【正文】 二、技術(shù)分析（一）、地質(zhì)及水文條件土層劃分項(xiàng)目原地貌為江河沖積平原，根據(jù)周邊項(xiàng)目鉆孔揭露，場(chǎng)地內(nèi)巖土層自上而下大致劃分為人工填土、。項(xiàng)目地形平坦，但基坑?xùn)|邊、南邊、距離道路較近，對(duì)基坑開挖施工有不利影響，項(xiàng)目北地塊尚未開發(fā)可作為臨建和材料積極堆放的場(chǎng)地。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有如下廣州房產(chǎn)巨頭開發(fā)的項(xiàng)目譽(yù)峰公園正北面合景泰富主力戶型為200㎡中海觀園國際公園正北面中海地產(chǎn)首推北座，均為138㎡、148㎡三房戶型麗都國際公園西北面廣控地產(chǎn)主打180－260㎡，2006年年底推出市場(chǎng)甲子村復(fù)建房公園正東面——華駿花園公園正北面————匯豪大廈公園東北面利眾地產(chǎn)——金碧華府公園正南面恒大集團(tuán)推出最后珍藏的限量版頂級(jí)豪宅凱旋新世界公園正南面新世界中國地產(chǎn)加推33套新盤，為1150013500元/㎡珠江別墅公園正西面宏隆地產(chǎn)新一期產(chǎn)品正在建設(shè)中(五) 、項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)項(xiàng)目將規(guī)劃為區(qū)域優(yōu)雅、浪漫甲級(jí)寫字樓，位于主要交通的十字路口（過街隧道已建成）,周圍高尚居住環(huán)境已形成，臨花城大道面寬約為97M、向馬場(chǎng)路面寬約為84M。目前由區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)需求而形成的賽馬場(chǎng)餐飲旺地；聯(lián)通新時(shí)空大廈、富力科訊大樓等寫字樓的進(jìn)駐；集觀賞、游憩、文化及休閑功能于一體的珠江公園等存在著珠江新城內(nèi)最成熟的商業(yè)氛圍，而該地區(qū)周邊的豪宅和國際公寓吸引了許多精力充沛、購買力強(qiáng)勁的成功人士，成為這一地區(qū)商業(yè)發(fā)展的重要的客戶群。業(yè)界將“軟核”稱為珠江新城的“東方之城”，不僅是因?yàn)檫@一“軟核”位于珠江新城的東部，更是來自于其是由市場(chǎng)自然形成的。(四) 、項(xiàng)目周邊狀況珠江新城的規(guī)劃是以“硬軟”兩個(gè)核心部分組成，硬核是以中軸線為中心的商務(wù)區(qū)而軟核是以珠江公園（珠江公園以綠化造景為主，通過豐富的植物群落與山體、溪澗等巧妙結(jié)合，凸現(xiàn)南亞熱帶風(fēng)情景色。項(xiàng)目技術(shù)可行性分析一、項(xiàng)目分析(一)、項(xiàng)目名稱項(xiàng)目暫定名〞xx國際商務(wù)中心〝，名稱應(yīng)與本項(xiàng)目的周邊環(huán)境、特點(diǎn)貼近,如加上個(gè)副名稱具體化、深入化會(huì)讓消費(fèi)者更多的了解樓盤信息。地下車庫共三層，寫字樓用戶與地下車位配比約為1：1。第四層設(shè)為轉(zhuǎn)換層，引入優(yōu)雅浪漫的休閑空間（約600平米，如咖啡屋、高檔網(wǎng)絡(luò)休閑空間），該層其余約1000平米引入室內(nèi)山水園林小品，打造精品休憩空間。文化定位：CBD內(nèi)的優(yōu)雅、寫意的辦公空間，清晰覽望珠江公園的辦公空間，突出生態(tài)景觀和城市景觀的相宜結(jié)合，突出樓宇現(xiàn)代、簡約、內(nèi)斂和兼容的文化特質(zhì)。他們對(duì)本案寫字樓部分的空間面積分配比例大致為7：2：1?！?亞運(yùn)之風(fēng)繼而來襲，廣州整體城市素質(zhì)的抬升，經(jīng)濟(jì)的再繁榮，為項(xiàng)目的發(fā)展帶來難得的機(jī)會(huì)?！?該區(qū)域內(nèi)商用物業(yè)租賃水平的穩(wěn)步提升，直接打開了物業(yè)銷售的前景，也為本項(xiàng)目預(yù)期了較好的投資回報(bào)?！?該CBD內(nèi)商務(wù)辦公地塊即將再次成為稀缺土地資源?！?廣州及珠江新城內(nèi)寫字樓市場(chǎng)需要一定的預(yù)熱和升溫期，目前珠江新城CBD內(nèi)商務(wù)辦公項(xiàng)目還處于預(yù)熱期，區(qū)域內(nèi)商用物業(yè)價(jià)值的全面提升時(shí)機(jī)尚難明確?！?項(xiàng)目分屬我方建筑實(shí)物部分補(bǔ)繳地價(jià)款以及產(chǎn)權(quán)歸屬辦理具體操作辦法尚未詳細(xì)商談，時(shí)間進(jìn)度不確定，此項(xiàng)工作有可能拖緩項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施，甚至影響今后銷售（即增加產(chǎn)權(quán)人）的推動(dòng)。▲ 地塊相鄰北面尚有一閑置地塊（總體量與本項(xiàng)目接近，占地10617M2，總建面53088 M2），因其對(duì)本項(xiàng)目西北面景觀有遮擋，故對(duì)本案未來的景觀賣點(diǎn)造成一定沖擊，也給本案建筑物整體空間布局設(shè)計(jì)帶來一定難度?！?廣州區(qū)域內(nèi)寫字樓經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇，寫字樓開發(fā)模式的市場(chǎng)優(yōu)化，規(guī)劃設(shè)計(jì)方面實(shí)用性和適度超前性的共同結(jié)合、提升，為本項(xiàng)目今后的開發(fā)和經(jīng)營管理奠定了基礎(chǔ)?！?地塊周邊交通路網(wǎng)的高度發(fā)達(dá)、通暢，為項(xiàng)目由北面（馬場(chǎng)路、黃埔大道接天河北）以及南面（地鐵三號(hào)線接琶洲會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈）吸納客戶奠定了基礎(chǔ)。附表：珠江新城目前部分裙樓商鋪情況一覽：樓盤名稱星匯國際麗晶華庭星匯園名門大廈浩瀚華軒匯豪花園凱旋新世界金碧華府南國花園規(guī)模五層，總建約12000平方米，平層25000平方米五層，總建約15000平方米，平層3000平方米二層臨街商鋪總建3000平方米一層，總建約2000平方米首層臨1000平方米二導(dǎo)，總建2000平方米，平層1000平方米一層，總建3000平方米一層，總建800平方米，一層，總建4000平方米，平層1000平方米業(yè)態(tài)/狀況目前正處于招商階段（賣）麗晶明珠夜總會(huì)銀行、生活用品、超市臨街商鋪、飲食、中介地鋪小型生活類商鋪、中介行招商階段中間商圈有裝修公司等進(jìn)駐，外圍正在招商階段已開始營業(yè)，中介行、裝修公司、生活用品店目前正處招商階段地塊編號(hào)E11E12E2E22I12T35D82LL31—L3L13L51—L53K31 項(xiàng)目 SWOT優(yōu)勢(shì)（S）▲ 地塊位于珠江新城CBD，廣州市的新城市中軸線，該區(qū)域是未來廣州經(jīng)濟(jì)增長的核心板塊和推助力，區(qū)域商務(wù)經(jīng)濟(jì)承載力強(qiáng)，可持續(xù)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。整改工程完成后，該項(xiàng)目以地標(biāo)性的甲級(jí)寫字樓形象矗立在商機(jī)簇?fù)淼狞S金路口，備受市場(chǎng)熱捧。發(fā)展商原本考慮預(yù)留做租賃經(jīng)營的高樓層單元，近日也很可能將根據(jù)市場(chǎng)需要再度推向市場(chǎng)，可謂熱勢(shì)逼人。隨著大部分整改工程的完成和開放，2005年下半年，該盤向市場(chǎng)正式推出的新?lián)雍托聭粜投汲掷m(xù)受市場(chǎng)青睞，每月成交面積以50%的速度遞增，成交均價(jià)由初推盤時(shí)最底樓層普通8500元/平方米，飆升到目前的12000元/平方米。 　　早在外立面整改期間，壬豐大廈14樓的10000多平方米裙樓就被頤高數(shù)碼集團(tuán)整體買入又成功招商開業(yè)即旺。項(xiàng)目簡介　　建筑面積逾10萬平方米，裙樓頤高數(shù)碼廣場(chǎng)，41層頂級(jí)商務(wù)辦公空間；寫字樓大堂面積達(dá)700平方米，；　　壬豐大廈剛好是位于十字路口旁，顯耀的地勢(shì)自然使得它獨(dú)具商業(yè)優(yōu)勢(shì)。調(diào)：中央空調(diào)公共天線：光纖電纜網(wǎng)絡(luò)接入：WLAN電話接口：5000多門電話容量施工狀態(tài)：建完設(shè)備裝修：外墻采用LOWE中空外片鋼化鍍膜玻璃幕墻及進(jìn)口鋁板、石材幕墻，隔音，降噪　、防輻射；結(jié)構(gòu)膠、密封膠為美國道康寧出品，隔絕水、氣滲漏；內(nèi)飾從地面到墻面到天花全進(jìn)口石材飾面；　　經(jīng)過重新設(shè)計(jì)的壬豐大廈外立面采用大型環(huán)保玻璃幕墻，大廈內(nèi)設(shè)多功能國際會(huì)議中心、空中生態(tài)會(huì)所、大型藝術(shù)浮雕壁畫、氣派豪華寫字樓大堂等硬件配套，頂層獨(dú)創(chuàng)商務(wù)直升機(jī)停機(jī)坪。梯：共21臺(tái)電梯，裙樓6臺(tái)富士達(dá)扶梯，主樓寫字樓15臺(tái)富士達(dá)電梯空交通狀況：廣州地鐵3號(hào)線交匯，300平方米國際標(biāo)準(zhǔn)直升機(jī)停機(jī)坪高踞頂層；車位說明：420個(gè)電層發(fā)地理位置及交通條件極為優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚。四條地鐵線路交匯。一期工程（群樓商場(chǎng)及地下停車場(chǎng)）于2003年10月份建成并投入使用，商場(chǎng)定位為“天河白領(lǐng)銀座”，在天河商圈獨(dú)樹一幟，肯德基、哈根達(dá)斯、新大新百貨等知名品牌商家已進(jìn)駐，出租率達(dá)90％心上；二期工程（上蓋塔樓）于2004年8月動(dòng)工，預(yù)計(jì)2007年7月全面竣工并投入使用?！　∥挥谔旌芋w育西路與天河路交匯處，地處廣州中央商務(wù)區(qū)核心圈層，毗鄰天河體育中心，廣州購書中心等地標(biāo)建筑，以人行隧道與廣州大型商城天河城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)相連，地鐵一號(hào)線、三號(hào)線主線、支線及機(jī)場(chǎng)快速干線等。廣州天河商：廣州市城市建設(shè)開發(fā)集團(tuán)有限公司占地面積：總建筑面積：銷售許可證：20050190 20050189平均售價(jià)：14000元/平米售價(jià)說明：憑城建會(huì)員卡可獲98折優(yōu)惠租金價(jià)格：*月租金說明：估計(jì)140元/平米*月,正式價(jià)格待交吉后公布入住時(shí)間：物業(yè)費(fèi)用：*月樓內(nèi)配套：肯德基、哈根達(dá)斯、新大新百貨、招商銀行、無國界餐廳等；電力情況：220~380V廣州維多利廣場(chǎng)交通位置：地鐵1號(hào)線,地鐵3號(hào)線租售狀態(tài)：出售租售電話：02038791288 38792388開　　中華國際中心寫字樓不僅將為越秀商務(wù)圈帶來新的氣息，更將全面提升廣州國際大都市商務(wù)寫字樓的檔次。 　　樓層分布：地下三層停車場(chǎng)，首、二層商務(wù)大堂，10層寫字樓會(huì)所，11層為設(shè)備層兼避難層，1213層寫字樓會(huì)所，1426層低區(qū)寫字樓，27層為設(shè)備層兼避難層，2845層中區(qū)寫字樓，45層為電梯轉(zhuǎn)換層，4 6層為設(shè)備層兼避難層，4762層高區(qū)寫字樓。計(jì)劃整棟寫字樓容納辦公人員5000到7000人。辦公區(qū)從14層開始，共有49層。其中，A、B塔樓11－26層互通相連，整層面積達(dá)到3699平方米，B塔樓27－62層整層面積為1800平方米。獨(dú)有10~13層近2萬平方米中國最大寫字樓豪華會(huì)所；中華國際中心高達(dá)268米，是越秀區(qū)第一高樓。在負(fù)二層至負(fù)四層，有目前全城最大的自動(dòng)化停車場(chǎng)，可提供一千一百多個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位，全電腦化的車場(chǎng)管理系統(tǒng)與之相配套，可大大改善節(jié)假日車位緊張的狀況；中華廣場(chǎng)位于廣場(chǎng)的東面是目前廣州市最大的電子彩屏，可不停播放國家、地區(qū)的新聞、公益宣傳片、相關(guān)信息發(fā)布及商業(yè)廣告等，令市民在戶外亦能隨時(shí)隨地地獲取最新資訊；在中華廣場(chǎng)正門口（北門）是近千平方米的戶外大廣場(chǎng)，可舉辦各式大、中型的推廣活動(dòng)，是深受商家青睞的產(chǎn)品宣傳的重點(diǎn)場(chǎng)地.　　寫字樓工程于2004年7月動(dòng)工，包括27層高的A塔及62層高的B塔。廣場(chǎng)內(nèi)部的裝飾設(shè)計(jì)融合中西建筑的藝術(shù)精華，外觀華麗堂皇，內(nèi)里典雅明亮，視野開闊，配合精心擺設(shè)的花草植物，環(huán)境更加舒適優(yōu)雅，令人賞心悅目。每當(dāng)夜幕降臨，華燈初上，中華廣場(chǎng)就更加顯得耀眼生輝，璀璨怡人。地下負(fù)一層與地鐵烈士陵園站A出口相接，多路公交車路經(jīng)此地，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，出行暢然無阻。項(xiàng)目簡介：中華廣場(chǎng)由廣州興盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)，由其股東之一－－香港昌盛集團(tuán)有限公司全額投資建成。選用世界名牌空調(diào)主機(jī)，末端設(shè)備為風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，全天提供變頻式中央空調(diào)，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)無時(shí)差辦公。在網(wǎng)絡(luò)技術(shù)上，則率先使用千兆EPON網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，把光纖接入每個(gè)桌面。配置方面，寫字樓配有近2萬平方米的超大國際商務(wù)會(huì)所，內(nèi)有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)和室內(nèi)壁球館等康體娛樂設(shè)施。調(diào)：中央空調(diào)網(wǎng)絡(luò)接入：千兆EPON網(wǎng)絡(luò)技術(shù)施工狀態(tài)：建完設(shè)備裝修：中華國際中心高達(dá)268米，是越秀區(qū)第一高樓。梯：28臺(tái)三菱高速群控電梯空地下負(fù)一層與地鐵烈士陵園站A出口相接，多路公交車路經(jīng)此地；與環(huán)市東、東風(fēng)東僅15分鐘步行路程；車位說明：三層地下停車場(chǎng)，一千一百多個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位；電花園酒店、白云賓館、亞洲國際大酒店近在咫尺。4759層，每層49136平方米，每單元配備VIP專享獨(dú)立休息室，盥洗室等，提供24小時(shí)專屬辦公室間與全天候貼心物業(yè)管理服務(wù)。層樓發(fā) 消防： 按國家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置高層建筑自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)及消防報(bào)警中心 通訊： 留電視天線、電話插座。 衛(wèi)生間： 墻貼高級(jí)瓷片到吊頂并設(shè)精美腰線，天花裝高級(jí)塑料扣板吊頂； 供電： 電線為明線線槽暗插座，預(yù)留適當(dāng)數(shù)量插座，每戶裝電表。夾板門。 大堂： 大堂地面及墻身鋪砌高級(jí)大理石，裝設(shè)豪華天花和精美燈飾。大樓內(nèi)設(shè)備用發(fā)電機(jī)組及高、低壓配電開關(guān)等高級(jí)設(shè)備，并安裝獨(dú)立電表分戶計(jì)量；電力系統(tǒng)：電源電纜接至各層配電室，由吊頂線槽接至分配電控制箱，線槽敷設(shè)指定位置，包括強(qiáng)電及弱電系統(tǒng)。調(diào)：中央空調(diào)公共天線：光纖電纜電話接口：IDD施工狀態(tài)：建完設(shè)計(jì)單位：廣州珠江外資建筑設(shè)計(jì)院設(shè)備裝修：一、公共部分結(jié)構(gòu)：地上二十七層，地下三層，現(xiàn)澆鋼筋混凝土筒體框架結(jié)構(gòu)；裙樓：外墻采用天然花崗石配銀灰色鋁板以及鋼化鍍膜灰藍(lán)玻璃幕墻；塔樓：灰藍(lán)玻璃幕墻、高級(jí)花崗巖及銀灰色金屬板；電梯廳：天花：造型鋁金屬板輕鋼龍骨石膏板，高級(jí)乳膠漆；地面：花崗石，大理石；墻面：高級(jí)拋光磚，金屬嵌條，大理石電梯門套；辦公層走廊：天花：金屬鋁板天花，局部輕鋼龍骨石膏板，高級(jí)乳膠漆；地面：高級(jí)地磚，花崗巖，大理石；墻面：高級(jí)乳膠漆；衛(wèi)生間：天花：鋁扣板天花（600*600mm）；地面：高級(jí)防滑地磚；墻面：高級(jí)面磚，配精美腰線及大型面鏡；大堂：天花：造型鋁金屬板吊頂，輕鋼龍骨石膏板，高級(jí)乳膠漆；地面：花崗巖或高級(jí)大理石拼花，金屬嵌條；墻面：金屬墻面板，彩釉玻璃，高級(jí)乳膠漆；消防樓梯：天花：高級(jí)乳膠漆；地面：鋪高級(jí)瓷磚、馬賽克；墻面：高級(jí)名牌乳膠漆；茶水間：西座，每層預(yù)留茶水間位置，備有清潔水槽；東座，在指定位置設(shè)置給排水管道，方便客戶建立獨(dú)立茶水間。梯：東、西塔各6部日立數(shù)碼群控電梯空　　面積分布：2200平方米/層；　　實(shí)用率：約70%；　　電力情況：雙回路電配后備發(fā)電機(jī)；　　空調(diào)開放時(shí)間：周一至周五8：0018：00，周六8：0012：00，加班空調(diào)另議華普廣場(chǎng)可售面積由751332㎡； 規(guī)劃要點(diǎn)，其中727層為寫字樓,西塔為純寫字樓，東塔為公寓式寫字樓,實(shí)用率：72%；平均售價(jià)：8200元/平米最高售價(jià)：10000元/平米售價(jià)說明：現(xiàn)已售罄租金價(jià)格：*月租金說明：毛坯:低層80元/平米*月,高層(16樓以上)85元/平米*月入住時(shí)間：2005年9月物業(yè)公司：世邦魏理仕物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)用：*月物業(yè)費(fèi)：管理費(fèi)含分?jǐn)傎M(fèi)用；樓內(nèi)配套：多功能會(huì)議中心；美國約克中央空調(diào)；休閑生態(tài)花園；會(huì)所；周邊配套：珠江新城、五羊新城、天河城；交通狀況：地鐵一號(hào)線、三號(hào)線和五號(hào)線；緊鄰廣州大道；車位說明：380個(gè)，售￥22萬/