【正文】 估算總投資造價(jià)見表36和附表31。表36“呼市影業(yè)新影都SOHO公寓” 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目開發(fā)產(chǎn)品分期計(jì)劃進(jìn)度成 本12341土地費(fèi)用7507500002前期工程費(fèi)2572570003基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)816250004建筑安裝工程費(fèi)28341250100005公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)15025755006開發(fā)間接費(fèi)437管理費(fèi)用1132525258銷售費(fèi)用183251251259開發(fā)期稅費(fèi)5200010其他費(fèi)用2127550011不可預(yù)見費(fèi)18950合 計(jì)5600267019567973662．資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，金玉鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金11000萬元作為項(xiàng)目資本金；按國(guó)家對(duì)商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)，本項(xiàng)目需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約10061萬元。詳見附表33。八、經(jīng)濟(jì)效益分析1．住宅銷售價(jià)格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，高層住宅價(jià)格每平方米定在4800元，寓住宅每平方米6600元；寫字樓每平方米7800元；酒店每平方米7600元；商鋪每平方米16000元，地下停車位每個(gè)60000元按50％即200個(gè)車位銷售計(jì)。2．銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見表37表。表37 各類建筑銷售計(jì)劃表(％)項(xiàng) 目合 計(jì)12酒店905040寫字樓905040公寓905040住宅905040商鋪905040地下停車場(chǎng)905040 所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付40%，銀行按揭辦理完畢，房屋產(chǎn)權(quán)辦理完畢后付清。 考慮小區(qū)臨時(shí)停車的需要和酒店公寓需要，50％的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。投入經(jīng)營(yíng)后第一年60%出租率，每個(gè)停車位每月280元；第二年以后出租率為100％，第二年至第五年，停車位每月300元，五年以后每月400元。3．稅費(fèi)率 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表3—8。表38 稅費(fèi)率表(％)稅 費(fèi) 項(xiàng) 目稅費(fèi)率稅 費(fèi) 項(xiàng) 目稅費(fèi)；營(yíng)業(yè)稅5土地增值稅50超率累進(jìn)城市維護(hù)建設(shè)稅7公益金5教育費(fèi)附加費(fèi)3法定盈余公積金10企業(yè)所得稅33任意盈余公積金8房產(chǎn)稅(按租金)12不可預(yù)見費(fèi)4．盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入6100萬元，可獲利潤(rùn)總額600元，扣除所得稅150萬元、公益金60萬元、公積金30萬任意盈余公積金30萬元后還有330萬元可分配利潤(rùn)。商品房投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額／總投資X100％ =600／5600X 100％=10．7％ 商品房資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)／資本金X100％ =330／3000X 100％=11．0％5．清償能力分析 本項(xiàng)目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問題。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。6．資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。7．敏感性分析將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利方面變動(dòng)10％，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至6．3％和4．8%，凈現(xiàn)值分別下降至—857萬元和—927萬元，均為負(fù)值；投資回收期則增加到3．，根據(jù)測(cè)算，敏感因素的變動(dòng)均不應(yīng)超過基本方案6％左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大。詳見表39及圖31。表39敏感性分析表序號(hào)項(xiàng) 目變動(dòng)幅度(％)內(nèi)部收益率(％)凈現(xiàn)值(萬元)投資回收期(年)0基本方案5172．91開發(fā)產(chǎn)品投資+10—8673．51019012．72售房?jī)r(jià)格+1019612．710—9273．73預(yù)售款回籠進(jìn)度+106162．9102463．38．主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表3—11。表311 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 名 稱單位數(shù)據(jù)備注Ⅰ11．11．2 建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售其中：高層住宅酒店SOHO公寓寫字樓商鋪地下停車場(chǎng)平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米10608101083828173025009001150Ⅱ123456789 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預(yù)售房款 經(jīng)營(yíng)收人 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 總成本費(fèi)用 利潤(rùn)總額 所得稅 稅后利潤(rùn) 土地增值稅萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元5600560030003600330Ⅲ12345676財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)商品房投資利潤(rùn)率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤(rùn)率全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內(nèi)部收益率％％％％年％年％10．911．02．0九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策1．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)從呼和浩特市目前商住市場(chǎng)來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已積壓商品房達(dá)80萬平方米。除了市場(chǎng)有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房?jī)r(jià)超過消費(fèi)者的承受能力等。 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為中高檔商住，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前呼和浩特市房?jī)r(jià)每平方米售價(jià)為35004500元之間(中低檔商品房)，～23萬元之間，相當(dāng)于家庭年收入的7．2倍至9．6倍，難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷售房?jī)r(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近2倍，目前呼和浩特市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 (2)做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在商住小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2．經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。 (2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用；降低投資成本。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1％，將比基本方案增加凈現(xiàn)值139萬元，增長(zhǎng)36．5％；反之，利潤(rùn)減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。 (3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。25