萬科地產項目可行性報告指引(doc12)-地產可研-資料下載頁
2025-08-05 10:56本頁面
【導讀】為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風險，提升集團競爭力，特制定可行。性報告內容指引。市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等；浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發(fā)區(qū)的情況。經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用；宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域的地理位置。大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。共同設立公司等。項目開發(fā)期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。
【正文】 利率時的地價。也可以通過其他指標分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標價。 把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權（開發(fā)權）的原則。 （四）資金籌措 短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構融資，是否與有關金融機構達成屆時一定提供融資服 務的協(xié)議。 第十部分：在新城市開發(fā)需要補充的內容 一、市場分析部分增加當?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況 近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。 各類型產品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產品特征、分布區(qū)域等。 各行政區(qū)市場比較： （ 1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等 。 （ 2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 當?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關方面。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質、開發(fā)水平；前 20名發(fā)展商最近 3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。 熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產品的表述和特征 客戶的購買偏好、購買關注的要素 重點樓盤描述 二、需要完成新城市發(fā)展及房地產市場調研報告（報告格式及內容另附） 附件： 有關宗地情況的補充證明資 料和法律文件，如各種政府批文、權證等。 按照萬科集團成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程 成本測算可采用兩種方法： （ 1）從預算角度，依照當?shù)叵嚓P政府政策、法規(guī)，按照成本項目逐項分析計算。但要注意萬科在規(guī)劃設計、高品質要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。 （ 2）根據(jù)已做的類似項目的相關數(shù)據(jù)，并充分考慮該項目的特性，在此基礎上估算。 上述兩種方法在測算過程中，不是一貫而終的，不同的成本項目要運用最恰當、最科學的方法，兩種方法可以交叉使用。對可上可下的成本項目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一 些?？蓞⒄障旅姹砀瘢? 成本估算表 成本項目總成本（萬元）單位成本（元 /m2）參考項目單位成本說明 一、土地獲得價款 政府地價及市政配套 合作款項 紅線外市政配套 拆遷補償費 二、開發(fā)前期準備費 勘察設計費 報批報建費 三通一平費 臨時設施費 三、主體建筑工程費 基礎工程 結構及粗裝修 門、窗工程 公共部位精裝修 室內精裝修 室內水電氣暖 室內設備及安裝 室內智能化系統(tǒng) 四、紅線內市政工程費 室外給排水系統(tǒng) 室外采暖系統(tǒng) 室外燃氣系統(tǒng) 室外高低壓系統(tǒng) 室外消防系統(tǒng) 室外智能化系統(tǒng) 五、園林環(huán)境費 環(huán)境設計費 綠化建設費 建筑小品費 道路廣場建造 圍墻建造費 室外照明費 室外背景音樂 室外零星工程 六、公共配套設施費 游泳池 會所 幼兒園 學校 兒童游樂設施 商業(yè)設施 其他 七、開發(fā)間接費 工程管理費 營銷費用 資本化利息 物業(yè)管理完善費 合計 說明： 成本估算應按本表明細項目分類，因條件所限確實無法作出詳細估算時可只列大類 參考項目可選擇集團 內外的項目，其標準為：①已竣工的項目；②具有最大可比性 現(xiàn)金流量預測表 欲簽定的意向書和合同文本 新城市開發(fā)的市場調研報告
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