【正文】 同時(shí)，為規(guī)避政策法律風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)求政府對(duì)項(xiàng)目開發(fā)用地先行掛牌，投資商以支付土地價(jià)款方式 投資啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 通過項(xiàng)目的敏感性分析，容積率指標(biāo)及銷售價(jià)格對(duì)項(xiàng)目的投資利潤率影響較大，因此項(xiàng)目的規(guī)劃條件、功能布局、產(chǎn)品定位、銷售價(jià)格等確定值得重視。 總而言之，該項(xiàng)目建設(shè)具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益。因此本項(xiàng)目從社會(huì)效益上是可行的。 六、結(jié)論與建議 （一）結(jié)論 綜合以上各方面的分析，可以得出如下結(jié)論： 通過市場(chǎng)定位、區(qū)位分析和需求分析可知 X 湖新城 項(xiàng)目符合目前市場(chǎng)消費(fèi)、符合國家產(chǎn)業(yè)政策、符合市場(chǎng)需求、符合城市總體規(guī)劃。 項(xiàng)目的建設(shè)和 D 集團(tuán)建設(shè)國際化生態(tài)高尚社區(qū)的理念及強(qiáng)大的企業(yè)資源，將有效提升 B 市房地產(chǎn)行業(yè)整體建筑水平，為 B 市、 C區(qū)吸引大量的 高端消費(fèi)群。 項(xiàng)目投資估算表 項(xiàng)目 單價(jià) 計(jì)價(jià)數(shù)額 合計(jì) 總價(jià) 開發(fā)成本 土地的綜合成本 25 20xx 50000 50000 319380 前期費(fèi)用 規(guī)劃設(shè)計(jì)勘探等專業(yè)費(fèi)用 3% 20xx00 6000 16000 臨時(shí)道路平整和建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用 20xx000 10000 建筑成本 土建費(fèi)用 20xx000 20xx00 20xx00 基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi)用（紅線內(nèi)工程費(fèi)用，綠化、道路、供水供電、煤氣等等工程） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 20xx000 40000 40000 開發(fā)期間稅費(fèi) 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 0 20xx000 工程監(jiān)理費(fèi) % 20xx00 其它稅費(fèi) 2% 20xx00 4000 不可預(yù)見費(fèi) 3% 246000 開發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用 3% 319380 銷售費(fèi)用 2% 462800 9256 財(cái)務(wù)費(fèi)用 319380 房地產(chǎn)經(jīng)營稅費(fèi) 營業(yè)稅 5% 462800 23140 城建稅 % 462800 教育費(fèi)附加 % 462800 其他稅費(fèi) % 462800 2314 土地增值稅 投資合計(jì) 支出合計(jì) 銷售合計(jì) 462800 預(yù)計(jì)稅前利潤 投資利潤率 % 所得稅 稅后利潤 稅后投資利潤率 % 綜上靜態(tài) 初步分析，可看到， X 湖新城項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益 ,項(xiàng)目稅前利潤率可達(dá)到 %. （六）項(xiàng)目社會(huì)效益分析 項(xiàng)目與 F 大道、 X 湖公園等基礎(chǔ)設(shè)施捆綁開發(fā)建設(shè)。其住宅地產(chǎn)、商貿(mào)地主項(xiàng)目的成功業(yè)績和企業(yè)良好的資信為企業(yè)搭建了良好的融資平臺(tái)。 D 集團(tuán)投資該項(xiàng)目，是建立在對(duì)自身實(shí)力和資金穩(wěn)定來源及對(duì)項(xiàng)目前景的科學(xué)分析的基礎(chǔ)上。 （四）項(xiàng)目資金來源分析 根據(jù)項(xiàng)目“整體規(guī)劃、 分期實(shí)施“原則， D 集團(tuán)憑借雄厚的現(xiàn)金和資產(chǎn)實(shí)力 ， 以自有資金及多渠道融資等方式，解決開發(fā)初期的資金需要；在進(jìn)入開發(fā)期后、項(xiàng)目開始運(yùn)營和項(xiàng)目成熟期之前，通過物業(yè)租售及財(cái)務(wù)杠桿手段實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡。在項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，策劃得當(dāng)，操作有力，管理到位的條件下，需政府在政策方面給予大力扶持，為開發(fā)商和投資者創(chuàng)造寬松的投資環(huán)境，將會(huì)大大降低開發(fā)成本和投資風(fēng)險(xiǎn)，使開發(fā)商和投資者看到獲利空間。 威脅點(diǎn)分析 項(xiàng)目規(guī)模大，對(duì)前期籌備工作要求較高； 主題定位的準(zhǔn)確性、前期展示、后期建設(shè)能否完整貫徹到位直接影響項(xiàng)目綜合品質(zhì)的打造及建立起高端市場(chǎng)地位。 C 區(qū)現(xiàn)有社會(huì)經(jīng)濟(jì)總量與未來發(fā)展目標(biāo)存在巨大的發(fā)展空間。因此，本項(xiàng)目的操作可控制 20xx 多畝土地，對(duì)集團(tuán)實(shí)行土地儲(chǔ)備是個(gè)較好的時(shí)機(jī)。 與 F大道相配套的連接河西 新建跨 X江大橋現(xiàn)還沒有開工建設(shè)。 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)街道環(huán)境雜亂、人流混雜、素質(zhì)較低，無形中降低了物業(yè)檔次。其開發(fā)的物業(yè)配置高、公共部分裝修檔次品位定位高、全封閉式物業(yè)管理，服務(wù)水準(zhǔn)高。 項(xiàng)目可以說是 B市規(guī)模最大的功能完善社區(qū)，綠化景觀大體量規(guī)劃設(shè)置。 項(xiàng)目區(qū)域有 B市大學(xué)城，文化氛圍濃厚。 （三）項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析 本項(xiàng)目所在位于 B市東部， F大道、 XX東路（ B市“十一五”規(guī)劃建設(shè)）建成后，該區(qū)域?qū)⑿纬梢?F大道、 XX東路為城市重要的交通干道， B火車站、 X湖汽車站、東外環(huán)、武廣高速客運(yùn)站為對(duì)外聯(lián)系的完善交通交通網(wǎng)絡(luò)，拉動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長。 根據(jù) B 的規(guī)劃， 20xx 年市區(qū)人口將達(dá)到 100 萬人，比現(xiàn)在要增加 近 11 萬人，若按人均居住面積 25 平方米來算，新增住房需求就有275 萬平方米，攤到每年是 55 萬平方米，這還不包括原城市居民改善住房條件 、老成區(qū)舊城改造 所增加的需求，而現(xiàn)在 B 市區(qū)每年銷售面積 才約 46 萬平方米，照此計(jì)算是供不應(yīng)求的。 （二）房地產(chǎn)需求分析 近幾年來，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；钴S，價(jià)格上漲也很快，根源在于我國改革開放二十多年來經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。山中風(fēng)景綺麗，集“秀、深、幽、險(xiǎn)、古”于一體，是不可多得的攬勝、探奇、度假、避暑、觀光和朝山拜佛、求壽求財(cái)?shù)氖サ亍?B 是全國商品糧、豬、魚、油重點(diǎn)生產(chǎn)基地，其優(yōu)質(zhì)米、活大豬、黃花菜、湘黃雞、湖之酒、云霧茶、龍須草席等農(nóng)產(chǎn)品在國際市場(chǎng)久負(fù)盛名。各項(xiàng)貸款余額 億元，比年初凈增 億元，增長 % B 資源豐富，是全國“有色金屬之鄉(xiāng)”、“非金屬之鄉(xiāng)”、“漁米之鄉(xiāng)”和“旅游圣地” 。 經(jīng)濟(jì)資源環(huán)境 B 市經(jīng)濟(jì)民展進(jìn)入快車道， 20xx 年，全市 GDP 總量 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %，提高 個(gè)百分點(diǎn)，為近 9 年來增速最快的一年，其中一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。爭創(chuàng)國家級(jí)文明城市。改造提質(zhì)建設(shè)老城區(qū)，高標(biāo)準(zhǔn)打造 X 湖片、城南片、 XX 湖片、長湖町片新城區(qū)。重點(diǎn)抓好 F 大道、 XX 路東、西延伸、景觀大道等城市主次干道建設(shè)。加快交通主干線及次干道建設(shè)，健全城市管理體系，提升城市管理水平。 “十一五”期間，要以城市外環(huán)路為基礎(chǔ)，推進(jìn)中心城區(qū)東拓南移，西擴(kuò)北延，進(jìn)一步拉開城市骨架。 優(yōu)越的交通、區(qū)位環(huán)境為城市發(fā)展提供了巨大的發(fā)展空間。公路縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)， XX、 XX、 XX、 XX等高速公路貫穿全境。距 XX600 公里， XX約 200 公里， XX300 公里，素有“南北要沖，兩廣咽喉”之稱，是我國南方的重要交通樞紐。 1．交通地理環(huán)境 B 市位于 A 省中南部，是國務(wù)院批準(zhǔn)的 XX 改革開放過渡試驗(yàn)區(qū)。 五、 項(xiàng)目可行性分析 （一）項(xiàng)目環(huán)境分析 大凡做事都是 “做事在人，成事在天 ”， “天時(shí)、地利、人和 ”是成功的三大法寶，與時(shí)遷移，應(yīng)時(shí)變化，立俗施事，指約而易操，事半而功倍。 物業(yè)管理。 樓盤銷售。 項(xiàng)目策劃。 社區(qū)建設(shè) 。 規(guī)劃設(shè)計(jì)。項(xiàng)目第一期啟動(dòng)開發(fā)規(guī)劃 300 畝。 （三）項(xiàng)目經(jīng)營管理方式 項(xiàng)目確定后， D 集團(tuán)將在項(xiàng)目所在地成立具有企業(yè)法人資格的項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)、經(jīng)營和管理。為方便消費(fèi)，該功能區(qū)將主要布局在武廣高速客運(yùn)站周邊和緊靠 F 大道兩側(cè)，其功能包括：商業(yè)步行街、生活集市、商務(wù)酒店、休閑中心、體育活動(dòng)中心、文化書市、金融服務(wù) 、郵政服務(wù)等。