叉使用 。對可上可下的成本項(xiàng)目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些。可參照下面表格： 成本估算表 成本項(xiàng)目 總成本（萬元） 單位成本（元 /m2） 參考項(xiàng)目單位成本 說明 一、土地獲得價(jià)款 政府地價(jià)及市政配套 中國最 大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 30 頁 共 34 頁 合作款項(xiàng) 紅線外市政配套 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 三通一平費(fèi) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 三、主體建筑工程費(fèi) 基礎(chǔ)工程 結(jié)構(gòu)及粗裝修 中國最 大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 31 頁 共 34 頁 門、窗工程 公共部位精裝修 室內(nèi)精裝 修 室內(nèi)水電氣暖 室內(nèi)設(shè)備及安裝 室內(nèi)智能化系統(tǒng) 四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi) 室外給排水系統(tǒng) 室外采暖系統(tǒng) 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 室外高低壓系統(tǒng) 中國最 大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 32 頁 共 34 頁 室外消防系統(tǒng) 室外智能化系統(tǒng) 五、園林環(huán)境費(fèi) 環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi) 綠化建設(shè)費(fèi) 建筑小品費(fèi) 道路廣場建造 圍墻建造費(fèi) 室外照明費(fèi) 室外背景音樂 室外零星工程 中國最 大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 33 頁 共 34 頁 六、公共配套設(shè)施費(fèi) 游泳池 會所 幼兒園 學(xué)校 兒童游樂設(shè)施 商業(yè)設(shè)施 其他 七、開發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi) 營銷費(fèi)用 中國最 大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 34 頁 共 34 頁 資本化利息 物業(yè)管理完善費(fèi) 合 計(jì) 說明： 成本估算應(yīng)按本表明細(xì)項(xiàng)目分類，因條件所限確實(shí)無法作出詳細(xì)估算時(shí)可只列大類 參考項(xiàng)目可選擇集團(tuán)內(nèi)外的項(xiàng)目，其標(biāo)準(zhǔn)為：①已竣工的項(xiàng)目；②具有最大可比性 現(xiàn)金流量預(yù)測表 欲簽定的意向書和合同文本 新城市開發(fā)的市場調(diào)研報(bào)告
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