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正文內(nèi)容

珠江某項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(參考版)

2024-07-31 03:49本頁(yè)面
  

【正文】 另外,由于本項(xiàng)目的投資回報(bào)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率,抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng),完全可以充分利用經(jīng)濟(jì)效應(yīng),在前期階段爭(zhēng)取一定數(shù)量的貸款,加快建設(shè)進(jìn)度,以獲取更高的投資回報(bào)。 以上指標(biāo)顯示,本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,又由于本項(xiàng)目含報(bào)酬率較高,投資回收期較短,投資開(kāi)發(fā)商有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力和良好的信譽(yù),所以本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。十三. 財(cái)務(wù)分析(見(jiàn)附表) (珠江僑都項(xiàng)目單位成本、售價(jià)估算表) (僑都項(xiàng)目總體成本估算表) (僑都項(xiàng)目利潤(rùn)估算表) (僑都項(xiàng)目現(xiàn)金流量表) (僑都項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表)十四. 結(jié)論 ,總收入約92億元,%,投資利潤(rùn)率為36%。 第五期:至2004年,僑都項(xiàng)目全面建成。 第三期:至2002年,實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè),完成土建面積35萬(wàn)m2預(yù)售商品房。 第一期:至2000年止,完成土地平整,三通一平區(qū)內(nèi)主要道路建設(shè),部分建筑投入施工,完成土建面積約20萬(wàn)m2預(yù)售商品房。十一. 基本數(shù)據(jù)說(shuō)明 本項(xiàng)目占地面積654107m2,總建筑面積約為1567000 m2,項(xiàng)目可銷(xiāo)售面積 1,535,650平方米,開(kāi)發(fā)期為4年。十. 項(xiàng)目資金籌措 本項(xiàng)目采用滾動(dòng)式開(kāi)發(fā),開(kāi)發(fā)啟動(dòng)資金約為9億,仍可自籌1億,尚需3億元啟動(dòng)資金向銀行借貸。目前,臨江高檔樓盤(pán)中海錦苑的售價(jià)由8000升至10000元/M2,中檔樓盤(pán)愉景雅苑售價(jià)由5000升至6000元/ M2,都呈勁升趨勢(shì)。逐漸樹(shù)立起“生活就是享受”的精品品牌,通過(guò)品牌策略在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。倡導(dǎo)是以“健康的生活方式”為基本形象。雖然人們喜愛(ài)某個(gè)樓盤(pán)不會(huì)僅憑一兩個(gè)要素,但可以肯定,隨著消費(fèi)理念的成熟,健康的生活方式將越來(lái)越為人們所重視。認(rèn)購(gòu)目前己出現(xiàn)輪籌的景象。于是人們便接受了光大花園,銷(xiāo)售也滿(mǎn)堂紅。其樓盤(pán)四周皆為老榕樹(shù),空氣清新、感覺(jué)健康、舒適的印象便留在人們的腦海中。 1999年七月面世的廣州奧林匹克花園,把科學(xué)指導(dǎo)運(yùn)動(dòng)及新的醫(yī)療保健理念與住宅結(jié)合在一起,熱賣(mài)一期又一期,“運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口”的健康生活方式己為普遍人接受。形象設(shè)計(jì)現(xiàn)代都市,居民生活忙碌而緊張,生活素質(zhì)不斷提高,對(duì)居住環(huán)境亦要求越來(lái)越高,已不只是滿(mǎn)足于幾塊草坪,幾棵樹(shù)的綠化家園。1.6海珠區(qū)沿江樓盤(pán)由于周?chē)^少工廠等污染大的企業(yè),基本上都是住宅區(qū),空氣質(zhì)量指數(shù)在廣州市來(lái)說(shuō)是比較好的,適宜居住,適合層次較高、注重享受的客戶(hù),故做成高素質(zhì)亦在情理之中。故高素質(zhì)的樓盤(pán)會(huì)逐漸成為市場(chǎng)主導(dǎo)?,F(xiàn)樓市尚處谷底,豪宅市場(chǎng)較為疲軟,如此大規(guī)模的項(xiàng)目,在客戶(hù)群相對(duì)狹窄的條件下,市場(chǎng)肯定承受不了,本項(xiàng)目的南邊是較為雜亂的區(qū)域,景觀較差,亦不宜做成高檔盤(pán)。i如定為中檔,那么優(yōu)良的江岸則體現(xiàn)不了其內(nèi)在價(jià)值,顯得浪費(fèi),且和本項(xiàng)目基本相同地理位置的陽(yáng)江樓盤(pán)均做成高檔(如中海、珠江廣場(chǎng)、新理想、麗景灣、頤景軒),這些樓盤(pán)雖處江邊,其實(shí)存在規(guī)模小、配套不齊等缺點(diǎn),而本項(xiàng)目作為大型社區(qū),在這方面的優(yōu)勢(shì)較為明顯,具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 定位原因: 1.1定位為中、高檔兼容市場(chǎng)目標(biāo)客戶(hù)群較為廣闊,有利于銷(xiāo)售。小區(qū)的密度越小,則住宅小區(qū)的舒適性越高。許多購(gòu)房者在價(jià)格與環(huán)境之間往往首選環(huán)境,希望能在一個(gè)舒適安逸的環(huán)境安居樂(lè)業(yè),但大多數(shù)購(gòu)房者(包括部分發(fā)展商)并未將環(huán)境與配套設(shè)施區(qū)分開(kāi),只是認(rèn)為設(shè)有高級(jí)會(huì)所,泳池等的小區(qū)環(huán)境才算好,從而忽略日后維護(hù)該類(lèi)設(shè)施的成本,實(shí)用率、管理維護(hù)和自身能力等因素。影響市民區(qū)位選擇的因素中以“交通狀況”、“居住環(huán)境”及“售價(jià)”為置業(yè)者最關(guān)心的問(wèn)題。(六) 市場(chǎng)主體需求1. 區(qū)位選擇:調(diào)查發(fā)現(xiàn),欲購(gòu)房者多傾向于選擇廣州市東邊、南邊地區(qū)的住宅。近年來(lái),市政府正全力完善城市規(guī)劃,為市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)升值提供了環(huán)境資本,開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者將直接得益,而新城市中軸線的確立,將在本世紀(jì)形成新的城市中心。約13萬(wàn)戶(hù)左右(780萬(wàn)m2)。第四季度由于福利分房作“最后沖刺”、工薪階層新增了工資以及市民一般習(xí)慣春節(jié)前購(gòu)房等利好,預(yù)計(jì)成交量會(huì)比前8個(gè)月有所提高,達(dá)到今年的新高。(數(shù)據(jù)摘自《廣州日?qǐng)?bào)》) 以上數(shù)據(jù)表明,刺激消費(fèi)的政策己初步顯示出效果,居民的消費(fèi)意欲增強(qiáng),而由于實(shí)行房改政策,住房更成為居民投資與消費(fèi)的熱點(diǎn)。 居民用于購(gòu)建房的支出有所升溫,8月份城鎮(zhèn)居民人均購(gòu)房與建房支出64.38元,同比增長(zhǎng)89.4%,居今年各月增幅首位。一方面多次降息、利息征稅、降低按揭率、延長(zhǎng)按揭期限至30年,降低交易契稅等,改變了辦事作風(fēng),提高了辦事效率,對(duì)一些不合理的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行了糾正;另一方面加緊了對(duì)土地供應(yīng)量的限制,在土地批出方面實(shí)行拍賣(mài)、招標(biāo),提高透明度,同時(shí)加大回收土地的力度,99年18月商品房成交量比批準(zhǔn)預(yù)售面積略高,與往年相比有很大的轉(zhuǎn)變,為促進(jìn)供求平衡起了積極的作用。6. 取消福利分房制度,令大盤(pán)的銷(xiāo)售機(jī)會(huì)減少。4. 壟斷行業(yè)的收費(fèi)及工程建設(shè)問(wèn)題,長(zhǎng)期以來(lái)沒(méi)有解決,特別是水、電、煤氣的指定承包公司、指定價(jià)格、指定材料設(shè)備,開(kāi)發(fā)商不能提出異議,沒(méi)法進(jìn)行招投標(biāo),增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的稅費(fèi)過(guò)多,負(fù)擔(dān)重。1. 世界經(jīng)濟(jì)尚未從亞洲金融風(fēng)暴的影響中恢復(fù),港澳地區(qū)經(jīng)濟(jì)尚在復(fù)蘇,而廣州的經(jīng)濟(jì)與港澳地區(qū)密切相關(guān),港澳經(jīng)濟(jì)的不景氣,勢(shì)必影響到廣州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 綜觀99年,市郊和市中心項(xiàng)目的高層售出情況均經(jīng)歷過(guò)大波動(dòng),升降幅度超過(guò)30%,而一般市區(qū)的高層發(fā)售情況,則保持平穩(wěn)趨勢(shì),售出率徘徊在20%30%之間。在區(qū)位分布上,除中心區(qū)外,其余各區(qū)位售出率也表現(xiàn)不同程度下滑。造成高層住宅價(jià)格下降的主要原因與高層住宅推售面積增加,競(jìng)爭(zhēng)激烈,導(dǎo)致售出率偏低等因素有關(guān),不少發(fā)展商被迫降價(jià),希望通過(guò)犧牲利潤(rùn)來(lái)?yè)Q市場(chǎng)。 價(jià)格分析 在各項(xiàng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇的跡象下,去年9月份在售高層住宅一次性付款均價(jià)為5786元/m2,較8月同期略降3%。以9月份為例,全月在售樓盤(pán)高達(dá)190個(gè),廣告費(fèi)總額為5184.4萬(wàn)元,分別較8月增長(zhǎng)19%及16%,且均達(dá)99年月統(tǒng)計(jì)額的最高值,樓市進(jìn)入推盤(pán)高峰期。3. 房改房上市政策正式出臺(tái)和藍(lán)印戶(hù)口政策在一定程序上將擴(kuò)大商品房的需求。1. 中央確定了以住宅產(chǎn)業(yè)為主拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)
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