【導讀】態(tài)居住、休閑旅游、商貿購物及商務辦公于一體的大型國際化生態(tài)社區(qū)。公園周邊及F大道標段道路兩廂的土地的開發(fā)經營權作為補償。時對補償獲取的土地及區(qū)域內其他土地進行開發(fā)。西，面積約5平方公里。（提供區(qū)域地形圖、可供補償土地范圍后再詳細。總投資約為35億元人民幣。體規(guī)劃，分期實施”原則進行投資建設。萬人，減少萬人，下降%。城區(qū)人口已達89萬人。按常住人口計算，人均GDP為?？偸杖雰|元，比上年凈增億元，增長%，創(chuàng)歷史新高，財政收入占GDP的比重%，同比提高個百分點。全部工業(yè)增加值億元，占GDP的比重達到%，比上年。經濟對經濟增長的貢獻率達%。增長%，扣除物價上漲因素實際增長%，其中工薪收入5935元，通信等支出均有不同程度下降。增長%，其中食品支出1503元，恩格爾系數為%。有彩色電視機、摩托車、電話等耐用消費品數量進一步上升。于同期基本建設投資和更新改造投資的增長幅度。

　　

【正文】 B市大學城，文化氛圍濃厚。 項目 X湖公園改造后 ，是城市中心難得的一個水景休閑觀光勝地。 項目可以說是 B市規(guī)模最大的功能完善社區(qū)，綠化景觀大體量規(guī)劃設置。 5 D集團有多年綠色高尚住宅開發(fā)管理經驗。其開發(fā)的物業(yè)配置高、公共部分裝修檔次品位定位高、全封閉式物業(yè)管理，服務水準高。 劣勢分析 整個 X湖新城目前規(guī)劃以及配套設施不是特別完善。 項目區(qū)域內街道環(huán)境雜亂、人流混雜、素質較低，無形中降低了物業(yè)檔次。 項目以投 F大道等基礎設施建設為切入點，對前期籌備工作和資金要求較高。 與 F大道相配套的連接河西 新建跨 X江大橋 現還沒有開工建設。 機會 點分析 國家土地政策的從嚴，加大了房地產開發(fā)企業(yè)取得土地的難度，特別是大面積的土地。因此，本項目的操作可控制 2020 多畝土地，對集團實行土地儲備是個較好的時機。 項目選址地是 B 市與 C 區(qū)已經 確立的城市功能新區(qū)， 兩級政府對該區(qū)域具有強烈的建設開發(fā)需求，為下一步開發(fā)提供了良好的政策環(huán)境。 C 區(qū)現有社會經濟總量與未來發(fā)展目標存在巨大的發(fā)展空間。 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 30 頁 B市，特別是 C區(qū)中高檔樓盤景觀規(guī)劃、戶型設計普遍不夠人性化，中等戶型比例供給較少，形成市場空白點。 威脅點分析 項目規(guī)模大，對前期籌備工作要求較高； 主題定位的準確性、前期展示、后期建設能否完整貫徹到位直接影響項目綜合品質的打造及建立起高端市場地位。 由以上分析可以看出，本項目選擇在 B 市 C 區(qū) X 湖片區(qū)有利有弊，獲利與風險并存。在項目定位準確，策劃得當，操作有力，管理到位的條件下，需政府在政策方面給予大力扶持，為開發(fā)商和投資者創(chuàng)造寬松的投資環(huán)境，將會大大降低開發(fā)成本和投資風險，使開發(fā)商和投資者看到獲利空間。當利大于弊時，項目才可能進入實質性實施操作。 （四）項目資金來源分析 根據項目“整體規(guī)劃、 分 期實施“原則， D 集團憑借雄厚的現金和資 產實力， 以自有資金及多渠道融資等方式，解決開發(fā)初期的資金需要；在進入開發(fā)期后、項目開始運營和項目成熟期之前，通過物業(yè)租售及財務杠桿手段實現現金流的平衡。在項目分期開發(fā)中，在前一期項目完成后，通過階段性運營，為下一期項目打鋪墊作準備，憑借成熟的經營管理經驗和運作收入，實現現金流的平衡和資產的增殖，完成對下一期項目的運作投資，直至項目全部建成并投入使用。 D 集團投資該項目，是建立在對自身實力和資金穩(wěn)定來源及對項目前景的科學分析的基礎上。 D 集團作為投資主體，目前在全國已經建成的住宅、商貿網絡項目已形成穩(wěn)定的利 潤來源和強大的現金流，可以為項目建設提供強大的資金保障。其住宅地產、商貿地主項目的成功業(yè)績 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 30 頁 和企業(yè)良好的資信為企業(yè)搭建了良好的融資平臺。 D 集團與中國銀行、中國建設銀行是戰(zhàn)略發(fā)展伙伴；是廣發(fā)銀行和廣發(fā)證券以及數家金融機構的大股東，項目建設運營有暢通的融資渠道 （五）項目投資效益分析 開發(fā)及銷售假設 占地面積 2020 畝，土地單價為 25 萬元 /畝（基礎設施建設投資及投資回報折算的凈地價格），綜合容積率為 ，開發(fā)產品為多層洋房、小高層、別墅和商業(yè)用房，多層洋房及小高層建筑面積為 1260000 平 方米，銷售單價為 1800 元 /平方米；別墅建筑面積為 140000 平方米，銷售單價為 4000 元 /平方米；商業(yè)建筑面積為 600000 平方米，銷售單價為 3000元 /平方米。 項目投資估算表 項目 單價 計價數額 合計 總價 開發(fā)成本 土地的綜合成本 25 2020 50000 50000 319380 前期費用 規(guī)劃設計勘探等專業(yè)費用 3% 202000 6000 16000 臨時道路平整和建設單位臨時設施費用 2020000 10000 建筑成本 土建費用 2020000 202000 202000 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 30 頁 基礎設施配套工程費用（紅線內工程費用，綠化、道路、供水供電、煤氣等等工程） 基礎設施費用 2020000 40000 40000 開發(fā)期間稅費 配套設施建設費 0 2020000 工程監(jiān)理費 % 202000 其它稅費 2% 202000 4000 不可預見費 3% 246000 開發(fā)費用 管理費用 3% 319380 銷售費用 2% 462800 9256 財務費用 319380 房地產經營稅費 營業(yè)稅 5% 462800 23140 城建稅 % 462800 教育費附加 % 462800 其他稅費 % 462800 2314 土地增值稅 投資合計 支出合計 銷售合計 462800 預計稅前利潤 投資利潤率 % 所得稅 稅后利潤 稅后投資利潤率 % 綜 上靜態(tài)初步分析，可看到， X 湖新城項目具有較好的經濟效益 ,項目稅前利潤率可達到 %. （六）項目社會效益分析 項目與 F 大道、 X 湖公園等基礎設施捆綁開發(fā)建設。 F 大道建成 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 30 頁 后將改變整個 B 市東部城區(qū)交通瓶頸，徹底打通東大門； X 湖公園的建設將充分利用其自然環(huán)境，建設成以“親水”為主題面向全市人民開放的集休閑、娛樂為一體的景觀公園，也為 B 市旅游業(yè)發(fā)展提供了必要的配套支持。 項目的建設和 D 集團建設國際化生態(tài)高尚社區(qū)的理念及強大的企業(yè)資源，將有效提升 B 市房地產行業(yè)整體建筑水平，為 B 市、 C 區(qū)吸引大量的高端消費群。 項目的開發(fā)建設及完善的物業(yè)管理都將為 B 市提供了一定的就業(yè)機會，并將增加 B 市財稅收入。 六、結論與建議 （一）結論 綜合以上各方面的分析，可以得出如下結論： 通過市場定位、區(qū)位分析和需求分析可知 X 湖新城 項目符合目前市場消費、符合國家產業(yè)政策、符合市場需求、符合城市總體規(guī)劃。 項目建成后將成為 B 市新的標志城市名片，同時項目的成功運營也將給 B 帶來很多就業(yè)機會和稅收收入。因此本項目從社會效益上是可行的。 通過相關的財務指標的分析可知，本項目的預期收益率符合房地產的投資利潤要 求，因此本項目從經濟上是一個可行的投資項目。 總而言之，該項目建設具有良好的經濟效益 、 社會效益。 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 30 頁 （二）建議 為保障項目建設的順利進行，除開發(fā)商本身的條件與運作方式外，還需要有一個良好的外部環(huán)境來支持，即開發(fā)政策扶持。 通過項目的敏感性分析，容積率指標及銷售價格對項目的投資利潤率影響較大，因此項目的規(guī)劃條件、功能布局、產品定位、銷售價格等確定值得重視。 由于項目的切入點是以基礎設施建設投入為前提，前期資金投入量大。同時，為規(guī)避政策法律風險，請求政府對項目開發(fā)用地先行掛牌，投資商以支付土地價 款方式投資啟動基礎設施建設。 香江集團地產事業(yè)部拓展部 二 00 六年七月