房地產(chǎn)可行性研究提綱doc17-地產(chǎn)可研(參考版)
2024-08-17 15:23本頁面
【正文】 可參照下面表格： 成本估算表 成本項目 總成本（萬元） 單位成 本（元 /m2）參考項目單位成本 說明 一、土地獲得價款 政府地價及市政配套 合作款項 紅線外市政配套 拆遷補償費 二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費 勘察設(shè)計費 報批報建費 三通一平費 臨時設(shè)施費 三、主體建筑工程費 基礎(chǔ)工程 結(jié)構(gòu)及粗裝修 門、窗工程 公共部位精裝修 室內(nèi)精裝修 此資料來自企業(yè) 室內(nèi)水電氣暖 室內(nèi)設(shè)備及安裝 室內(nèi)智能化系統(tǒng) 四、紅線內(nèi)市政工程費 室外給排水系統(tǒng) 室外采暖系統(tǒng) 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 室外高 低壓系統(tǒng) 室外消防系統(tǒng) 室外智能化系統(tǒng) 五、園林環(huán)境費 環(huán)境設(shè)計費 綠化建設(shè)費 建筑小品費 道路廣場建造 圍墻建造費 室外照明費 室外背景音樂 室外零星工程 六、公共配套設(shè)施費 游泳池 會所 幼兒園 學(xué)校 此資料來自企業(yè) 兒童游樂設(shè)施 商業(yè)設(shè)施 其他 七、開發(fā)間接費 工程管理費 營銷費用 資本化利息 物業(yè)管理完善費 合 計 說明： 成本估算應(yīng)按本表明細(xì)項目分類，因條件所限確實無法作出詳 細(xì)估算時可只列大類 參考項目可選擇集團內(nèi)外的項目，其標(biāo)準(zhǔn)為： ① 已竣工的項目； ② 具有最大可比性 現(xiàn)金流量預(yù)測表 欲簽定的意向書和合同文本 新城市開發(fā)的市場調(diào)研報告 。 上述兩種方法在測算過程中，不是一貫而終的，不同的成本項目要運用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法，兩種方法可以交叉使用。但要注意萬科在規(guī)劃設(shè)計、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。 熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征 客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素 重點樓盤描述 二、 需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附） 附件： 有關(guān)宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。 當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā) 展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。 各行政區(qū)市場比較： （ 1） 量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。 量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。 （四） 資金籌措 短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機構(gòu)達(dá)成屆時一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。最終確定最高競價和投標(biāo)價。 銷售凈利率在 10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。 （二） 競爭對手分析 主要背景，控股股東情況 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤） 資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本 操作水平，主要開發(fā)的項目 參與競爭的主要目的，進而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。 四、結(jié)論和建議 第九部分：竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問題 （一） 主要指標(biāo)測算 預(yù)測直接建造成本（不包括地價）、售價 投資收益分析（參考以下格式）： 此資料來自企業(yè) 經(jīng)濟指標(biāo) A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM 樓面地價 完全成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 注： A 代表起拍價或投標(biāo)底價，若沒有底價 A 代表略低于可能最低中標(biāo)價； M 代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設(shè)定的敏感性（ 或重要性）變化值，例如 100 萬元，變化值不宜過大。 二、劣勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。 七、 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有
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