【正文】 。 西區(qū) 財務 測算 根據常州市現階段房地產市場行情及未來預期，本項目住宅未來銷售起價預計為 3,700 元 /平方米，未來商業(yè)街銷售起價預計為 6,500 元 /平方米，沿街商鋪銷售起價預計為 9,000 元 /平方米，機動車位價格恒定在 70,000 元 /個上下浮動。 東區(qū) 財務 測算 根據常州市現階段房地產市場行情及未來預期，本項目住宅目前銷售均價為3,500 元 /平方米，未來商業(yè)街銷售均價預計為 6,000 元 /平方米，沿街商鋪銷售均價預計為 8,000 元 /平方米，機動車位價格恒定在 70,000 元 /個上下浮動。各期開發(fā)詳情見下表： 物業(yè)類型 東區(qū) 西區(qū) 總計 土地面積 309, 178, 488, 總建筑面積 368, 525, 893, 地上總建筑面積 340, 506, 847, 可售建筑面積 311, 463, 775, 住宅 245, 431, 677, 別墅 34, 34, 商業(yè)街 21, 26, 48, 沿街商業(yè) 10, 5, 15, 公建配套 29, 43, 72, 地下總建筑面積 27, 19, 46, 東區(qū)已于 2020 年 3 月開始預售，預計于 2020 年底竣工。 五、財務分析 技術指標說明 新城 表 市場比較法定價 比較內容 權重 綠園 100 三期 隨園 擬合程度 比較系數 擬合程度 比較系數 物業(yè)位置 15% 外部環(huán)境 25% 社區(qū)環(huán)境 10% 物業(yè)類型 25% 1 房型設計 10% 1 生活配套 10% 主題提煉 5% 合計 100% / / 將各比較對象市場價格經比較系數修正后得到： 比較項目 價格修正 市場參考價格 綠園 100 三期 5800/ 3504 隨園 4300/ 3464 經過對比較樣本進行比較系數修正后得到本項目多層、小高層市場參考價在34643504 元 /平方米 ,因此，本項目多層、小高層市場參考均價為 3500 元 /平方米。 對于別墅項目，由于項目周邊無可參照樣本，故本項目以現在售價為準。 價格定位 多層和小 高層部分價格定位采用市場定價法，選用臨近本項目且同屬于高檔住宅的項目作為可比樣本，結合本項目特點進行比較修正，從而得出本項目最合適的市場參考價格。 Threat ? 武進區(qū)的經濟實體以傳 統(tǒng)型、私營企業(yè)為主，個體老板由于思想、目光等原因不太容易接受新鮮事物； ? 城南的傳統(tǒng)郊區(qū)概念影響深遠。南都最大的周邊配套設施，也是新城 Opportunity ? 本區(qū)域是武進區(qū)經濟、文化和行政的中心，擁有濃厚的歷史、文化基礎，有助于今后市場的挖掘和發(fā)展； ? 目前新城 SWOT 分析 Strength ? 地域優(yōu)勢 —— 未來武進新都市中心區(qū)域，項目擁有無限升值潛力； ? 規(guī)劃優(yōu)勢 —— 常武地區(qū)超大型生活社區(qū)，融合國際規(guī)劃、園林公司等共同打造的新型、優(yōu)異社區(qū)； ? 市場優(yōu)勢 —— 作為常武地區(qū)最富庶的地區(qū)，個體經濟實力雄厚，本項目是目前武進區(qū)樓盤中僅有的高檔、明星樓盤，投資價值極高； 超前的規(guī)劃與設計、新城房產的知名品牌優(yōu)勢 及小區(qū)的智能化管理系統(tǒng)。從目前來看，隨園由于靠近大學城且交通非常便利，銷售情況較好，達到 80%，目標客戶群輻射到常州市以及外地。 周邊競爭樓盤 案名 綠園 100三期 四季北苑 隨園 華都馨園 陽湖名城 開發(fā)商 萬聯房產 新城房產 雙益房產 華馨房產 武進建設房產 規(guī)模 8 萬㎡ 13 萬㎡ 14 萬㎡ 萬㎡ 35 萬㎡ 價格 3100 元 /㎡ 3250 元 /㎡ 3220 元 /㎡ 3300 元 /㎡ 未知 推案量 177 戶 300 戶 412 戶 228 戶 —— 規(guī)劃樓層 多層 /18層 多層 /小高層 小高層 多層 /小高層 —— 銷售率 三期 70%左右 73% 80% 65% 未開盤 客戶主要區(qū)域 清潭 /牛塘 /凌家塘 常州 /湖塘 /外地 湖塘 /外地 /常州 湖塘 /外地 / 常州 售樓處已基本裝修完成，銷售人員正處于培訓期間，估計今年上半年開盤 競爭優(yōu)勢 周邊無競爭個案 /形象包裝 價格 /地段 /小區(qū)規(guī)劃 /配套 /品牌實力 價格 /學區(qū) /交通 價格 /學區(qū) 競爭劣勢 周邊環(huán)境 /濫尾改造樓 /房型 /區(qū)內景觀配套 /品牌 /實力 周邊環(huán)境 /高壓線 /地形不規(guī)則 品牌 /配套 交通 /地理位置 /周邊環(huán)境/規(guī)劃前景 / 配套設施 總體上來看，區(qū)域內競爭性樓盤較多，已經形成了武進區(qū)新型住宅區(qū)的集中地。南都項目的潛力所在； 項目西南的春秋淹城森林公園是武進區(qū)旅游度假、休閑的代表，新城南都的品質提升和齊全的周邊市政配套有極大促進作用； 項目南面為武進區(qū)政府和常州大學城，是武進區(qū)行政中心和文化中心的象征。 具體表現為： 項目正東為規(guī)劃中占地 1000 畝的南田購物休閑公園。而新城南都位于武進區(qū)核心區(qū)位，盡占人文優(yōu)勢。而新城南都緊接武進新區(qū)行政中心、商業(yè)中心，是未來城市發(fā)展的核心區(qū)域。 未來的常州房地產市場競爭將更加激烈，專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展是未來房地產發(fā)展的方向。 房地產市場的宏觀調控，在較大程度上抑制了投機性購房，緩解了商品房供求 緊張矛盾，而新樓盤的大量上市，也將起到平抑市場房價的作用。說明常州市房地產市場從前幾年的供不應求，經過近幾年的快速發(fā)展之后，已經進入供求相對均衡的時期。 未來房地產市場趨勢分析 從 2020 年常州市商品房竣工面積和銷售面積來看，竣工面積為 萬平方米，銷售面積為 萬平方米，供需之比為 :1,供略大于求。 表 常州市各商圈商鋪租金 商圈 營業(yè)面積 (㎡ ) 平均租金 (元 /㎡ /月 ) 商圈特征 延陵西路商圈 300 150 服裝、手機通訊器材等 南大街商圈 90 / 小百貨、餐飲、服裝等 文化宮廣場商圈 / / 家電、餐飲等 北大街商圈 / / 裝潢、五金 城中路商圈 / 180 餐飲等 但是，常州市得到較高認同的商業(yè)區(qū)域相對較少，主要集中在延陵西路和南大街兩個地段，市場調查發(fā)現， 41％的消費者逛街首選 延陵西路，而更有高達50％的消費者逛街首選南大街。 商業(yè)用房市場 常州市目前比較成熟的主要有延陵西路商圈、南大街商圈和文化宮廣場商圈，此外，還有北大街商圈 、城中路商圈等。 表 常州市寫字樓分布情況 分布區(qū)域 寫字樓數量 平均售價 平均租金 城北區(qū) 8 3500 元 /㎡ 400～ 500 元 /㎡ /年 市中心 19 5000 元 /㎡ 700～ 900 元 /㎡ /年 根據目前寫字樓物業(yè)市場狀況，可以將常州市寫字樓市場分為三類 —— 中低檔、中高檔、高檔、按照其品質、價格及其市場份額見下表： 表 常州市寫字樓分類 分類 租金 售價 代表樓盤 市場情況 發(fā)展前景 C 類：中低檔 元 /㎡ /天以下 4000 元 /㎡以下 多寶、金橋大廈 市場主流 將逐漸減少 B 類：中高檔 1～ 元 /㎡ /天 4000～ 5500 元 /㎡ 泰富、常信 份額較少 未來主流 A 類：高檔 元 /㎡ /天 7500 元 /㎡左右 嘉業(yè)國貿 僅此一家 市場有待培育 從上表可以看出，常州市目前的市場發(fā)展正從 C 類物業(yè) —— 普通中低檔寫字樓向 B類 —— 中高檔寫字樓逐步過渡，未來寫字樓物業(yè)的發(fā)展主流將是 B類物業(yè)。 2020 年，盡管宏觀調控政策作用明顯，但常州市商品房銷售情況依然出現了較大幅度增長，達到 萬平方米，增幅 %。2020 年商品房銷售面積達到 萬平方米，同比增長 %，住宅銷售面積達到 萬平方米，同比增長 %。 圖 2 . 9 常州市房地產投資情況0204060801002020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %房地產投資( 億元) 增長率 在房地產供應方面， 2020 年，常州市商品房施工面積達到 991 萬平方米，同比增長達 %，商品房竣工面積為 萬平方米，基本與 2020 年持平。 常州房地產綜述 自 1998 年以來，常州市房地產市場快速發(fā)展，房地產投資連續(xù)多年保持快速增長。 房地產市場分析 2020 年，雖然國家連續(xù)推出加強土地管理、控制信貸增長、加息等多項宏觀調控政策，但常州市房地產開發(fā)仍然保持強勁的增長態(tài)勢。 預計常州市明年國民 生產總值增長 13%；地方一般預算收入增長 15%；全社會固定資產投資增長 25%；協(xié)議 注冊外資和實際到賬外資均增長 30%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農民人均純收入增長 10%和 8%以上；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內；人口自然增長率控制在 1‰ 以內。經濟總量躍上 “千 億級 ”平臺，常州站在了一個更新的發(fā)展起點。一部分經濟條件較好的城鎮(zhèn)居民家庭出于投資或其它考慮，購置了第二套或更多住宅，調查中，有 %的城鎮(zhèn)居民家庭擁有 2 套及 2 套以上房子，這一比例比 2020 年調查結果上升 個百分點。 2020年常州市統(tǒng)計局對市區(qū) 1