【正文】 賣場和樣板房 ：與現(xiàn)在大城市先做賣場和綠化園林，后建樓的做法相反的是， B 本地的眾多樓盤不注重賣場的包裝和銷售氣氛的營造，大多僅設(shè)置非常簡陋的售樓部，包裝差，且很少做樣板房，一般都是在主體工程基本完工后才開始做綠化園林，無法體現(xiàn)樓盤的檔次，甚至沒有綠化園林，也沒有認識到全新式營銷 對樓盤銷售的促進作用，缺乏對購房者的正確引導(dǎo)。最終建造一個人與自然和諧的國際化生態(tài)高尚社區(qū)。從初步來看，本項目地塊進行綠化時將初步計劃在 F 大道路側(cè)進行縱深綠化建設(shè)使其成為社區(qū)的主要景觀帶之一，縱深深度結(jié)合政府總體規(guī)劃后給出；為充分利用地塊現(xiàn)有 X 湖水面并對其投資改造型，初步計劃利用項目地 塊內(nèi) X湖主要水系，使其成為社區(qū)的另外一個主要景觀帶。投資 F 大道建設(shè)，打造以 F 大道、 武廣高速客運站、東外環(huán)及其他城市次干道為交通樞紐的 B 東部新城區(qū)，徹底解決長期以來制約 B 東部經(jīng)濟發(fā)展的交通瓶頸。考慮該項目就在區(qū)域土地為 X 水泥沙沖積而成，地面建筑以小高層和低層為主。項目第一期啟動開發(fā)規(guī)劃 300 畝。 樓盤銷售。距 XX600 公里， XX 約200 公里， XX300 公里，素有 “南北要沖，兩廣咽喉 ”之稱，是我國南方的重要交通樞紐。加快交通主干線及次干道建設(shè)，健全城市管理體系，提升城市管理水平。 經(jīng)濟資源環(huán)境 B 市經(jīng)濟民展進入快車道， 2020 年，全市 GDP 總量 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，提高 個百分點，為近 9 年來增速最快的一年，其中一產(chǎn)業(yè)增加 值 億元，增長 %；二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 （二）房地產(chǎn)需求分析 近幾年來，我國的房地產(chǎn)市場非?；钴S，價格上漲也很快，根源在于我國改革開放二十多年來經(jīng)濟的快速發(fā)展。 項目可以說是 B市規(guī)模最大的功能完善社區(qū)，綠化景觀大體量規(guī)劃設(shè)置。因此，本項目的操作可控制 2020 多畝土地，對集團實行土地儲備是個較好的時機。 （四）項目資金來源分析 根據(jù)項目“整體規(guī)劃、 分 期實施“原則， D 集團憑借雄厚的現(xiàn)金和資 產(chǎn)實力， 以自有資金及多渠道融資等方式，解決開發(fā)初期的資金需要；在進入開發(fā)期后、項目開始運營和項目成熟期之前，通過物業(yè)租售及財務(wù)杠桿手段實現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡。 項目的建設(shè)和 D 集團建設(shè)國際化生態(tài)高尚社區(qū)的理念及強大的企業(yè)資源，將有效提升 B 市房地產(chǎn)行業(yè)整體建筑水平，為 B 市、 C 區(qū)吸引大量的高端消費群。 通過項目的敏感性分析，容積率指標(biāo)及銷售價格對項目的投資利潤率影響較大，因此項目的規(guī)劃條件、功能布局、產(chǎn)品定位、銷售價格等確定值得重視。 總而言之，該項目建設(shè)具有良好的經(jīng)濟效益 、 社會效益。 項目投資估算表 項目 單價 計價數(shù)額 合計 總價 開發(fā)成本 土地的綜合成本 25 2020 50000 50000 319380 前期費用 規(guī)劃設(shè)計勘探等專業(yè)費用 3% 202000 6000 16000 臨時道路平整和建設(shè)單位臨時設(shè)施費用 2020000 10000 建筑成本 土建費用 2020000 202000 202000 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 30 頁 基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費用（紅線內(nèi)工程費用，綠化、道路、供水供電、煤氣等等工程） 基礎(chǔ)設(shè)施費用 2020000 40000 40000 開發(fā)期間稅費 配套設(shè)施建設(shè)費 0 2020000 工程監(jiān)理費 % 202000 其它稅費 2% 202000 4000 不可預(yù)見費 3% 246000 開發(fā)費用 管理費用 3% 319380 銷售費用 2% 462800 9256 財務(wù)費用 319380 房地產(chǎn)經(jīng)營稅費 營業(yè)稅 5% 462800 23140 城建稅 % 462800 教育費附加 % 462800 其他稅費 % 462800 2314 土地增值稅 投資合計 支出合計 銷售合計 462800 預(yù)計稅前利潤 投資利潤率 % 所得稅 稅后利潤 稅后投資利潤率 % 綜 上靜態(tài)初步分析，可看到， X 湖新城項目具有較好的經(jīng)濟效益 ,項目稅前利潤率可達到 %. （六）項目社會效益分析 項目與 F 大道、 X 湖公園等基礎(chǔ)設(shè)施捆綁開發(fā)建設(shè)。在項目定位準(zhǔn)確，策劃得當(dāng)，操作有力，管理到位的條件下，需政府在政策方面給予大力扶持，為開發(fā)商和投資者創(chuàng)造寬松的投資環(huán)境，將會大大降低開發(fā)成本和投資風(fēng)險，使開發(fā)商和投資者看到獲利空間。 與 F大道相配套的連接河西 新建跨 X江大橋 現(xiàn)還沒有開工建設(shè)。 項目區(qū)域有 B市大學(xué)城，文化氛圍濃厚。山中風(fēng)景綺麗，集 “ 秀、深、幽、險、古 ” 于一體，是 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 30 頁 不可多得的攬勝、探奇、度假、避暑、觀光和朝山拜佛、求壽求財?shù)氖サ亍巹?chuàng)國家級文明城市。 “ 十一五 ” 期間，要以城市外環(huán)路為基礎(chǔ)，推進中心城區(qū)東拓南移，西擴北延，進一步拉開城市骨架。 1．交通地理環(huán)境 B 市位于 A 省中南部，是國務(wù)院批準(zhǔn)的 XX 改革開放過渡試驗區(qū)。 項目策劃。 （三）項目經(jīng)營管理方式 項目確定后， D 集團將在項目所在地成立具有企業(yè)法人資格的項目公司負責(zé)項目的開發(fā)、經(jīng)營和管理。 住 宅區(qū)以組團方式建設(shè)，每個組團相對圍合，既自成一體，又與整個社區(qū)有機結(jié)合。 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 30 頁 二期項目包括：投資對 F 大道從東環(huán)路至高速鐵路客運站路段的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；投資對 F 大道該路段兩廂的補償土地（土地補償?shù)捻樞驗樽詵|向西依次出讓）及 X 湖新城內(nèi)補償之外土地進行商住開發(fā)。社區(qū)建成后將為業(yè)主提供環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、生活方面的居住環(huán)境，社區(qū) 會所將為業(yè)主提供餐飲、娛樂、健身、游泳、 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 30 頁 公寓、商務(wù)、休閑等服務(wù)，社區(qū)配套中的商務(wù)設(shè)施如購物超市、商務(wù)活動室、商務(wù)酒店、娛樂設(shè)施等將面向成為 B 社會配套的一部分，也努力使其成為 B 市高端社會配套的重要組成部分。 （二） 高尚生態(tài)居住區(qū)、綜合商業(yè) 在 B 市東部 X 湖周邊、 F 大道 X 湖新城標(biāo)段道路兩廂開發(fā)面向 B、 A乃至中南部地區(qū)的國際化生態(tài)高尚住 宅社區(qū)。城市花園、XX 世家、新城國際、鉆石城。當(dāng)前該區(qū)域推出的樓盤主要有：東山路的多層洋房吉星花園價格 980 元 /㎡，陽光花苑價格 1100 元 /㎡；東風(fēng)南路的高層?xùn)|江華庭起價為 1288 元 /㎡，均 價約 1580 元 /㎡，火車站旁的高層?xùn)|方名居起價為 1680 元 /㎡，均價約 1800 元 /㎡ 主要特征：檔次低，規(guī)模小，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價格比較低，均價只有 1100 元 /㎡； 但打江景牌的樓盤價格相對比較高，均價約 1900 元 /㎡ 。城市花園、XX 世家、新城國際、鉆石城等高尚次樓盤的成功開發(fā)，再加上 B 市眾多行政事業(yè)性單位的職工集資房的興建，為片區(qū)形成了良好的開發(fā)環(huán)境和居住氛圍，現(xiàn)已成為 B 市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。城市花園、新城國際、鉆石 城、都市春天和 XX 世家。 （二） B 市房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)開發(fā)狀況 2020 年房地產(chǎn)投資再創(chuàng) 億元歷史新高，同比增長 %，高于同期基本建設(shè)投資和更新改造投資的增長幅度。