【正文】 運(yùn)鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機(jī)混凝土罐車、載重車輕型載重卡車90808575表42 各施工階段主要噪聲源狀況Table 42 Each construction stage main noise sources condition施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機(jī)7896裝修、安裝階段電鉆100115沖擊機(jī)95電錘100105空壓機(jī)7585手工鉆100105打樁機(jī)95105無齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90100多功能木工刨90100振搗器100105混凝土攪拌機(jī)100110電據(jù)100110云石機(jī)100110電焊機(jī)9095多角磨光機(jī)100115空壓機(jī)7585表43 各施工階段晝、夜聲級估算值 單位：dB（A）Table 43 Each construction stage day. night e estimated Units: dB (A)施工階段晝間場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段758575758555結(jié)構(gòu)階段708570658055裝修階段809585禁止施工55 項目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：（1）現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。 施工期環(huán)境影響分析施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表43。施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。本項目運(yùn)輸車輛安排時盡量避開居民樓。聲級最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。 施工期環(huán)境影響分析 施工期污染源施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的XXX，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計，提倡健康住宅已是大勢所趨。4 項目環(huán)境影響評價 環(huán)境條件調(diào)查XXX提出社區(qū)內(nèi)設(shè)置人工瀑布和人工湖，水流急下，浪花飛濺，使業(yè)主仿佛置身于大自然的懷抱。完善教育：小區(qū)周邊具有優(yōu)質(zhì)的教育服務(wù)（西苑小學(xué)、實驗小學(xué)、龍灣中學(xué)、鋅廠中學(xué)、第八高中、鋅廠職業(yè)技術(shù)學(xué)校等）完備醫(yī)療：小區(qū)周邊擁有的完備醫(yī)療（XXX醫(yī)院、鋅廠職工醫(yī)院、慈濟(jì)醫(yī)院、成大方圓藥房、XXX大藥房等）。選擇此地理位置理由：便捷交通：5分鐘生活圈，購物、醫(yī)療、學(xué)校等配套近在咫尺。（5）滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。（3）適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)：（1）造就XXX建設(shè)規(guī)劃的要求。建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。欄桿：起安全保護(hù)作用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。 小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。 道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。 “一卡通” 智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。煤氣：煤氣管道安裝到廚房。電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。廚房：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機(jī)。窗：戶外窗用彩鋁窗。地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。頂棚：廳、房為乳膠漆。（2）室內(nèi)內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。根據(jù)以上多種消費(fèi)對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：表32 戶 型 分 配 表Table 32 Door type points meter distribution樓型戶型格 式面積（㎡）數(shù)量（套）①A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺64B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺64②C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺80D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺80③E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房90F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房90④G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺264H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺264 技術(shù)設(shè)備條件（1）室外外墻：采用高級進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技XXX高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。 產(chǎn)品方案 戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。 項目投入總資金及效益情況 本項目投入自有資金3000萬元，再加上房屋預(yù)售款。5. 供氣引入了天然氣高壓線，建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。3. 供熱擬從XXX新敷設(shè)的供熱干線接入。 建設(shè)項目相關(guān)參數(shù)1. 供水本項目上水從附近一條DN1000mm上水管線干線引入。與書為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個人空間。獨特的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。規(guī)劃小區(qū)內(nèi)建造大規(guī)模的綠化帶、XXX第一人工湖水瀑布、幼兒園、會所、超市、運(yùn)動設(shè)施等。3 建設(shè)規(guī)模條件、產(chǎn)品方案與廠址選擇 建設(shè)規(guī)?？紤]到自有資金的有限（3000萬元），XXX項目規(guī)劃總用地10萬平方米。所以投資風(fēng)險不會太大.：在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風(fēng)險。（3）對家庭居室的要求較高：，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計要求也比較高。（2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。 市場風(fēng)險分析，周邊高校院所的知識分子，入駐移動、聯(lián)通、網(wǎng)通、鐵通、等諸多資訊運(yùn)營商的從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。而周邊地段由于741 XXX近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強(qiáng)，所以該地區(qū)市場上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購房消費(fèi)者的青睞。另外知名企業(yè)得到追捧。由于XXX人口逐年增多，消費(fèi)市場擴(kuò)大，加上本市房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量開發(fā)企業(yè)紛紛入駐XXX以爭奪市場。綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約起價：2709元/㎡ ，均價：2850元/㎡。因為隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場來看，%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動地價上升。近年XXX基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展，為XXX商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致XXX商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。 價格預(yù)測據(jù)調(diào)查，今年XXX還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2009年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次，從而拉動XXX房價繼續(xù)走高。另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。％、％、％、％。2010年前7個月。%，其中：，%；，%。%，%；，%。%，%，%，其中：，%；，%。，比例占到總量的60%。 。教育園區(qū)的房價都在4000元/平方米以上，飛天廣場及客運(yùn)站附近的樓盤價格最高，已經(jīng)超過6000元/平方米，老城區(qū)的一部分新樓盤的價格也在4000元/平方米上下。 市場調(diào)查與預(yù)測 市場調(diào)查根據(jù)XXX統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)字顯示，2009年商品房每平方米均價為2700多元，2010年18月份每平方米均為2900多元，價格上漲了13%。隨著XXX經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平不斷提高，人口的不斷增加，商品住房是有一個潛在的巨大的需求，可見XXX房地產(chǎn)開發(fā)市場前景相當(dāng)可觀。 建區(qū)二十年來，XXX經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，發(fā)展布局日趨合理，對外開放縱深發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實力明顯增強(qiáng)，一個繁榮富庶、文明美麗的現(xiàn)代化沿海開放新城區(qū)正在遼西走廊、渤海之濱崛起。金屬冶煉、機(jī)械造船、藥物化工、新型建材為支柱的工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。XXX礦產(chǎn)資源十分豐富，探明礦藏30余種，石油、天然氣儲量可觀，開發(fā)利用前景廣闊。境內(nèi)有兩個海濱浴場和五座秀麗的公園。 項目投資環(huán)境與必要性XXX是遼寧省XXX轄區(qū)，位于渤海北部海濱，遼東灣岸的一座半島上，于秦皇島、錦州港之間?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。 XXX鴻億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在歷經(jīng)十多年成長過程中始終堅持以人文主義理想為指導(dǎo)，堅守社會責(zé)任與義務(wù)，秉承“真誠、善意、精致、完美”的核心價值觀，以“為員工創(chuàng)造平臺，為客戶創(chuàng)造價值，為城市創(chuàng)造美麗，為社會創(chuàng)造財富”為企業(yè)使命，致力于為社會創(chuàng)造文明、和諧、溫馨、優(yōu)雅的居住文化及人文環(huán)境，為城市和歷史留下優(yōu)秀的建筑作品。公司秉承“質(zhì)量第一，信譽(yù)至上”的信念，投入了大量的資金，給住戶交上了滿意的答卷，得到了濱城百姓的認(rèn)可。公司自一九九八成立以來，一直致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，專注工程規(guī)范，嚴(yán)抓工程質(zhì)量，手續(xù)完善，保障住戶利益。開發(fā)資質(zhì)為二級。結(jié)論及建議根據(jù)對相關(guān)因素的分析和各項評價指標(biāo)，對項目的可行與否作出明確結(jié)論，針對本項目存在的問題提出建議并對建議的效果作出估計。社會效益是指項目投資為滿足社會需求所做貢獻(xiàn)的大小。它是從整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來分析評價房地產(chǎn)投資項目需要國家付出的代價和對國家做出的貢獻(xiàn)，是從國家宏觀經(jīng)濟(jì)角度分析項目的微觀經(jīng)濟(jì)效益。國民經(jīng)濟(jì)評價國民經(jīng)濟(jì)評價是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。具體包括: （1）房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素分析。風(fēng)險分析風(fēng)險分析是可行性分析的一項重要內(nèi)容，通過對影響投資效果的社會，經(jīng)濟(jì)，環(huán)境，政策，市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為項目運(yùn)作過程中對關(guān)鍵因素進(jìn)行控制提供可靠依據(jù)。（2）償債能力指標(biāo)項目有無支付債務(wù)能力也是項目是否能成功的關(guān)鍵因素，項目償債能力指標(biāo)包括借款償還期、資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等，在項目回收期較短時，通?？刹豢紤]償還期，僅測算項目的其他償債指標(biāo)。IRR主要是反映資金的使用效率。(IRR)內(nèi)部收益率的實質(zhì)就是使投資方案在計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。t為時期，ic為折現(xiàn)率，一般用行業(yè)基準(zhǔn)收益率或期望的預(yù)期收益率。（1）贏利能力指標(biāo)(價值型、效率型指標(biāo))(NPV)財務(wù)凈現(xiàn)值是指將項目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值的代數(shù)和，其計算公式為:t公式中，NPV為項目在起始時間點的財務(wù)凈現(xiàn)值。在大型項目和開發(fā)、回收期長的項目中，為準(zhǔn)確測算，通常應(yīng)統(tǒng)籌考慮動態(tài)評價指標(biāo)和靜態(tài)評價指標(biāo)。按照是否考慮時間因素的影響，可以將財務(wù)評價指標(biāo)分為動態(tài)評價指標(biāo)和靜態(tài)評價指標(biāo)，動態(tài)評價指標(biāo)考慮時間因素對資金的影響，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率等。這些指標(biāo)可以分為贏利能力指標(biāo)(價值型、效率型、期限型指標(biāo))，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)凈現(xiàn)值率、投資報酬率、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。財務(wù)評價房地產(chǎn)項目的財務(wù)評價是指按照國家現(xiàn)行會計、稅收等制度，選取贏利能力、償債能力等多項指標(biāo)進(jìn)行分析，考察項目的財務(wù)狀況、獲利能力和所取得的經(jīng)濟(jì)效果。主要有開發(fā)直接費(fèi)（土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)）和開發(fā)間接費(fèi)（管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、稅費(fèi)）。開發(fā)進(jìn)度安排具體包括:大型項目分階段、分片施工的實施進(jìn)度，主題