【正文】 動幅度（ %） 全部投資（所得稅前） 內(nèi)部收益率（ %） 投資回收期（年） 0 基本方案 1 銷售價格 +10 10 2 銷售面積 +10 10 3 可變 成本 +10 10 從以上兩表分析中可以得知， 銷售價格和可變成本 是將來營銷售過程中最重要的因素，它決房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 17 定了整個項目的盈利情況，只有制定了一個切實可行的市場銷售價格， 在后期操作過程中財務加強對投入成本的控制， 產(chǎn)品的銷售才能得以保障，經(jīng)濟收益才能實現(xiàn)。 南昌經(jīng)濟格局不可預見 南昌 的產(chǎn)業(yè)結(jié)構正處于 調(diào)整階段，工業(yè)基礎參差不齊，結(jié)構不盡合理，未來的經(jīng)濟格局存在不可預期性。這都將對本項目的融資、開發(fā)、銷售產(chǎn)生巨大的影響。 市場風險 市場風險是指本項目面臨的市場環(huán)境 的不確定性，如新的競爭對手的出現(xiàn)、市場供求關系的變化等給本項目開發(fā)所帶來的不利局面。而供應量逐年高速增長，一旦市場供應達到相當規(guī)模，南昌 房地產(chǎn)市場供求關系及競爭格局將發(fā)生相當大的變化。 運作風險 本項目規(guī)模大，且所處的環(huán)境復雜多變，與小項目的運作模式有著千差萬別。 此外，還包括從本項目規(guī)劃、設計、建設、推廣、銷售到物業(yè)管理開發(fā)全過程中一系列不確定因素對本項目經(jīng)營收益的影響。在這一過程中也存在企業(yè)決策風險。 不可抗風險 戰(zhàn)爭、洪水、地震等不可抗拒的災難將對本項目構成威脅。與其說投資決策時對項目的選擇，還不如說是對風險的選擇，是對利益與風險的權衡。同時采用風險管理模式，敏銳地洞察識別分析潛在風險，最終提高企業(yè)核心競爭力贏得市場。 第 八 部分：附錄 附表： 附表 1 工程進度表： 時間 項目 2010 2021 2021 2021 1 1 1 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 1 1 1 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 1 1 1 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 1 1 1 2 可行性研究 項目審批 規(guī)劃設計 主體工程一期 主體工程二期 綠化工程 銷售期 附表 2：項目總投資估算表 房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 19 單位：萬元 序號 項目 合計 一 開發(fā)建設投資 1 房地產(chǎn)開發(fā)成本 土地費用 前期工程費用 基礎設施建設費用 建筑工程安裝費用 公共配套設施建設費用 開發(fā)間接費用 其他費用 不可預見費用 裝修費用 2 房地產(chǎn)開發(fā)費用 銷售費用 管理費用 財務費用 附表 3：銷售收入與經(jīng)營稅金估算表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 銷售收入 住宅區(qū)收入 辦公樓收入 商業(yè)店面收入 車位收入 42021 24000 16464 2 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 3 土地增值稅 4 銷售凈收入 附表 4長期借 款償還表 單位：萬元 房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 20 序號 時 間 項 目 11年 3月5 月 6 月 8月 9 月 11月 12 月2021 年2 月 2021 年 3月 5月 6 月 8 月 一 期 年初借款累計 本期借款 本期應計利息 本期償還本金 本期償還利息 銷售收入 長期借款償還表 單位：萬元 序號 時 間 項 目 12年 7月9 月 10 月 12月 2021年 1月 3月 4 月 6 月 7月 9月 10月 — 12 月 二 期 年初借款累計 本期借款 本期應計利息 本期償還本金 （ ）+ = 房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 21 本期償還利息 銷售收入 0（ ） 0（ ） 0（ ） 附表 5：現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項目 合計 11年 3月 12年 7月 12 年 8 月10月 11 月 13 年9月 10月 — 12 月 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 租金收入 其他收入 回收 固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)產(chǎn)品投資 + *17 = *4 = *12 = *3 = 房地產(chǎn)開發(fā)費用 房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 22 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量 4 內(nèi)部收益率（ IRR） % 附 表 6：資 金來源與運用表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 現(xiàn)金來源 銷售收入 租金收入 其他收入 房地產(chǎn)投資借款 短期借款 資本金 自有資金 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 8000 2 現(xiàn)金運用 開發(fā)產(chǎn)品投資（含利息） 房地產(chǎn)開發(fā)費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應付利潤 自有資金回收 借款本金償還 借款利息支付 3 盈余資金