房地產(chǎn)可行性研究提綱doc17-地產(chǎn)可研-閱讀頁(yè)
2024-09-02 15:23本頁(yè)面
【正文】 此資料來(lái)自企業(yè) 周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響 和考慮。 市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 第五部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 一、 土地升值潛力初步評(píng)估。 二、 立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ) 備優(yōu)缺點(diǎn)分析 三、 工程計(jì)劃：工期計(jì)劃、各期開(kāi)工面積、竣工計(jì)劃、開(kāi)竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。 第六部分：投資收益分析 一、 成本預(yù)測(cè) 說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類(lèi)型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。 三、 經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等 項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 （ 1） 成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)成 本 90% 預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本 110% 預(yù)測(cè)成本 120% 總投資 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷(xiāo)售凈利率 總投資回報(bào)率 （ 2） 售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)售價(jià) 90% 預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià) 110% 預(yù)測(cè)售價(jià) 120% 營(yíng)業(yè)額 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷(xiāo)售凈利率 總投資回報(bào)率 （ 3） 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5 多高層比 營(yíng)業(yè)額 總投資 此資料來(lái)自企業(yè) 毛利率 稅后利潤(rùn) 稅后凈利率 總投資回報(bào)率 四、 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。 資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 六、 人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè) 專(zhuān)業(yè)（部門(mén)）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專(zhuān)業(yè)經(jīng)理）。 第八部分：綜合分析與建議 一、優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷(xiāo)、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬(wàn)科一貫發(fā)展思路等方面論述。 三、機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹(shù)立品牌形象、地區(qū)性 優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。 根據(jù)需要，可增加如下測(cè)算： 銷(xiāo)售凈利率 完全成本 最高樓面地價(jià) 最高總地價(jià) R1 R2 R3 注： R 代表可接受的銷(xiāo)售凈利率；銷(xiāo)售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資回報(bào)率等。 （三） 制定策略 此資料來(lái)自企業(yè) 分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷(xiāo)售時(shí)的地價(jià)。也可以通過(guò)其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)。 把握以微弱優(yōu)勢(shì)取得土地使用權(quán)（開(kāi)發(fā)權(quán)）的原則。 第十部分：在新城市開(kāi)發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容 一、 市場(chǎng)分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)總體狀況 近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開(kāi)工 面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額。 各類(lèi)型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 （ 2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷(xiāo)售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開(kāi)發(fā)水平；前 20 名發(fā)展商最近 3 年的開(kāi)工量、竣工量、銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售率、市場(chǎng)占有率。 此資料來(lái)自企業(yè) 按照萬(wàn)科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)， 詳細(xì)列示成本測(cè)算過(guò)程 成本測(cè)算可采用兩種方法： （ 1） 從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項(xiàng)目逐項(xiàng)分析計(jì)算。 （ 2） 根據(jù)已做的類(lèi)似項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項(xiàng)目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。對(duì)可上可下的成本項(xiàng)目在不能確定的情況下，盡可能
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