【正文】 流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。銷售利稅率：指項(xiàng)目利潤總額和銷售稅金之后與銷售收入之比。資本金利潤率：指開發(fā)投資項(xiàng)目凈利潤合計(jì)與自有資金之比。第四節(jié) 財(cái)務(wù)效益分析一、相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明投資利潤率：指開發(fā)投資項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)凈利潤合計(jì)與項(xiàng)目總投資之比。二、利潤分配估算稅后利潤額在按 10%的比例提取盈余公積金和公益金后即為可供分配利潤。第三節(jié) 利潤及利潤分配估算一、利潤總額估算利潤總額為銷售收入扣除總成本費(fèi)用和營業(yè)稅金及附加后的余額，所得稅按利潤總額的 25%計(jì)算。計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營稅金及稅金附加共計(jì) 6666 萬元，詳見附表 4。銷售收入具體估算詳見附表 4 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。其中住宅計(jì)算期三年內(nèi)按照 15%、40%、45%的比例銷售，總銷售收入 100560 萬元，每年銷售收入分別為 15084 萬元、40224 萬元、45252萬元。本次項(xiàng)目可銷售住宅建筑面積為 平方米，車位 1025 個(gè)。第二節(jié) 銷售收入及稅金估算一、銷售收入估算銷售量及空置率根據(jù)對大連市房地產(chǎn)市場的預(yù)測，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，在企業(yè)提供銷售計(jì)劃的基礎(chǔ)上，評估確定本項(xiàng)目住宅的銷售量按照 100%考慮。財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定根據(jù) 30 年期國債利息與風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)之和設(shè)定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率。第 十 三 章 財(cái) 務(wù) 評 價(jià)第一節(jié) 財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取一、財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù)根據(jù)國家計(jì)委計(jì)辦〔2022〕15 號文件發(fā)布的“國家計(jì)委辦公廳關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版） 》的通知”和《投資項(xiàng)目可行性研究指南》、 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)第三版》以及《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》的有關(guān)規(guī)定，以及項(xiàng)目單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料，進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)。表 123 借款還本付息估算表 單位：萬元計(jì)算期（年）序號 項(xiàng)目 合計(jì)1 2 3一 銀行借款 　 　 　1 期初借款余額 0 0 8240 9000 2 當(dāng)期借款 30000 8000 13000 9000 3 當(dāng)期應(yīng)計(jì)利息 1274 240 494 540 4 當(dāng)期還本付息 31274 0 12734 18540 5 其中：還本 30000 0 12022 18000 6 付息 1274 0 734 540 7 期末資金余額 　 8240 9000 0 二 還款資金來源 　 　 13096 19588 　 可用于還款的未分配利潤 　 　 13096 19588 計(jì)算 利息備付率（％） 　 0 4076% 5474%指標(biāo) 償債備付率（％） 　 　 103% 106%表 124 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元序號 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 31 資金來源 178152 43128 64904 70120 銷售收入 120228 15084 47904 57120 自有資金 28044 20224 4000 4000 銀行借款 30000 8000 13000 9000 2 資金運(yùn)用 127589 28881 45353 53355 開發(fā)成本 73341 26403 23469 23469 管理費(fèi)用 600 200 200 200 銷售費(fèi)用 3603 1441 1441 721 經(jīng)營稅金及附加 6666 837 2659 3170 土地增值稅 0 0 0 0 所得稅 12105 0 4850 7255 應(yīng)付利潤 0 0 0 0 借款本金償還 30000 0 12022 18000 借款利息支付 1274 0 734 540 3 盈余資金 50563 14247 19551 16765 4 累計(jì)盈余資金 98608 14247 33798 50563 二、資金構(gòu)成分析資金籌措方案本項(xiàng)目自有資金 28044 萬元，占總投資的比例為 %，銀行貸款 30000 萬元，占總投資的比例為 %，銷售收入反投 20774 萬元，占總投資比例 %。項(xiàng)目工程建設(shè)所需資金約 78818 萬元，其中大連 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以自有資金（資本金）投入 28044 萬元，向銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款 30000萬元，項(xiàng)目預(yù)（銷）售收入投入 20774 萬元。三、總投資綜上該項(xiàng)目估算總投資為開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用之和共計(jì) 78818 萬元。財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目擬向銀行貸款 30000 萬元，按 6%的貸款利率進(jìn)行估算，開發(fā)期內(nèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用共計(jì) 1274 萬元，詳見附表 5。不可預(yù)見費(fèi)在此按照上述六項(xiàng)之和的 5%估算其不可預(yù)見費(fèi)共計(jì) 3492 萬元。開發(fā)期稅費(fèi)包括土地使用稅和人防費(fèi)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定計(jì)算兩項(xiàng)費(fèi)用，共計(jì) 2316 萬元?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、小區(qū)道路停車場工程、小區(qū)路燈工程、小區(qū)綠化工程及環(huán)衛(wèi)設(shè)施，經(jīng)估算約 5849 萬元，詳見附表 1。一、開發(fā)成本土地費(fèi)用該項(xiàng)費(fèi)用包含了取得土地費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)，根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料,確定本項(xiàng)目全部的土地費(fèi)用為 17060 萬元。該項(xiàng)目投資估算包含：開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用。 第一年 第二年 第三年09年 2022 年 2022 年 2022 年12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11 月 前期工作 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 一期建筑安裝工程、配套工程施工　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 二期建筑安裝工程、配套工程施工　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　衛(wèi)生清潔　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　竣工驗(yàn)收第 十 二 章 投 資 估 算第一節(jié) 投資估算依據(jù)? 《全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則》? 2022 年《遼寧省建筑工程預(yù)算實(shí)物量定額》? 2022 年《遼寧省建筑工程預(yù)算實(shí)物量定額單位估價(jià)表》? 2022 年機(jī)電設(shè)備報(bào)價(jià)手冊? 委托方提供的資料? 其他相關(guān)資料第二節(jié) 項(xiàng)目投資估算根據(jù)建設(shè)單位提供的資料及委托方要求，列入本次評價(jià)范圍的是“XXX”項(xiàng)目，設(shè)計(jì)用途為民宅，總用地面積約為 平方米，總建筑面積約為 平方米，其中住宅面積 平方米。項(xiàng)目銷售實(shí)施進(jìn)度安排如下：一期（10 萬平方米）銷售：2022 年 5 月—2022 年 11 月：一期總面積的 30%（2022 年 9 月正式開盤） ；2022 年 12 月—2022 年 11 月：一期總面積的 40%；2022 年 12 月—2022 年 11 月：一期總面積的 30%；二期（ 萬平方米）銷售：2022 年 6 月—2022 年 11 月：二期總面積的 40%；2022 年 12 月—2022 年 11 月：二期總面積的 60%。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排如下：2022 年 12 月—2022 年 4 月，辦理立項(xiàng)申請及審批手續(xù)、設(shè)計(jì)、施工手續(xù)辦理、招標(biāo)等前期工作；2022 年 5 月—2022 年 11 月，一期土建安裝工程、配套工程施工；2022 年 10 月—2022 年 11 月，二期土建安裝工程、配套工程施工：2022 年 11 月，衛(wèi)生清潔，竣工驗(yàn)收。主要工程內(nèi)容包括項(xiàng)前期工作，土建及安裝工程、配套工程施工，衛(wèi)生清潔、竣工驗(yàn)收等。其招標(biāo)內(nèi)容如下。根據(jù) 2022 年 5 月 1 日國家發(fā)展計(jì)劃委員會發(fā)布的《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》本項(xiàng)目屬于關(guān)系社會公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目，因此本項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等必須進(jìn)行招標(biāo)。施行定崗、定位、定編、定標(biāo)、定責(zé)的工作制度。項(xiàng)目部架構(gòu)如下： 在全面制定資金使用總計(jì)劃、工程進(jìn)度總計(jì)劃的前提下編制各階段的詳細(xì)計(jì)劃。三、節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。二、綠化景觀用水節(jié)水保障項(xiàng)目綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。第二節(jié) 節(jié)水措施一、項(xiàng)目水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目水環(huán)境，提供安全有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。第 八 章 節(jié) 能 節(jié) 水第一節(jié) 節(jié)能措施項(xiàng)目建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國家和大連市有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 。在建筑設(shè)計(jì)中應(yīng)該符合《城市居民住宅安全防范措施建設(shè)管理規(guī)定》和《城市燃?xì)獍踩芾硪?guī)定》等法律、法規(guī)，擬采用的措施如下：在項(xiàng)目施工過程中要求施工方設(shè)置安全管理小組，并督促其嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)安全措施和制度，完全避免施工中的重大人身傷亡事故。第三節(jié) 安全措施該項(xiàng)目采用綜合布線，24 小時(shí)保安可視監(jiān)控，訪客對講系統(tǒng)，防火防盜防燃?xì)庀到y(tǒng)。健全消防制度，逐級落實(shí)消防責(zé)任制嚴(yán)格執(zhí)行消防的操作程序；健全消防組織，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行演練。部門專門設(shè)立消防保安崗位，通過對安全設(shè)施及消防報(bào)警聯(lián)動控制系統(tǒng)的晝夜監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題，最大限度地降低安全及消防隱患。杜絕消防事故。材料選用采用無污染、無輻射作用、隔音效果好的建筑材料，實(shí)現(xiàn)對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。噪音處理對公共場所、機(jī)電設(shè)備、泵房等產(chǎn)生噪音的設(shè)備采取相應(yīng)隔音、消聲措施，符合《中國城市區(qū)域噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 。對有機(jī)垃圾，采用成套的垃圾處理機(jī)進(jìn)行生化處理，污水在通過污水處理達(dá)標(biāo)后回灌；對無機(jī)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)到指定垃圾處理場集中處理。在設(shè)計(jì)時(shí)，將充分考慮土方平衡，通過填方處理或堆山造景處理。第三節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)該項(xiàng)目建筑方案的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量規(guī)劃用地面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 計(jì)入容積率建筑面積 ㎡ 其 住宅建筑面積 ㎡ 會所、社區(qū)、物業(yè)建筑面積 ㎡ 4180中地下車庫面積 ㎡ 38500容積率 居住戶（套）數(shù) 戶 2050地下停車位個(gè)數(shù) 個(gè) 1025綠地率 % 45建筑密度 % 16第 七 章 環(huán) 保 、 消 防 及 安 全第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)該項(xiàng)目使用的設(shè)備在生產(chǎn)過程中沒有“三廢”排出，由于設(shè)備技術(shù)指標(biāo)先進(jìn)，在生產(chǎn)中產(chǎn)生的噪音在國家允許標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，不影響周圍居民的正常生活和工作，同時(shí)設(shè)備生產(chǎn)過程中的粉塵，都有吸塵設(shè)施，粉塵排放量完全可達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，對生產(chǎn)工人不產(chǎn)生任何不良影響。③ 銀行、郵局 周邊目前銀行機(jī)構(gòu)較少，主要有農(nóng)業(yè)銀行、鐵山鎮(zhèn)工行；并有鐵山鎮(zhèn)郵電局。 三、小區(qū)周邊現(xiàn)有配套設(shè)施① 商店、購物中心 周邊商業(yè)目前主要以農(nóng)貿(mào)市場和社區(qū)臨街商業(yè)為主，未來將會新建一個(gè)中等規(guī)模的超市。采用生活、消防雙路給水系統(tǒng)。通訊及弱電系統(tǒng)電話通信：在各住戶安裝電話插座、有線電視接口、寬帶入戶接口等配套系統(tǒng)。（2）排水系統(tǒng)安裝凈水設(shè)備，污水經(jīng)污水凈化處理裝置處理后排入市政管網(wǎng)。 給排水系統(tǒng)（1）供水方式該項(xiàng)目供水方式采取直接接入市政管網(wǎng)方式。結(jié)合該項(xiàng)目周邊市政配套條件，做出項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)方案。戶型方案按戶型分，分為一室一廳，兩室兩廳，三室兩廳，以兩室兩廳為主，90 平方米以下的占 71%。狹長區(qū)域西北側(cè)有一、二號樓，北側(cè)有三、四、五號樓，東北側(cè)有八、九號樓，每棟樓內(nèi)設(shè)置 4 部電梯；南側(cè)有六、七號樓，每棟樓內(nèi)設(shè)置 2 部電梯。項(xiàng)目用地地塊狹長，總布局規(guī)劃相對簡單。其中計(jì)入容積率建筑面積 平方米，其中住宅 平方米，地下車庫建筑面積 38500 平方米。建筑特征與結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目住宅小區(qū)住宅以高層框架住宅為主，容積率為 ，綠化面積為45％。該建筑風(fēng)格強(qiáng)調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢，體現(xiàn)出工業(yè)革命的技術(shù)革新所帶來的不斷克服地心引力而達(dá)到新的高度，表達(dá)出不斷超越的人文精神和力量。第二節(jié) 建筑方案一、建筑方案描述