【正文】 同時，為規(guī)避政策法律風(fēng)險，請求政府對項目開發(fā)用地先行掛牌，投資商以支付土地價 款方式投資啟動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 通過項目的敏感性分析，容積率指標(biāo)及銷售價格對項目的投資利潤率影響較大，因此項目的規(guī)劃條件、功能布局、產(chǎn)品定位、銷售價格等確定值得重視。 總而言之，該項目建設(shè)具有良好的經(jīng)濟效益 、 社會效益。因此本項目從社會效益上是可行的。 六、結(jié)論與建議 （一）結(jié)論 綜合以上各方面的分析，可以得出如下結(jié)論： 通過市場定位、區(qū)位分析和需求分析可知 X 湖新城 項目符合目前市場消費、符合國家產(chǎn)業(yè)政策、符合市場需求、符合城市總體規(guī)劃。 項目的建設(shè)和 D 集團建設(shè)國際化生態(tài)高尚社區(qū)的理念及強大的企業(yè)資源，將有效提升 B 市房地產(chǎn)行業(yè)整體建筑水平，為 B 市、 C 區(qū)吸引大量的高端消費群。 項目投資估算表 項目 單價 計價數(shù)額 合計 總價 開發(fā)成本 土地的綜合成本 25 2020 50000 50000 319380 前期費用 規(guī)劃設(shè)計勘探等專業(yè)費用 3% 202000 6000 16000 臨時道路平整和建設(shè)單位臨時設(shè)施費用 2020000 10000 建筑成本 土建費用 2020000 202000 202000 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 30 頁 基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費用（紅線內(nèi)工程費用，綠化、道路、供水供電、煤氣等等工程） 基礎(chǔ)設(shè)施費用 2020000 40000 40000 開發(fā)期間稅費 配套設(shè)施建設(shè)費 0 2020000 工程監(jiān)理費 % 202000 其它稅費 2% 202000 4000 不可預(yù)見費 3% 246000 開發(fā)費用 管理費用 3% 319380 銷售費用 2% 462800 9256 財務(wù)費用 319380 房地產(chǎn)經(jīng)營稅費 營業(yè)稅 5% 462800 23140 城建稅 % 462800 教育費附加 % 462800 其他稅費 % 462800 2314 土地增值稅 投資合計 支出合計 銷售合計 462800 預(yù)計稅前利潤 投資利潤率 % 所得稅 稅后利潤 稅后投資利潤率 % 綜 上靜態(tài)初步分析，可看到， X 湖新城項目具有較好的經(jīng)濟效益 ,項目稅前利潤率可達到 %. （六）項目社會效益分析 項目與 F 大道、 X 湖公園等基礎(chǔ)設(shè)施捆綁開發(fā)建設(shè)。其住宅地產(chǎn)、商貿(mào)地主項目的成功業(yè)績 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 30 頁 和企業(yè)良好的資信為企業(yè)搭建了良好的融資平臺。 D 集團投資該項目，是建立在對自身實力和資金穩(wěn)定來源及對項目前景的科學(xué)分析的基礎(chǔ)上。 （四）項目資金來源分析 根據(jù)項目“整體規(guī)劃、 分 期實施“原則， D 集團憑借雄厚的現(xiàn)金和資 產(chǎn)實力， 以自有資金及多渠道融資等方式，解決開發(fā)初期的資金需要；在進入開發(fā)期后、項目開始運營和項目成熟期之前，通過物業(yè)租售及財務(wù)杠桿手段實現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡。在項目定位準(zhǔn)確，策劃得當(dāng)，操作有力，管理到位的條件下，需政府在政策方面給予大力扶持，為開發(fā)商和投資者創(chuàng)造寬松的投資環(huán)境，將會大大降低開發(fā)成本和投資風(fēng)險，使開發(fā)商和投資者看到獲利空間。 威脅點分析 項目規(guī)模大，對前期籌備工作要求較高； 主題定位的準(zhǔn)確性、前期展示、后期建設(shè)能否完整貫徹到位直接影響項目綜合品質(zhì)的打造及建立起高端市場地位。 C 區(qū)現(xiàn)有社會經(jīng)濟總量與未來發(fā)展目標(biāo)存在巨大的發(fā)展空間。因此，本項目的操作可控制 2020 多畝土地，對集團實行土地儲備是個較好的時機。 與 F大道相配套的連接河西 新建跨 X江大橋 現(xiàn)還沒有開工建設(shè)。 項目區(qū)域內(nèi)街道環(huán)境雜亂、人流混雜、素質(zhì)較低，無形中降低了物業(yè)檔次。其開發(fā)的物業(yè)配置高、公共部分裝修檔次品位定位高、全封閉式物業(yè)管理，服務(wù)水準(zhǔn)高。 項目可以說是 B市規(guī)模最大的功能完善社區(qū)，綠化景觀大體量規(guī)劃設(shè)置。 項目區(qū)域有 B市大學(xué)城，文化氛圍濃厚。 （三）項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 本項目所在位于 B市東部， F大道、 XX東路（ B市“十一五”規(guī)劃建設(shè)）建成后，該區(qū)域?qū)⑿纬梢?F大道、 XX東路為城市重要的交通干道， B 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 30 頁 火車站、 X湖汽車站、東外環(huán)、武廣高速客運站為對外聯(lián)系的完善交通交通網(wǎng)絡(luò)，拉動整個區(qū)域經(jīng)濟增長。 根據(jù) B 的規(guī)劃， 2020 年市區(qū)人口將達到 100 萬人，比現(xiàn)在要增加 近11 萬人，若按人均居住面積 25 平方米來算，新增住房需求就有 275 萬平方米，攤到每年是 55 萬平方米，這還不包括原城市居民改善住房條件 、老成區(qū)舊城改造 所增加的需求，而現(xiàn)在 B 市區(qū)每年銷 售面積才約 46 萬平方米，照此計算是供不應(yīng)求的。 （二）房地產(chǎn)需求分析 近幾年來，我國的房地產(chǎn)市場非?；钴S，價格上漲也很快，根源在于我國改革開放二十多年來經(jīng)濟的快速發(fā)展。山中風(fēng)景綺麗，集 “ 秀、深、幽、險、古 ” 于一體，是 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 30 頁 不可多得的攬勝、探奇、度假、避暑、觀光和朝山拜佛、求壽求財?shù)氖サ亍?B 是全國商品糧、豬、魚、油重點生產(chǎn)基地，其優(yōu)質(zhì)米、活大豬、黃花菜、湘黃雞、湖之酒、云霧茶、龍須草席等農(nóng)產(chǎn)品在國際市場久負(fù)盛名。各項貸款余額 億元，比年初凈增 億元，增長 % B 資源豐富，是全國 “ 有色金屬之鄉(xiāng) ” 、 “ 非金屬之鄉(xiāng) ” 、 “ 漁米之鄉(xiāng) ” 和 “ 旅游圣地 ” 。 經(jīng)濟資源環(huán)境 B 市經(jīng)濟民展進入快車道， 2020 年，全市 GDP 總量 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，提高 個百分點，為近 9 年來增速最快的一年，其中一產(chǎn)業(yè)增加 值 億元，增長 %；二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。爭創(chuàng)國家級文明城市。改造提質(zhì)建設(shè)老城區(qū)，高標(biāo)準(zhǔn)打造 X 湖片、城南片、 XX 湖片、長湖町片新城區(qū)。重點抓好 F 大道、 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 30 頁 XX 路東、西延伸、景觀大道等城市主次干道建設(shè)。加快交通主干線及次干道建設(shè)，健全城市管理體系，提升城市管理水平。 “ 十一五 ” 期間，要以城市外環(huán)路為基礎(chǔ)，推進中心城區(qū)東拓南移，西擴北延，進一步拉開城市骨架。 優(yōu)越的交通、區(qū)位環(huán)境為城市發(fā)展提供了巨大的發(fā)展空間。公路縱橫交錯，四通八達， XX、 XX、 XX、 XX 等高速公路貫穿全境。距 XX600 公里， XX 約200 公里， XX300 公里，素有 “南北要沖，兩廣咽喉 ”之稱，是我國南方的重要交通樞紐。 1．交通地理環(huán)境 B 市位于 A 省中南部，是國務(wù)院批準(zhǔn)的 XX 改革開放過渡試驗區(qū)。 五、 項目可行性分析 （一）項目環(huán)境分析 大凡做事都是 “做事在人，成事在天 ”， “天時、地利、人和 ”是成功的三大法寶，與時遷移，應(yīng)時變化，立俗施事，指約而易操，事半而功倍。 物業(yè)管理。 樓盤銷售。 項目策劃。 社 區(qū)建設(shè)。 規(guī)劃設(shè)計。項目第一期啟動開發(fā)規(guī)劃 300 畝。 （三）項目經(jīng)營管理方式 項目確定后， D 集團將在項目所在地成立具有企