地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研報(bào)告-資料下載頁
2025-08-03 02:24本頁面
【正文】 估算總投資造價見表36和附表31。表36“呼市影業(yè)新影都SOHO公寓” 單位：萬元序號項(xiàng) 目開發(fā)產(chǎn)品分期計(jì)劃進(jìn)度成 本12341土地費(fèi)用7507500002前期工程費(fèi)2572570003基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)816250004建筑安裝工程費(fèi)28341250100005公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)15025755006開發(fā)間接費(fèi)437管理費(fèi)用1132525258銷售費(fèi)用183251251259開發(fā)期稅費(fèi)5200010其他費(fèi)用2127550011不可預(yù)見費(fèi)18950合 計(jì)5600267019567973662．資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，金玉鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金11000萬元作為項(xiàng)目資本金；按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動開發(fā)，本項(xiàng)目需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約10061萬元。詳見附表33。八、經(jīng)濟(jì)效益分析1．住宅銷售價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，高層住宅價格每平方米定在4800元，寓住宅每平方米6600元；寫字樓每平方米7800元；酒店每平方米7600元；商鋪每平方米16000元，地下停車位每個60000元按50％即200個車位銷售計(jì)。2．銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見表37表。表37 各類建筑銷售計(jì)劃表(％)項(xiàng) 目合 計(jì)12酒店905040寫字樓905040公寓905040住宅905040商鋪905040地下停車場905040 所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付40%，銀行按揭辦理完畢，房屋產(chǎn)權(quán)辦理完畢后付清。 考慮小區(qū)臨時停車的需要和酒店公寓需要，50％的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理。投入經(jīng)營后第一年60%出租率，每個停車位每月280元；第二年以后出租率為100％，第二年至第五年，停車位每月300元，五年以后每月400元。3．稅費(fèi)率 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表3—8。表38 稅費(fèi)率表(％)稅 費(fèi) 項(xiàng) 目稅費(fèi)率稅 費(fèi) 項(xiàng) 目稅費(fèi)；營業(yè)稅5土地增值稅50超率累進(jìn)城市維護(hù)建設(shè)稅7公益金5教育費(fèi)附加費(fèi)3法定盈余公積金10企業(yè)所得稅33任意盈余公積金8房產(chǎn)稅(按租金)12不可預(yù)見費(fèi)4．盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入6100萬元，可獲利潤總額600元，扣除所得稅150萬元、公益金60萬元、公積金30萬任意盈余公積金30萬元后還有330萬元可分配利潤。商品房投資利潤率=利潤總額／總投資X100％ =600／5600X 100％=10．7％ 商品房資本金凈利潤率=稅后利潤／資本金X100％ =330／3000X 100％=11．0％5．清償能力分析 本項(xiàng)目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問題。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。6．資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。7．敏感性分析將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項(xiàng)目的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動10％，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至6．3％和4．8%，凈現(xiàn)值分別下降至—857萬元和—927萬元，均為負(fù)值；投資回收期則增加到3．，根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應(yīng)超過基本方案6％左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險較大。詳見表39及圖31。表39敏感性分析表序號項(xiàng) 目變動幅度(％)內(nèi)部收益率(％)凈現(xiàn)值(萬元)投資回收期(年)0基本方案5172．91開發(fā)產(chǎn)品投資+10—8673．51019012．72售房價格+1019612．710—9273．73預(yù)售款回籠進(jìn)度+106162．9102463．38．主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表3—11。表311 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號 名 稱單位數(shù)據(jù)備注Ⅰ11．11．2 建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售其中：高層住宅酒店SOHO公寓寫字樓商鋪地下停車場平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米10608101083828173025009001150Ⅱ123456789 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預(yù)售房款 經(jīng)營收人 經(jīng)營稅金及附加 總成本費(fèi)用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元5600560030003600330Ⅲ12345676財(cái)務(wù)評價指標(biāo)商品房投資利潤率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤率全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內(nèi)部收益率％％％％年％年％10．911．02．0九、風(fēng)險分析及對策1．市場風(fēng)險分析 (1)從呼和浩特市目前商住市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已積壓商品房達(dá)80萬平方米。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價超過消費(fèi)者的承受能力等。 本項(xiàng)目市場定位為中高檔商住，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定風(fēng)險。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前呼和浩特市房價每平方米售價為35004500元之間(中低檔商品房)，～23萬元之間，相當(dāng)于家庭年收入的7．2倍至9．6倍，難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷售房價是這一標(biāo)準(zhǔn)的近2倍，目前呼和浩特市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風(fēng)險。 (2)做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場定位是建立在商住小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場風(fēng)險。2．經(jīng)營管理風(fēng)險分析 (1)本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場銷售風(fēng)險。 (2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用；降低投資成本。從財(cái)務(wù)評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1％，將比基本方案增加凈現(xiàn)值139萬元，增長36．5％；反之，利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險的因素之一。 (3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。25
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