【正文】 最后，衷心感謝在百忙之中抽出時間為我評閱論文的各位老師！ 2010年12月參考文獻[1] [M].中國西部科技，2005[2] . 工程項目管理[M]. 南京:[3] [M].北京:[4] 陳進，[M].上海：同濟大學出版社，2009[5] 王諾，[M].北京：化學工業(yè)出版社，2008[6] [美] 羅伯特同時我還要感謝我的父母，為實現(xiàn)我自己的愿望，他們付出了許多，感謝他們給予我精神上和物質(zhì)上的鼓勵、關(guān)心。本文從選題的確定，論文的寫作、修改到最后定稿，我都得到 老師的悉心指導。在論文即將付梓之際，思緒萬千，心情久久不能平靜。致 謝畢業(yè)論文即將完成，我的二學位學習生涯也將告一段落了。（5）注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項工作。產(chǎn)品設(shè)計各個環(huán)節(jié)都要以招標方式求得高水平設(shè)計出來的標志性、有品位的產(chǎn)品。（2）公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。 建議強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化XXX的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為XXXXXX又一個亮點，為龍港地區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應(yīng)了XXX的安居工程，使龍港人民能夠更好的生活和工作，同時也使龍港人民能夠更好的感受到經(jīng)濟發(fā)展給他們帶來的直接好處。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為XXX的房地產(chǎn)經(jīng)濟注入了新鮮血液，有力的推動了XXX的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟的作用。房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取委托銷售的方式。 存在問題項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。項目具有突出優(yōu)勢在附近區(qū)域與XXX的競爭對手較少陽光新區(qū)小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大公司的資金具有優(yōu)勢項目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）項目所處地塊的發(fā)展前景較好項目開發(fā)經(jīng)營風險較小本項目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策。 推薦方案的優(yōu)缺點描述 優(yōu)點項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進程持續(xù)發(fā)展對少數(shù)民族風俗習慣和宗教影響無無無8 研究結(jié)論與建議 建設(shè)方案的綜合分析評價與推薦方案總體描述XXXXXX的各項建設(shè)項目的全面啟動，再加上道路重修拓寬。表71 項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施Table 71 Project construction influence on the society and the relevant measures社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民收入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到小區(qū)的居住人員。 社會評價結(jié)論總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。該地區(qū)的教學環(huán)境還是相當不錯，在小區(qū)附近有西苑小學、實驗小學、龍灣中學、鋅廠中學、第八高中、鋅廠職業(yè)技術(shù)學校等。建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。 項目對所在地的互適性分析該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會。除此以外，由于該項目的建設(shè)，將會帶來大量的就業(yè)機會。7 社會評價 項目對社會影響分析隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本工程將采用橫道圖法、贏得值分析法、表格分析法等方法。 風險監(jiān)控風險監(jiān)控是工程項目實施階段的一項重要工作。上述風險預(yù)測和對策措施包括在項目計劃中，對特別重大的風險提出了專門的分析報告。 風險對策的重點在工程開始前，對XXX的政治經(jīng)濟進行了充分的的考察與分析，同時本公司有大量了解相關(guān)知識的專業(yè)人士，如法律、施工技術(shù)累人員等，以避免在項目開發(fā)過程中出現(xiàn)不可估量的風險損失發(fā)生。針對本項目，部分可估的小風險可以通過事先預(yù)測來盡量避免，可以做算是自留處置；同時可以針對本項目進行保險投保，即通過把風險轉(zhuǎn)嫁來降低可能的損失。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。（3）通過加強管理來控制風險良好的項目管理是重要的保證。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣極可能避免不必要因素的影響。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的辦法常常為快速完成開發(fā)項目。該項目控制風險的方式包括三項措施：（1）通過加快進度來回避風險開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預(yù)測。 項目風險防范與降低及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。 內(nèi)部決策和管理風險內(nèi)部決策和管理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。技術(shù)風險 現(xiàn)在相關(guān)方面的技術(shù)已經(jīng)相當成熟，風險較小。政策風險 本項目建設(shè)期兩年，銷售期預(yù)計兩年，時間跨度大，易受政策影響，有一定的政策風險。房地產(chǎn)市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預(yù)風險、住客干預(yù)風險、治安風險。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風險、設(shè)備故障或損壞的風險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。包括：市場供求風險、財務(wù)風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經(jīng)濟狀況變化風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。自然風險因素主要包括：火災(zāi)風險、風暴風險、洪水風險、雪災(zāi)風險、氣溫風險。 風險分析為了確保風險分析的質(zhì)量，有必要對XXX投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風險損失。6 風險分析 敏感性分析考慮到項目事實過程中未知因素的變化，本報告就項目建設(shè)投資與銷售收入在（+10%，10%）之間變化時，對該項目的盈利能力影響進行敏感性分析。凈流動資金的多寡代表企業(yè)的流動地位，凈流動資金越多表示凈流動資產(chǎn)愈多，其短期償債能力較強，因而其信用地位也較高，在資金市場中籌資較容易，成本也較低。即所謂凈流動資金(networkingcapital)。指企業(yè)全部的流動資產(chǎn)，包括現(xiàn)金、存貨（材料、在制品、及成品）、應(yīng)收帳款、有價證券、預(yù)付款等項目。（詳見附表6） 財務(wù)指標財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)項目現(xiàn)金流量表（附表8），可計算出財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=%經(jīng)過表中計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），還能后的超過收益，具有財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）8%.且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。利潤分配的過程與結(jié)果，是關(guān)系到所有者的合法權(quán)益能否得到保護，企業(yè)能否長期、穩(wěn)定發(fā)展的重要問題，為此，企業(yè)必須加強利潤分配的管理和核算。企業(yè)營業(yè)的損益集中反映其業(yè)務(wù)經(jīng)營活動各方面的效益，是其最終的財務(wù)成果，是衡量其經(jīng)營管理的重要指標。在一定時期內(nèi)，各項營業(yè)收入抵補各項營業(yè)支出后的差額，就是企業(yè)經(jīng)營的最終成果。（估算見附表5） 利潤和利潤分配損益亦稱財務(wù)成果，企業(yè)的利潤或虧損。銷售稅金是根據(jù)商品買賣或勞動服務(wù)的流轉(zhuǎn)額征收的稅金，是屬于流轉(zhuǎn)稅的范疇。對于生產(chǎn)周期較長的商品產(chǎn)品，通常按生產(chǎn)完工程度，分期確認銷售收入。銷售收入的發(fā)生，是以商品產(chǎn)品所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和已提供的勞務(wù)為依據(jù)，其主要標志是收到貨款或取得收取款項的權(quán)利。 銷售收入、銷售稅金及附加估算　銷售收入是指企業(yè)在一定時期內(nèi)產(chǎn)品銷售的貨幣收入總額。第三步，計算財務(wù)評價的各項指標，分析項目的財務(wù)可行性。第二步，編制和評估財務(wù)評價的基本報表。編制財務(wù)評價的輔助報表。，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益。（4）材料設(shè)備付款方面，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。（2）將工程初期準備費用單列項目一增加初期收入，可以緩和資金矛盾。（4）銀行借款的成本率。（2）注意風險的影響，如投資風險、破產(chǎn)的風險、工程風險等。缺陷責任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項目風險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。 資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經(jīng)濟效益。隨著建設(shè)項目的不斷進行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。從工程項目招標開始，本公司的財務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。：計劃小區(qū)綠化覆蓋率45%。：道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。：引入了天然氣高壓線，建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。：擬從XXX新敷設(shè)的供熱干線接入。項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、以及供氣方面的配置情況如下：：本項目上水從附近一條DN1000mm上水管線干線引入。：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和2%計算。該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為：（1）拆遷安置費：項目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費主要分為：：200戶居民每戶13萬元計算共計2600萬人民幣。3．消防措施和設(shè)施根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。1．火災(zāi)危險性分析分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險性，包括儲存物品的火災(zāi)危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險性，運輸過程中的火災(zāi)危險性等。（4）對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。（3）對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。2．安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有：（1）在選擇工藝技術(shù)方案時，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。（2）危險性作業(yè)危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。 勞動安全衛(wèi)生1．危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。公眾參與的對象為XXX人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。 水污染源分析擬建項目的水污染源主要是生活污水。停車場設(shè)有兩個進出口。表41 交通運輸車輛聲級Table 41 Transport vehicle e施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外